Bất động sản thiếu nguồn cung, hình thành mặt bằng giá mới

Nhà ở bình dân mất hẳn trên thị trường TP Hồ Chí Minh

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VaRS) quý 2 năm 2021, TP Hồ Chí Minh có 3 dự án với 2002 sản phẩm được Sở Xây dựng cấp phép đủ điều kiện tham gia thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giá bán căn hộ tại TP Hồ Chí Minh biến động rất mạnh, khoảng giãn lớn nên rất khó xác định mức giá bình quân. Nhà ở bình dân cũng đã mất hẳn trên thị trường thành phố.

“Giá bán biến động mạnh nhất ở khu vực thành phố Thủ Đức, Quận 7 và một số quận trung tâm. Giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc thành phố Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng 2 lần (đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m²) so với trước đây” - ông Nguyễn Văn Đính nói.

Hai năm gần đây, thị trường bất động sản phải đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng. Nguyên nhân chính là do quỹ đất phát triển nhà ở tại các đô thị lớn hạn chế, chi phí tài chính về đất tăng cao, thời gian cấp phép dự án kéo dài. Đặc biệt, các cuộc thanh, kiểm tra pháp lý các dự án đã được cấp phép kéo dài khiến cho nguồn cung mới bị siết chặt. Đây cũng chính là yếu tố đẩy giá nhà đất tại nhiều tỉnh thành tăng cục bộ.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, số lượng dự án bất động sản được cấp mới đã giảm mạnh. Năm 2019, thành phố Hà Nội có 61 dự án, TP Hồ Chí Minh có 47 dự án đủ điều kiện bán nhà, giảm khoảng 80 % so với các năm trước đó. Năm 2020, thành phố Hà Nội có 19 dự án, TP Hồ Chí Minh có 22 dự án được cấp mới.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản, việc tiếp cận đất đai hiện nay rất khó khăn khiến số lượng dự án bất động sản được cấp mới giảm 80%. Vì vậy, giá đất nền tại một số địa phương đã tăng cao, thậm chí xuất hiện một số dự án không đủ cơ sở pháp lý nhưng vẫn giao dịch, mua bán.

Tại TP Hồ Chí Minh, với nguồn cung mới ngày càng ít, mặt bằng giá sơ cấp các phân khúc có sự điều chỉnh tăng. Thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh trong quý 2 năm 2021 ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm nhẹ so với quý 1/2021, trong đó nguồn cung giảm 28% và lượng tiêu thụ giảm 26%. Mức giá sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh trong nửa đầu quý 2 tăng khoảng 3-5%

Vấn đề pháp lý về đấtkhiến các dự án khó triển khai

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2020, kinh tế suy giảm, nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thống, để chuyển dòng vốn hướng vào bất động sản. Điều này đã làm tăng hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư trong thị trường bất động sản.

Năm 2021 dòng tiền đầu tư vào bất động sản vẫn duy trì và gia tăng so với năm 2020 trong đợt sốt đầu năm. Mặt khác, việc khan hiếm nguồn cung trong khi cầu tăng là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Ngoài nguồn cung căn hộ thiếu, đặc biệt là căn hộ giá rẻ, ở phân khúc đất nền, đây vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sản phần này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, nguồn cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường cuối 2018 đầu 2019 là gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp do vấn đề pháp lý của đất.

“Hiện nay, có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai vì vậy TP Hồ Chí Minh rà đi rà lại không dám ký văn bản này. Đây là khoảng lặng thị trường do khủng hoảng pháp lý, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án cao” - GS. Đặng Hùng Võ nói.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách: Đất công xử lý kiểu đất công, đất nông nghiệp xử lý kiểu đất nông nghiệp cũng đang là bất cập.

“Chúng ta không gỡ các vấn đề về pháp lý cho các dự án bất động sản sẽ tác động đến thị trường trong trung hạn. Một dự án bất động sản quá trình chuẩn bị khoảng vài năm, nhưng khi các dự án đang triển khai bị dừng lại rà soát, dự án mới không triển khai được. Tôi lo những năm tới thị trường bất động sản sẽ thiếu cung. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó” - GS. Đặng Hùng Võ cho biết thêm.