Căn hộ dịch vụ khách sạn - xu hướng đầu tư không bao giờ lỗi thời

Khi “cung” được sinh ra từ “cầu”

Trong sự kiện ra mắt một dự án căn hộ dịch vụ khách sạn được tổ chức hồi cuối tuần vừa qua, chị Võ Lan Anh (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) đến từ rất sớm để tìm hiểu cũng như làm việc với các nhân viên tư vấn. Chị cho biết mình và một số người bạn đã mua nhiều sản phẩm tương tự vì nhận thấy những lợi ích “kép” mà loại hình này mang lại.

Quả thực, những năm gần đây, thị trường địa ốc dấy lên một làn sóng đầu tư vô cùng mạnh mẽ loại hình căn hộ này với số lượng giao dịch áp đảo thị trường.

Căn hộ dịch vụ khách sạn (hay còn gọi là Condotel) là sự kết hợp giữa hai khái niệm “Căn hộ” (Condominium) và “Khách sạn” (Hotel). Được trang bị các tiện ích khép kín như một căn hộ thông thường, các khách hàng sở hữu loại hình căn hộ này còn được hưởng các giá trị, dịch vụ cao cấp của một khách sạn như hồ bơi, nhà hàng, dịch vụ phòng 24/24, câu lạc bộ chăm sóc sức khỏe… Như vậy, khách hàng  vừa có thể dùng để ở vừa có thể cho thuê lại như một phòng của khách sạn.

Mô hình này khá phát triển ở nhiều nơi trên thế giới. Tuy nhiên, tại Việt Nam, nó còn khá mới mẻ và chủ yếu tập trung tại các địa phương du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long…

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, sự phát triển phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng là một tất yếu ở Việt Nam vì tiềm năng du lịch quá lớn với tốc độ tăng trưởng ấn tượng. Trong 7 năm qua (2010-2016), lượng du khách quốc tế đã tăng gấp 2 lần, từ 5 triệu lên 10 triệu lượt khách. Bên cạnh đó, du khách nội địa cũng tăng đáng kể từ 28 triệu đến 62 triệu lượt khách. Chính sự phát triển này đã mang đến thời kỳ vàng cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, nhất là mô hình căn hộ khách sạn.

Ngoài cơ hội nghỉ dưỡng, nhà đầu tư sẽ có thêm thu nhập từ việc tham gia chương trình cho thuê lại. Điểm khác biệt của căn hộ khách sạn với các loại hình bất động sản khác là thay vì chủ sở hữu phải tự tìm kiếm khách hàng cho thuê, tự quản lý những vấn đề phát sinh đi kèm với đó là không ít phiền toái thì với căn hộ dịch vụ khách sạn, sẽ có một đơn vị chịu trách nhiệm quản lý việc cho thuê lại cũng như những hoạt động hàng ngày.

Thêm vào đó, mức cam kết trả lợi nhuận cố định thường trong khoảng 10-12%/năm đã thổi một luồng sinh khí mới mẻ vào phân khúc sản phẩm đặc biệt này.

Bức tranh đa sắc màu

Tuy nhiên, trong lần đầu tư sắp tới, thay vì lựa chọn các dự án tại khu du lịch như trước, chị Lan Anh cũng như nhiều bạn bè của mình đã quyết định chuyển hướng sang dự án ở Hà Nội.

Nhận xét về quyết định này, chuyên gia trong ngành cho biết đây là một nhà đầu tư khá thức thời.

Theo vị chuyên gia này, việc phát triển loại hình căn hộ khách sạn ở những khu du lịch nổi tiếng và các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM hiện đang có sự khác biệt khá rõ rệt.

Thị trường du lịch tuy phát triển nhưng mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Điển hình vào thời điểm 2014-2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Trung Quốc và Nga giảm sâu. Đặc biệt là đối với các thị trường phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn khách nước ngoài như Nha Trang.

Do vậy, nếu như nguồn “cầu” không bắt kịp với tốc độ tăng trưởng nguồn “cung”, công suất và giá phòng sẽ chịu nhiều áp lực, khi thì “ăn không hết”, lúc lại “lần chẳng ra”.

Trong khi đó, tại những thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, xu hướng căn hộ khách sạn có vẻ an toàn hơn.

Theo các nhà đầu tư “cộm cán” trên thị trường, những nơi này thường không thiếu khách sạn lớn, đẳng cấp 5 sao, nhưng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng thuộc sở hữu cá nhân và mang lại cơ hội sinh lời ổn định thì chưa nhiều. Hơn nữa, số lượng người nước ngoài đến làm việc tại đây ngày càng lớn, kèm theo đó là nhu cầu thuê căn hộ lưu trú trong thời gian ở Việt Nam khiến căn hộ dịch vụ khách sạn trở thành loại hình được lựa chọn hàng đầu.

Tuy vậy, ngay cả các thành phố này, thói quen sở hữu cũng rất khác nhau. Tại Sài Gòn, khái niệm “căn hộ khách sạn” khá phổ biến trong khi thị trường Hà Nội với tâm lý “ăn chắc mặc bền”, các nhà đầu tư có xu hướng thận trọng và chậm rãi, phải là những dự án thật sự “bom tấn” mới thu hút sự quan tâm và nghĩ tới việc “xuống tiền”.

Thế nhưng, Hà Nội lại chính là thị trường vô cùng tiềm năng. Những năm gần đây, sự phát triển và mở rộng của các doanh nghiệp nước ngoài tại Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận khiến nhóm nhân sự cao cấp nước ngoài xuất hiện với số lượng ngày càng lớn. Theo khảo sát, ngân sách thuê căn hộ của nhóm đối tượng này dao động trung bình từ 2.000 – 7.000 USD/tháng. Với những dự án đạt chất lượng, dịch vụ đi kèm tiêu chuẩn 5 sao, điều kiện an ninh đảm bảo và tiện ích đồng bộ (thường được hội tụ trong một dự án Căn hộ khách sạn), họ sẵn sàng mở hầu bao trả mức thuê khá cao.

Làm một phép tính đơn giản, ai cũng có thể thấy rằng nếu như tại các khu du lịch, chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận cho thuê từ 10-12% thì với các căn hộ dịch vụ khách sạn tại Hà Nội, lợi nhuận thực tế có khi còn hấp dẫn hơn cả con số đó, mang đến nguồn thu nhập ổn định, lâu dài và bền vững cho chủ sở hữu.

Chưa kể thời gian gần đây, tại một dự án căn hộ khách sạn quy mô tại Hà Nội, chủ đầu tư đã tỏ ra vô cùng “chịu chơi” khi đưa ra hệ thống dịch vụ đặc quyền miễn phí trọn đời cho cư dân như tập gym, yoga, phòng họp... trong khi từ trước tới nay, dù ở các dự án tầm cỡ, những dịch vụ này chỉ được miễn phí trong vài năm. Động thái này được dự đoán sẽ tạo nên một trào lưu mới trong cuộc đua chính sách giữa các chủ đầu tư.

Như vậy, trong bức tranh đa sắc màu của phân khúc căn hộ khách sạn,  người hưởng lợi lớn nhất cuối cùng vẫn là khách hàng. Và giữa mê hồn trận các loại hình bất động sản “như nấm sau mưa”, căn hộ dịch vụ khách sạn vẫn khẳng định được vị trí của mình đồng thời tiếp tục là dòng sản phẩm có sự phát triển bền vững nhất.

Nên đọc