Đến lượt dân Sài thành “ngán” biệt thự, liền kề

"Món" khó ăn...

Thống kê mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, một lượng lớn hàng tồn kho (dự tính chiếm khoảng 90%) trong con số gần 100 nghìn tỷ đồng thuộc về các loại bất động sản cao cấp.

Tuy chưa có thống kê đầy đủ về số lượng biệt thự/nhà liền kề còn tồn kho nhưng có lẽ từ thực tế thị trường cho thấy, con số này cũng không hề nhỏ.

Cùng với những khó khăn chung của thị trường bất động sản, giao dịch của phân khúc này luôn ảm đạm, thanh khoản tụt sâu trong vài năm trở lại đây. Hoạt động chào bán trong quý I/2014 của phân khúc này cũng trong tình trạng tương tự các năm trước.

Theo Tổ chức Tư vấn Savills Việt Nam, ở cả hai thị trường Hà Nội và TP. HCM, phân khúc biệt thự/liền kề trong quý I tiếp tục gặp khó khăn.

Tại TP. HCM, lượng giao dịch biệt thự/nhà liền kề giảm 20% và tỉ lệ hấp thụ giảm 4 điểm phần trăm so với quý trước; hơn 80% lượng giao dịch đến từ dự án vừa gia nhập thị trường.

Trong khi đó, Savills dự báo, trong vòng 8 năm tới, nguồn cung mới sẽ vào khoảng 53.500 căn đến từ 137 dự án. Đặc biệt, sẽ có thêm khoảng 1.180 căn từ 9 dự án có thể sẽ gia nhập thị trường trong năm 2014.

Quận 9 là khu vực có nguồn cung biệt thự/nhà liền kề lớn nhất, trong khi đó quận 8 đóng góp nguồn cung lớn nhất trong phân khúc đất nền.

Thị trường Hà Nội cũng cho thấy điều tương tự khi báo cáo của Savills cho biết hoạt động thị trường vẫn trầm lắng trong quý này. So với quý trước, giá chào bình quân của toàn thị trường giảm -3% cho hạng mục biệt thự và -2% đối với hạng mục nhà liền kề.

Mức giảm giá rõ nhất đối với biệt thự là ở quận Tây Hồ, giảm -6% theo quý và quận Hai Bà Trưng, giảm -5% theo quý. Với hạng mục liền kề, Hà Đông và Hoài Đức có mức giảm cao nhất, -4% theo quý ở mỗi quận. Cầu Giấy tiếp tục có giá chào trung bình cao nhất, ở mức 133 triệu/ m2 cho cả biệt thự và liền kề, theo sau là Từ Liêm và Tây Hồ với mức giá trong khoảng 91-104 triệu VND/ m2.

Trong khi đó, nguồn cung tương lai thị trường biệt thự/ nhà liền kề đến từ 86 dự án với tổng diện tích khoảng 11.500 ha, nằm rải rác tại 15 quận/ huyện. Khu vực Hà Đông, Hoài Đức và Mê Linh là những quận/huyện cung cấp chính cho thị trường, chiếm 62% tổng nguồn cung.

Những cái "chết " được báo trước

Trong vài năm gần đây, khái niệm về những khu biệt thự “ma” đã không còn xa lạ gì với người dân Hà Nội. Chỉ cần xách xe dạo một vòng quanh một số khu vực của thành phố, không khó để nhìn thấy những khu biệt thự, liền kề bị bỏ hoang hoặc biến dạng thành nơi đổ rác thải, nhà ở công nhân…

Thậm chí, ngay tại phiên họp của Ủy ban thường vụ Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 10/3 vừa qua, Phó chủ tịch Quốc hội Huỳnh Ngọc Sơn cũng phải nêu ra vấn đề này: Đã 2 khóa làm trong Quốc hội, tôi vẫn thấy các dự án biệt thự, nhà phân lô chung cư nằm dọc đường đi đến sân bay Nội Bài không có người ở.

Nhức nhối nhất là các khu vực ven Hà Nội, với những “núi” biệt thự, nhà liền kề tại Khu đô thị Văn Phú (Hà Đông), Thiên đường Bảo Sơn, Nam An Khánh - Geleximco, Splendora, khu đô thị Vân Canh, Kim Chung - Di Trạch, Lideco (Hoài Đức) hay Khu biệt thự Quang Minh (Mê Linh)..., thì con số bất động sản tồn kho gần 100 nghìn tỷ có lẽ mới chỉ là phần nổi của tảng băng chìm?

Đặc biệt, những hình ảnh nhếch nhác, biến dạng tại hàng trăm biệt thự triệu đô hay những khu đô thị với hàng trăm biệt thự đã được hoàn thiện “đẹp như mơ” nhưng vẫn bỏ hoang la liệt khắp thành phố đã được báo chí đề cập liên tục trong nhiều tháng qua.

Đơn giản hơn, chỉ cần search nhanh trên trang tìm kiếm google với từ khóa “biệt thự bỏ hoang” sẽ thấy ngay khoảng hơn 700 nghìn kết quả hiển thị chỉ trong vòng chưa đầy 10 giây. Điều đó đã cho thấy mức độ quan tâm của dư luận đối với phân khúc này nhức nhối cỡ nào trong thời gian qua.

Lý giải cho điều này, các chuyên gia cho rằng, sự thất bại của phân khúc biệt thự/liền kề thực tế là “cái chết đã được báo trước”.

Bởi lẽ, theo tích của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, thời điểm thị trường còn sốt nóng, cứ hễ đầu tư là có lãi nên mọi thứ đều dễ dàng được chấp nhận. 

Nhiều dự án chỉ nhanh chóng làm sao xin phép, lập dự án rồi thi công tạm để bán hàng, rất ít dự án chú trọng đến việc đầu tư cơ sở hạ tầng thiết yếu như đường xá và các dịch vụ tiện ích khác như trường học, bệnh viện, siêu thị…

Điều này dẫn đến một thực tế, ngoài cái xác nhà không, hầu hết các khu biệt thự/liền kề đang bỏ hoang hiện nay nằm ở các khu vực “đồng không mông quạnh” khá xa trung tâm và trong tình trạng “cái gì cũng không có”.

Có chuyên gia đã thẳng thắn nói: “Để mua được biệt thự/liền kề phải bỏ ra hàng vài tỷ đồng thậm chí cả triệu đô la, thế nhưng ngoài cái nhà không để ở, thậm chí nếu đau bụng có thể sẽ phải đi hàng tiếng vào trung tâm để mua được viên thuốc uống. Thử hỏi, như thế làm sao mà không để hoang?”

Mặt khác, có người lại cho rằng, nguyên nhân chính dẫn đến việc phân khúc này gặp khó là do các dự án biệt thự/nhà phân lô/nhà liền kề có tính “đầu cơ” cao; số lượng thì nhiều lên tới hàng vài ngàn căn nhưng số khách hàng có nhu cầu mua thực để ở chỉ không quá 5%; nhà nước cũng không thể đứng ra tịch thu hay mua lại.

Báo cáo mới đây của Vietnam Report năm 2014 cũng nhận định: Tình trạng tồn kho, nợ xấu bất động sản trầm trọng như hiện nay một phần là do cung - cầu không gặp nhau ở nhiều loại hình bất động sản. Đặc biệt là tại phân khúc cao cấp, hiện tượng đầu cơ trục lợi của giới đầu tư/đầu cơ khiến đẩy giá bất động sản lên cao, tạo nên tâm lý đám đông trên thị trường.

Trong khi đó, chủ đầu tư lại chỉ tập trung hướng vào khách “đại gia” nên dù thanh khoản tụt sâu kỷ lục, giá của phân khúc bất động sản này vẫn “ngất ngưởng” vượt xa giá trị thực.

Vì thế, không ít người gần đây đã cho rằng, việc bỏ hoang hóa nhiều năm liền hàng nghìn tỷ đồng như vậy là do nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận “chết” vì không còn đủ sức kháng cự nữa.