Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua, thị trường bất động sản tươi sáng hơn?

Mới đây, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanhbất động sản(sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều quy định mới đáng chú ý, đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, giúp thị trường thêm minh bạch, bền vững.

Hai luật mới sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Như vậy từ thời gian ban hành đến thời gian hiệu lực dài, hơn 1 năm để các chủ thể nghiên cứu nắm bắt các điểm mới của luật kỹ càng hơn, giúp thực thi trơn tru hơn ngay khi các luật có hiệu lực. Đây là câu chuyện được các doanh nghiệp, người dân hết sức quan tâm, vì nhiều quy định tác động trực tiếp tới các giao dịch mua bán nhà đất trên thị trường.

Những điểm mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi)

Điểm đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở (sửa đổi) được nhiều người quan tâm là không quy định thời hạn sở hữu chung cư. Điều này được cho là đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đưa ra nhiều điểm đáng chú ý trong việc phát triển nhà ở xã hội như: bổ sung thêm đối tượng được hỗ trợ là doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp.

"Luật Nhà ở có thể nói là tốt nhất trong hơn 30 năm qua, sát với thực tế và bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, đánh giá.

Những điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Luật mới quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Nhiều cá nhân lợi dụng để tách thửa tràn lan, không những lãng phí đất đai, mà còn phá vỡ quy hoạch. Luật mới quy định không được phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Từ đó, thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, bền vững

"Chúng tôi tin rằng với những luật được thông qua như thế này sẽ khiến những cá nhân, nhà đầu tư và các chủ đầu tư trên thị trường có một niềm tin vững chắc hơn nhiều vào thị trường, từ đó giúp thị trường có dấu hiệu phục hồi vào năm 2024", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định.

Trên đây là một số điểm mới đáng chú ý trong 2 dự án Luật vừa được Quốc hội thông qua. Trong đó có nhiều chính sách về nhà ở xã hội. Các chuyên gia đánh giá Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội, trước hết là nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030 với một số chính sách nổi bật.

Mở rộng các điều kiện phát triển và tiếp cận nhà ở xã hội

Luật Nhà ở mới quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trên thực tế, cơ quan này đã tiến hành thí điểm đầu tư mô hình từ năm 2017, với dự án nhà ở cho công nhân nằm trong khu công nghiệp Đồng Văn 2, tỉnh Hà Nam. Đến nay, công nhân đã vào thuê 100%.

"Mô hình này rất phù hợp: thứ nhất là có nhà ở, thứ hai là hạ tầng kỹ thuật thông thoáng, thứ ba là có nhà văn hóa thể thao do Tổng Liên đoàn Lao động đầu tư, trường học, mẫu giáo, y tế… Mô hình này đáng nhân rộng để công nhân được an cư lạc nghiệp", ông Lê Văn Nghĩa, Trưởng ban Ban Quản lý dự án thiết chế Công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, nhìn nhận.

Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội trên các khía cạnh như: miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất; không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho nhà ở xã hội; lợi nhuận tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội chứ không phải trên toàn bộ dự án.

"Luật Nhà ở mới có các ưu đãi linh hoạt, có thể thu hút được. Ví dụ như là sử dụng 20% quỹ đất của dự án cho phát triển nhà ở thương mại, hoặc kinh doanh dịch vụ", ông Nguyễn Hồng Chung, Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho biết.

Từ góc độ người mua, luật mới mở rộng nhóm đối tượng, nới lỏng điều kiện được mua nhà ở xã hội. Trong đó bỏ điều kiện về nơi cư trú khi mua nhà ở xã hội, tức người dân muốn mua nhà loại này không cần có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ một năm trở lên tại địa phương nơi có công trình.

"Hy vọng nhà nước sẽ phát triển thêm nhà ở xã hội cho người dân yên tâm đi làm, vừa với khả năng tài chính để mua", chị Mai Thị Lý, TP Hà Nội, chia sẻ.

Các thành viên thị trường kỳ vọng, những quy định mới sẽ giải tỏa "cơn khát" nhà ở xã hội trên thị trường, góp phần đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Chấm dứt tranh cãi về quy định mọi giao dịch phải qua sàn

Một nội dung đã từng gây nhiều tranh cãi là đề xuất có nên bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn hay không đã chính thức kết thúc khi Luật Kinh doanh bất động sản mới đã loại bỏ đề xuất giao dịch bất động sản thông qua sàn. Thay vào đó, các bên tự lựa chọn giao dịch qua sàn nếu thấy có lợi ích. Quy định mới này đã ngay lập tức nhận được sự ủng hộ của thành viên thị trường.

Việc loại bỏ đề xuất bắt buộc giao dịch qua sàn được người dân và các chủ đầu tư rất ủng hộ.

"Tôi thấy chủ động hơn. Đôi khi được người quen giới thiệu tôi có thể bớt được một số chi phí hơn là giao dịch qua sàn, bởi hiện người lao động mua được nhà chi phí đã rất cao", chị Nguyễn Thùy Linh, TP Hà Nội, cho hay.

"Thời gian qua tôi thấy việc giao dịch bắt buộc qua sàn đều là hình thức, tăng chi phí cho doanh nghiệp, phiền hà về thủ tục", ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ, nêu quan điểm.

"Trong luật quy định không bắt buộc, tự nguyện, tôi ủng hộ quy định này, bởi nó sẽ giải quyết được sự thông thoáng về tư tưởng của người dân và tác động tích cực đến thị trường", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội Đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, nhận định.

Đáng chú ý, luật mới cũng bổ sung thêm quy định để góp phần minh bạch thị trường như chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới được Quốc hội thông qua là các khung pháp lý rất quan trọng liên quan đến đất đai với nhiều quy định tác động tốt hơn cho cả người mua nhà và chủ đầu tư.

Cùng với các chỉ đạo tích cực của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua, nhiều chuyên gia đánh giá, thời điểm hiện tại cho đến đầu năm 2025 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản, bức tranh thị trường sẽ dần trở nên tươi sáng hơn.