Doanh nghiệp xót xa khi quá nhiều đất nền để hoang

Đây là một trong rất nhiều ý kiến trăn trở được đưa ra tại Hội thảo "Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai: Những vấn đề bất cập và kiến nghị chính sách". Sự kiện do Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 02/6 tại Hà Nội.

Nội dung bàn thảo chính của hội thảo là việc mở rộng phạm vi siết phân lô bán nền với sự đóng góp ý kiến của nhiều chuyên gia, các nhà khoa học, và luật sư.

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền ra thành các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh. Nếu dự thảo này được thông qua, thì Hà Nội, TP. HCM và nhiều tỉnh thành, như: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ… sẽ không được thực hiện dự án phân lô, bán nền.

Theo ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, mục tiêu của Bộ Tài nguyên & Môi trường khi soạn thảo dự thảo là lập lại trật tự trong lĩnh vực phân lô bán nền.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, việc phân lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng, phù hợp với tâm lý tích cóp, đầu tư và là nhu cầu rất lớn của người dân. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Nhà nước thu được tiền thuế, giúp bộ mặt đô thị tịa khu vực đó cũng được cải tạo khang trang hơn.

Dự thảo Nghị định được đánh giá là chưa phù hợp với tinh thần kiến tạo, đồng hành của Chính phủ trong bối cảnh thị trường BĐS đang khởi động lại sau đại dịch Covid-19, có thể gây ra tổn thất rất lớn cho doanh nghiệp và người dân, nhất là người dân thu nhập thấp, có nhu cầu tiếp cận đất đai.

Trên góc độ nhà phát triển, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, doanh nghiệp địa ốc Việt Nam đa phần là vừa và nhỏ, năng lực tài chính khiêm tốn, thường phải tiếp cận đất đai, thực hiện các dự án phân lô, bán nền để thu hồi vốn nhanh, đảm bảo dòng tiền và tiếp tục phát triển các dự án mới quy mô hơn.

Trong khi đó, theo PGS.TS. Trần Quang Tuyến, cần nhận diện hành vi phân lô bán nền có tác dụng tích cực nhất định, thể hiện việc phân lô bán nền nếu được quản lý, kiểm soát tốt, tuân thủ quy hoạch bài bản sẽ góp phần tăng thu ngân sách, cải tạo bộ mặt đô thị và đáp ứng nhu cầu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc tách thửa

Tại hội thảo, nhiều chuyên gia đặt câu hỏi "Vì sao lại cấm, lại siết việc phân lô bán nền? Phải chăng không quản lý được thì cấm?!". Nhiều đại biểu có chung nhận định, phân lô bán nền là hình thức đem lại nhiều lợi nhuận cho doanh nghiệp, nhà đầu tư, người dân. Theo tổng kết của thị trường, giao dịch của phân lô bán nền chiếm tới 60%. Và việc cấm là xuất phát từ những bất ổn của thị trường trong thời gian qua. Chính sự bát nháo của thị trường là do công tác quản lý phê duyệt của chính quyền địa phương lỏng lẻo chứ không phải vấn đề pháp lý.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, thực sự phân lô bán nền trong thời gian qua có nhiều vấn đề liên quan và bất ổn như tình trạng dự án “ma”, hoang hóa, lãng phí đất đai, cò đất thổi giá gây xáo trộn an ninh trật tự ở địa phương, gây rối loạn hoạt động thị trường bất động sản.

PGS.TS. Trần Kim Chung thì khẳng định, việc không cho phép phân lô bán nền tại một số khu vực thì được, nhưng cấm một cách toàn diện như nội dung dự thảo sửa đổi thì rất bất ổn.

Trong khi đó, TS. Vũ Đình Ánh cho biết, bất kể lĩnh vực nào cũng không tránh khỏi vi phạm, từ thiện còn có huống hồ đây là hoạt động kinh doanh với khối tài sản lớn. Nhưng không thể do một vài sai phạm mà dừng, cấm. Trước kia cấm ít thì đã có những căn nhà bỏ hoang vài năm, thì nay, nếu đặt ra quy định chặt chẽ gần như cấm thì tình trạng lách luật sẽ xảy ra, sẽ có thêm càng nhiều những khu nhà ở hoang hóa, thiệt hại của xã hội sẽ càng lớn hơn.

"Phân lô bán nền là một phần của cuộc sống, của thị trường bất động sản. Chúng ta không thể ra một văn bản đi ngược lại cuộc sống, ở đâu có cầu, ở đó có cung. Thời gian qua thị trường đã phát triển tốt, không chỉ khu vực nông thôn, khu vực giáp ranh mà cả khu vực đô thị cũng vậy. Nó phát triển vì phù hợp nhu cầu, phù hợp điều kiện tài chính của cả bên bán và mua. Vì vậy, đặt ra vấn đề xóa bỏ hình thức này, xóa bỏ phân lô, không còn nền để bán thì rất không ổn", TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Trên góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Cương Quyết – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc bày tỏ: "Chúng tôi luôn mong muốn có nhiều sản phẩm để bán tuy nhiên đánh giá về sự phát triển của thị trường nhìn tổng thể nếu đi các tỉnh có thể thấy có quá nhiều đất nền nhưng để hoang, đó là sự xót xa. Chúng ta không nên cấm hết mà cần có sự điều tiết của Nhà nước. Cần trả lời được những câu hỏi trước khi đưa ra lệnh cấm đó là phân lô bán nền là gì, tại sao phải phân lô bán nền, tại sao cấm?..."

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản toàn cầu (GP.Invest) nhận định, nếu bây giờ cấm phân lô bán nền thì doanh nghiệp phải xây thô, tổng mức đầu tư phải tăng lên thêm 2 lần rưỡi.

"Nghị định này nếu có thì phải nói rằng chính chúng ta đang chặt tay chúng ta vì không có điều kiện để phát triển. Do đó, Chính phủ cần quan tâm xem có nhất định phải đưa ra hình thức cấm phân lô bán nền trên diện rộng hay không? Tiếp nữa, người mua rất quan tâm đến việc tích cóp để mua đất, sau đó mới xây nhà, mua đồ nội thất. Về pháp lý, về thực tế nguyện vọng của người mua, nhu cầu của thị trường là đang diễn ra, nếu cấm là đi ngược chiều những vấn đề đã phân tích ở trên", ông Hiệp nói.

Cho rằng đất đai là vấn đề rất nhạy cảm, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường khi ban hành chính sách cần phải đánh giá tác động cả tích cực và tiêu cực. Bản chất hình thức phân lô bán nền không có lỗi, cả quốc tế và Việt Nam đều đang có nhu cầu này. Do đó, kể cả có cấm thì thị trường cũng sẽ phản ứng đi theo hình thức khác. Do đó, trước khi làm chính sách phải thử sự phản ứng của xã hội chứ không phải theo ý quản lý.

"Mong rằng trước khi ban hành chính sách, pháp luật, các cơ quan cần phải lắng nghe sự phản ứng của thị trường làm sao quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh", ông Tuyến nói.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cần có quy hoạch chi tiết, tỉ mỉ cho từng địa bàn, thành phố. Ngay Hà Nội cũng phải phân quy hoạch ra, chỗ nào xây dựng chung cư, chỗ nào phân lô bán nền. Chúng ta không nên cấm tất ở Hà Nội. Như ở Ba Vì, Phúc Thọ, Sóc Sơn thì phân lô bán nền mới hợp lý.

Ngoài ra, ông Thịnh đánh giá, chúng ta đang ở thời đại công nghệ 4.0 nên hãy ứng dụng công nghệ thông tin thật tốt, công khai minh bạch dự án phân lô bán nền ở các địa bàn cụ thể. Từ đó, có thông báo về chủ đầu tư hoàn thành đến đâu nghĩa vụ với việc trả tiền đất đai với việc xây dựng cơ sở hạ tầng, hoàn thành giấy tờ chứng từ cơ sở pháp lý, khi đó người mua, người bán sẽ thuận tiện theo dõi.

Đồng quan điểm, PGS.TS Doãn Hồng Nhung góp ý, Nhà nước cần tập trung, lồng ghép các quy định pháp luật vào các mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản kiểu mới như condotel, officetel, shophouse, nhà phố thương mại... giúp cho cảnh quan, kiến trúc đô thị được đồng bộ, khang trang... Mục đích cuối cùng, muốn xây dựng thành phố thông minh, đô thị thông minh thì chúng ta cần ứng dụng công nghệ 4.0 vào hoạt động quản lý đất đai hướng tới phát triển đô thị thông minh và phát triển bền vững quy hoạch sử dụng đất Quốc gia.