"Bất động sản 2014 chắc chắn sẽ đổ vỡ"

 

Ông Nguyễn Văn Đực: - Giá bất động sản có thể giảm từ 3 năm trước, riêng TP.HCM có những dự án giảm 20-30%, thậm chí giảm giá 50%. Trong khi trước đây những dự án tương tự phải có giá trên 15 triệu/m2 nhưng nay chỉ có giá trên dưới 12 triệu đồng/m2 nên nhận định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng phù hợp hơn. 

 

Ngoài hình thức giảm giá trực tiếp trên giá bán còn có thể giảm giá gián tiếp khi chỉ cần đóng 30% để nhận nhà sau đó 70% sẽ trả góp trong khoảng thời gian 3-5 năm mà không phải trả lãi.

 

 

Rất khó để nói giá bất động sản hiện nay đã phù hợp với thu nhập người dân hay chưa. Không riêng nhà ở mà xe ô tô, xe gắn máy, giá xăng, giá thực phẩm... đều cao so với thu nhập người dân do thu nhập người dân quá thấp. 

 

Doanh nghiệp khi xây dựng, giá sắt thép mua theo giá thị trường, xăng dầu giá thị trường, trả lương công nhân cũng theo giá thị trường, mọi đầu vào đều cao, thêm nữa chúng tôi phải trả lãi ngân hàng lãi suất cao tại sao lại bắt chúng tôi giảm giá cho vừa thu nhập của người dân?

 

Thu nhập của người dân là câu hỏi của cả nền kinh tế, phải nâng thu nhập người dân không thể bắt giá nhà đất giảm xuống. 

 

 

Sự việc liên quan đến Hoàng Anh Gia Lai chứng tỏ điều gì với những dự án bất động sản dạng khách sạn, resort, bệnh viện cao cấp…? Các chuyên gia từng nhận định, các doanh nghiệp sản xuất khác trong năm vừa qua được vẫn được ví như những xác chết biết đi, điều tương tự có đang xảy ra với bất động sản không và vì sao?

 

Ông Nguyễn Văn Đực: - Mỗi người có cái nhìn khác nhau để đưa ra quyết định đầu tư, ông Đoàn Nguyên Đức có thể nhìn nhận thị trường bất động sản giá thấp nên không làm được hoặc không cạnh tranh được nên rút ra khỏi thị trường. 

 

 

Trong lúc nhiều người thoái khỏi thị trường, tại TP.HCM lại có doanh nghiệp đã nhảy vào mua những "xác chết" bất động sản. Tôi cho đây là ván bài rất hay. Có người chọn cách rút lui, có người lại lợi dụng sự chết chóc của các doanh nghiệp khác để dựng lên.

 

Theo tôi, thị trường bất động sản đã chết, hiện có hàng trăm, hàng trăm "xác chết" là những doanh nghiệp bất động sản nhưng cũng xuất hiện những doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính, nhân sự có thể mua về những "xác chết" này với giá rất rẻ có thể chỉ bằng 20-30% giá trị thực ban đầu. 

 

Theo ông, những biện pháp giải cứu bất động sản năm qua đã thực chất chưa, đã xử lý được vấn đề của bất động sản Việt Nam chưa?

 

Ông Nguyễn Văn Đực: - Thất bại của gói 30.000 tỷ là do Bộ Xây dựng đã không đánh giá đúng thị trường, không đánh giá đúng nguồn cung về gói 30.000 tỷ, không lường trước được những thủ tục tại địa phương khi doanh nghiệp muốn chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại, nhà ở có diện tích lớn sang diện tích nhỏ; không lường trước được thủ tục nhiêu khê trong việc người dân vay tại ngân hàng, chứng minh tài sản, chứng minh diện tích, chứng minh thu nhập... 

 

Bộ Xây dựng đã ra thông tư hướng dẫn cụ thể về việc chuyển đổi từ căn hộ diện tích lớn sang diện tích nhỏ nhưng khi đưa về địa phương lại kéo dài thời gian làm thủ tục kéo dài 3-6 tháng. 

 

Trong năm 2013 chưa có dự án nhà ở xã hội nào chính thức hoạt động ở TP.HCM, từ lúc duyệt cho đến lúc đầu tư xây dựng dự án còn là 1 quá trình dài. Việc chuyển dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà ở diện tích lớn sang diện tích nhỏ ở TP.HCM coi như bằng 0. 

 

 

 

Ông Nguyễn Văn Đực: - Đương nhiên mỗi người bao giờ nói cũng có lợi cho cá nhân, doanh nghiệp mình nên nhiều dự báo thị trường sai. Họ làm dịch vụ môi giới nên sẽ nói thị trường tốt để người dân bỏ tiền vào mua. Phải xem chừng những công ty khảo sát thị trường nói với mục đích nào để bảo vệ quyền lợi của họ hay quyền lợi của người dân. 

 

Cách đây 3 tháng nhiều tuyên bố cho thấy giá bất động sản đã giảm xuống đáy, khuyến nghị không có thời điểm nào tốt hơn nhưng sau đó giá lại càng ngày càng giảm sâu. 

 

Đây là quyền tự do của mỗi công ty nhưng đứng dưới góc độ quản lý nhà nước cần có cái nhìn thực tế hơn vì một số nhận định của Bộ Xây dựng cũng thường lạc thái quá nên tuyên đoán thị trường khả quan mặc dù thị trường không phải là tốt. 

 

 

Theo ông, biện pháp nào có thể giải cứu thị trường bất động sản sắp tới? Nhà đầu tư có nên kỳ vọng vào thị trường bất động sản năm 2014?

 

Ông Nguyễn Văn Đực: - Thị trường bất động sản chắc chắn sẽ đổ vỡ. Theo tôi sẽ có khoảng 60-70% các doanh nghiệp bị đổ vỡ, chỉ còn khoảng 20-30% doanh nghiệp có thể tồn tại. 

 

Như chúng ta thấy có hàng loạt những xác chết, dự án đắp chiếu là mầm mống đổ vỡ và thậm chí có những doanh nghiệp phải bán mình cho doanh nghiệp khác. Họ đã đổ vỡ, vấn đề là họ chưa công khai. 

 

Khi một công ty mua hàng chục dự án có thể hiểu hàng chục dự án là hàng chục doanh nghiệp đầu tư hàng trăm tỷ nhưng bán với giá 10-20 tỷ để rút chân ra khỏi thị trường. 

 

Rất khó để tìm ra biện pháp cứu bất động sản, những biện pháp giải cứu đáng ra phải được thực hiện từ năm 2011, quá trễ để cứu bất động sản vào năm 2013 và suốt năm 2013 những giải pháp cứu bất động sản lại không hiệu quả.

 

Căn bệnh nặng mấy năm, đến đầu năm 2013 chờ liều thuốc giải bệnh từ Nghị quyết 02 và gói 30.000 tỷ nhưng cuối cùng thuốc không có tác dụng, gói 30.000 tỷ chỉ giải ngân được 2%, bệnh nhân không tồn tại được. 

 

Đại đa số các doanh nghiệp đều thoi thóp, sự hỗ trợ từ chính quyền gần như không đáng kể, doanh nghiệp vẫn bệnh tật cũ như hàng tồn kho, nợ xấu và lãi vay ngân hàng cao, tiền mặt gần như cạn kiệt.