“Núi việc” phải làm để cơ cấu lại thị trường bất động sản

Từ tập trung phát triển nhà xã hội

Theo Bộ Xây dựng, quan điểm xuyên suốt của Đề án là phát triển thị trường bất động sản ổn định, vững chắc, có cấu trúc hoàn chỉnh và đồng bộ; đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ, bảo đảm thị trường hoạt động hiệu quả, là cầu nối kết nối thông suốt với các thị trường khác của nền kinh tế.

Để thực hiện thành công các mục tiêu trên, Bộ Xây dựng đã đề ra nhiều giải pháp, trong đó đáng chú ý là những giải pháp “nóng” triển khai ngay từ nay đến năm 2015.

Giải pháp đầu tiên mà Bộ Xây dựng đề xuất là Ngân hàng Nhà nước kịp thời giải quyết những khó khăn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc tiếp cận nguồn vốn của ngân hàng với lãi suất phù hợp; giảm lãi suất cho người mua nhà vay vốn để kích cầu tiêu dùng, nhất là trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn đảm bảo ổn định chính sách tiền tệ vĩ mô của Nhà nước.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất quy định lại cách tính tiền sử dụng đất, bởi việc tính theo giá thị trường như hiện nay đã đẩy giá bán sản phẩm tăng cao; xem xét cách tính mức khấu trừ tiền bồi thường vào tiền sử dụng đất; quy định tất cả các dự án được giao đất đều phải có nghĩa vụ đóng góp quỹ đất hoặc kinh phí tùy theo quy mô sử dụng đất để Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NOXH), đảm bảo các nhà đầu tư đều bình đẳng trong việc thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.

Cho phép hoán đổi quỹ đất 20% xây dựng NOXH ở các dự án nhỏ lẻ thành dự án tập trung đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hoặc đóng góp kinh phí cho địa phương để tạo vốn đầu tư NOXH; hoặc cho phép bán chỉ định, đấu giá quỹ đất xây dựng NOXH tại các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở, số tiền thu được giao quỹ phát triển nhà ở của địa phương để tạo vốn xây dựng NOXH sau khi đã hoàn trả cho chủ đầu tư các khoản chi phí hợp lý.

Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng, nhưng chưa triển khai công trình nhà ở được phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm NOXH phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động.

Tại các đô thị nhỏ, vùng ven đô, cho phép các dự án phát triển nhà ở thấp tầng được chuyển nhượng đất đã có hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo tiến độ của dự án, thay vì chủ đầu tư phải xây nhà xong mới được bán.

Các địa phương có tồn kho sản phẩm bất động sản lớn, hạn chế tối đa đầu tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở tái định cư, NOXH, mà dùng vốn đầu tư đã có trong kế hoạch và đề nghị Chính phủ xem xét ứng vốn trước để mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, NOXH cho thuê giá rẻ, nhà ở cho sinh viên.

Đến tạm dừng, cơ cấu lại dự án bê trễ

Bộ Xây dựng kiến nghị tạm dừng không triển khai tiếp các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị chưa giải phóng mặt bằng hoặc giải phóng mặt bằng dở dang đạt dưới 30% diện tích của dự án tại tất cả các địa phương trên cả nước. Đối với các địa phương có ít dự án, trong khi vẫn có nhu cầu cấp bách về nhà ở thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ để cho phép tiếp tục triển khai.

Các dự án đã giải phóng mặt bằng trên 70%, đang thi công xây dựng dở dang, cho phép cơ cấu lại dự án theo hướng tăng căn hộ diện tích nhỏ dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; cho phép một số dự án chuyển công năng từ nhà ở sang nhà dịch vụ, văn phòng, trung tâm thương mại mà thị trường có nhu cầu; lựa chọn một số trong các dự án này để chuyển sang làm NOXH phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động khu công nghiệp.

Đối với những dự án đã giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp với nhu cầu và kế hoạch phát triển của địa phương, yêu cầu chính quyền địa phương tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn và cho phép chủ đầu tư tổ chức khai thác kinh doanh tạm (chuyển mục đích tạm thời: bãi đỗ xe, kho tàng...), không để đất trống và chỉ đầu tư tiếp khi được cấp có thẩm quyền cho phép.

Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các địa phương, cũng như việc sử dụng đất theo kế hoạch được duyệt, xử lý nghiêm khắc các trường hợp vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai.

Về các công trình nhà ở đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn, thì tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương có thể dùng vốn đầu tư đã có trong kế hoạch để mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, NOXH cho thuê giá rẻ, nhà ở cho sinh viên; ban hành và công bố công khai về trình tự, thủ tục điều chỉnh dự án, chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang xây dựng NOXH; đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính từ khâu thẩm định, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án. Đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án cho phù hợp với nhu cầu thị trường; thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang NOXH; tập trung chỉ đạo các đơn vị có liên quan, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, tạo điều kiện cho người dân mua nhà có đủ điều kiện sinh sống tại các khu nhà ở đã được xây dựng.

Với những giải pháp trên, Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ phát triển đa dạng các loại hình bất động sản, cân đối cung - cầu, đáp ứng nhu cầu và định hướng chung về phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn; tăng cường công tác quản lý nhà nước, bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản.