“Quả bom” bất động sản sẽ nổ tung

Bất động sản đóng băng, nhiều căn hộ giảm giá hết đợt này đến đợt khác. Liệu khi buộc phải “phá giá” như vậy doanh nghiệp, bất động sản có lỗ? Hay bong bóng bất động sản được thổi phồng lên quá mức nên khi xì hơi cỡ nào doanh nghiệp vẫn lãi?

Quý III, bất động sản sẽ chạm đáy

. Ông nhận định như thế nào về giá bất động sản hiện nay?


+ Tiến sĩ Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong: Giá thị trường bất động sản luôn dựa trên vấn đề thuận mua vừa bán. Suốt thời gian dài vừa qua, bất động sản ở Việt Nam bị thổi lên cao hơn giá trị căn bản gấp nhiều lần.

Khi áp suất trong bong bóng quá cao sẽ xảy ra tình trạng nổ hoặc xì hơi từ từ. Nhưng dù nổ hay xì hơi thì quả bóng này cũng phải trở về thực trạng của nó.

. Vậy giá nào thì bất động sản về với thực tế?

+ Tính từ thời điểm này, tôi dự đoán bất động sản phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản (cung cầu, khả năng của người mua và tâm lý chung). Đây là đáy bền vững. Tuy nhiên, vì bất động sản chịu tác động bởi yếu tố “bầy đàn”, khi giá tăng thì tranh nhau mua vào, giá xuống thì ai cũng đợi xuống thêm.

Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư đang kẹt vốn và các bất động sản do ngân hàng tịch thu phải đem ra bán tháo. Từ đây sẽ tạo ra xu hướng đi xuống sâu hơn đáy. Theo kinh nghiệm về bong bóng bất động sản ở các nước, sau khi xuống đáy thì phải cộng thêm 30% độ giảm vì sự xuyên đáy này. Như vậy sang quý II-2013 nó sẽ chạm đáy và hai năm tiếp sẽ xuyên đáy.

. Nhưng rất nhiều căn hộ đã giảm từ 30% thậm chí 40%-50% rồi vẫn không có người mua, thưa ông?

+ Điều đó cho thấy giá bất động sản chưa trở về thực trạng. Trên thế giới, giá bất động sản liên quan tới ba nhân tố chính: nhu cầu, thu nhập và tâm lý. Các yếu tố như địa điểm, lãi suất… cũng quan trọng.

Ở Việt Nam, nhu cầu trong phân khúc trung bình rất tốt vì còn nhiều người chưa có nhà. Tuy nhiên, mức cung đang quá cao, nếu các căn hộ cao cấp có thể giảm giá theo nhu cầu nhà trung bình thì cung cầu sẽ cân bằng.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải giảm giá để thu hút khách hàng.

Mặt khác, tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, tổng thu nhập trung bình của một gia đình khoảng 180 triệu đồng/năm. Nếu mua nhà trả góp trong 20 năm với lãi suất 10%, khả năng họ trả được khoảng 30% trên tổng thu nhập (1 tỉ đồng). Do đó, tính ra giá họ có thể chấp nhận được là 14 triệu đồng/m2 cho một căn hộ 70 m2.

Yếu tố thứ ba, hiện môi trường kinh tế không mấy thuận lợi, niềm tin về thị trường không có. Khách hàng đang hoang mang và họ không biết trong tương lai có thể kiếm được bao nhiêu tiền trong khi lạm phát vẫn là một mối đe dọa lớn. Bởi thế, ngay cả khi giá thị trường về đáy nhưng khách hàng không có niềm tin và bi quan thì cũng khó bán.

. Hiện nay có căn giảm xuống 14 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua, tại sao vậy?

+ Như đã nói, vì niềm tin còn thiếu nên khách hàng còn đợi. Thêm vào đó, với giá vàng gia tăng, giá của bất động sản cao hơn thực tế nhiều. Tôi nghĩ giá bất động sản phải xuyên đáy xuống 10 triệu đồng/m2 thì thị trường mới có thể phục hồi.

Một yếu tố khác là giá trị chung cư khác giá trị nhà mặt phố. Một phần lớn tạo ra giá trị gia tăng là vấn đề quản lý. Đây là lý do Phú Mỹ Hưng bán được các dự án với giá cao.

Làm gì còn tiền để đầu cơ

. Việc giảm giá mạnh như thế doanh nghiệp có bị lỗ, ví dụ mới đây một số căn hộ được cho là cao cấp ở quận 7 chỉ bán giá 19 triệu đồng/m2?

+ Các căn hộ dự án ven quận 7 giảm xuống 19-20 triệu đồng/m2 cũng chỉ là căn hộ trung bình chứ không phải loại cao cấp. Và nó phải xuống còn 13 triệu đồng + VAT

+… thành 14 triệu đồng mới đúng.

Còn việc lỗ hay lãi phải tính các khoản phí. Doanh nghiệp nào mua đất 5-7 năm trước thì không lỗ nhưng nếu mua khoảng 2-3 năm trở lại đây sẽ lỗ.

. Tại thời điểm giá bất động sản đang tìm đáy này liệu có còn tình trạng đầu cơ?

+ Ở môi trường nào cũng có tình trạng đầu cơ. Nhưng các nhà đầu cơ trước đây nay cũng không còn tiền. Ngoài ra, người ta chỉ đầu cơ khi có bong bóng thổi phồng giá, còn khi bong bóng đang xì hơi thì nhanh chân mà tháo chạy.

. Vậy theo ông, doanh nghiệp bất động sản phải làm gì trong lúc này?

+ Trừ khi có trường vốn có thể đợi hơn năm năm, doanh nghiệp nào đang đi vay để cầm cự phải bán cho nhanh chứ để lâu còn chết nữa. Ví như thiên hạ chạy khỏi rạp hát trong đám cháy, ai nhanh chân thì thoát, ai chậm sẽ bị đè lên.

. Sẽ ra sao nếu doanh nghiệp không thể chạy hoặc chạy không kịp?

+ Hiện giờ các doanh nghiệp bất động sản gần như không được phép phá sản vì nợ ngân hàng, nợ khách hàng, nợ nhà xây dựng… thành thử họ đang cố bám trụ chứ không thể tự giải quyết các vấn đề này. Bởi vậy đến một lúc nào đó, quả bom này sẽ phải nổ tung thôi. Doanh nghiệp nào không thể bám trụ, cứ để tự phá sản.

Có một giải pháp là Chính phủ quốc hữu hóa các căn hộ để trống rồi giao lại cho các chủ nợ. Ở Mỹ, khi doanh nghiệp phá sản thì tòa án làm chủ, sắp xếp với các chủ nợ để thanh lý. Thành phần tư nhân rất sáng tạo, họ có cách giải quyết êm đẹp dựa trên tinh thần dân chủ và quyền lợi hỗ tương từ nhiều phía.

 Bong bóng bất động sản trên thế giới xì hơi như thế nào, thưa ông?

+ Ở Mỹ bong bóng bắt đầu xì hơi từ năm 2007, khi được 30%-40% nó về đáy của giá trị thực. Sau đó, bất động sản xuyên đáy thêm 20% nữa, tổng cộng đến nay giảm được 60%. Có lẽ sang năm 2013 bất động sản ở Mỹ mới bắt đầu phục hồi. So sánh Việt Nam với các nước Đông Nam Á khác, giá căn hộ trung bình tại Malaysia và Thái Lan chỉ chừng 400-500 USD/m2 (tương đương 10 triệu đồng/m2).

. Xin cảm ơn ông.

Theo Pháp luật TP.Hồ Chí Minh