10 nhóm nguyên nhân gây khó cho thị trường bất động sản

Đặc biệt, nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.

 

Việc phân cấp quá nhiều cho các địa phương trong vấn đề quy hoạch đô thị, giao đất cấp đất, phê duyệt dự án dẫn đến các bộ, ngành Trung ương không nắm được tình hình, cũng như không điều tiết được kế hoạch đầu tư và kế hoạch triển khai của các dự án.

 

 

Công tác quản lý phát triển đô thị còn bất cập, không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa cân đối các nguồn lực thực hiện theo từng giai đoạn;

 

Nhiều địa phương hầu như chỉ thích quy mô, không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, quá dễ dãi trong việc cấp phép đầu tư các dự án bất động sản.

 

Chất lượng lập và thực hiện quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, các quy hoạch chuyên ngành chưa phủ kín và không đồng bộ. Các quy hoạch không ổn định, chất lượng quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu thực tế.

 

Việc cấp phép đầu tư các dự án chưa theo quy hoạch, thường do nhà đầu tư đề xuất rồi mới quy hoạch.

 

Nhu cầu thực tế tại một số địa phương không lớn như số lượng dự án đã cấp, cũng như không đủ nguồn lực để thực hiện; chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa cao.

 

 

Do đó chưa tạo được hành lang pháp lý ổn định để nhà đầu tư chủ động trong việc xây dựng phương án đầu tư và quyết định đầu tư.

 

Việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo giá thị trường đối với từng dự án được định giá riêng là rất khó và thiếu tính khả thi.

 

Thị trường đất đai sơ cấp hiện vẫn do các nhà đầu tư chi phối, Nhà nước giao dự án và thu tiền sử dụng đất, các nhà tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và công trình kiến trúc để kinh doanh.

 

Trong khi tại nhiều nước xung quanh (Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore ... Nhà nước có thể chủ động điều tiết khi thị trường có biến động.

 

 

Nguồn vốn cho đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và huy động của người dân có nhu cầu.

 

Thị trường thiếu các định chế phi ngân hàng hỗ trợ như quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, vì vậy thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản.

 

Chính sách tín dụng cho bất động sản không ổn định và rõ ràng, tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của tổ chức tín dụng vẫn còn bị hạn chế do phải đảm bảo an toàn hệ thống, lãi suất thay đổi nhiều lần trong thời gian ngắn gây khó khăn cho doanh nghiệp.

 

Chính sách tín dụng cũng chưa quan tâm đúng mức đối với người mua nhà, thủ tục vay vốn còn rườm rà, phức tạp dẫn đến hạn chế tính thanh khoản của ngân hàng và sự tiếp cận nguồn vốn đối với khách hàng.

 

 

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở quá thấp, trong khi chưa có thuế bất động sản (nhà ở, công trình kinh doanh).

 

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (2% giá trị chuyển nhượng hoặc 25% thu nhập), cũng như phí trước bạ trong giao dịch bất động sản (0,5% giá trị bất động sản) còn cao, không khuyến người dân giao dịch chính thức và đăng ký nộp thuế hoặc khai man để trốn thuế.

 

 

Số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản rất lớn nhưng năng lực tài chính và kinh nghiệm còn nhiều hạn chế.

 

Vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu là vay ngân hàng và huy động của người dân.

 

Đại đa số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ, năng lực tài chính yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải, thiếu định hướng phát triển và chiến lược kinh doanh, đầu tư theo phong trào, khi thị trường khó khăn thì dễ bị thua lỗ, phá sản, vừa làm thị trường mất cân đối, vừa gây giảm sút niềm tin của người dân đối với thị trường.

 

 

Đặc biệt, việc tạo ra sản phẩm nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được chủ đầu tư chú trọng.

 

Trong khi đó, nhà nước cũng chưa có chính sách phù hợp khuyến khích các doanh nghiệp phát triển đa dạng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung-cầu, thị trường dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.

 

Thị trường bất động sản nước ta luôn ở tình trạng mất cân đối cung-cầu, trong giai đoạn thị trường phát triển nóng, nhiều người dân và nhà đầu tư nhỏ đổ xô đầu tư vào bất động sản nhà ở.

 

Cơ chế xin - cho trong việc giao dự án kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến, vì vậy chưa lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực về chuyên môn và tài chính cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

 

Chủ đầu tư vẫn chưa mặn mà với việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và bán cho các đối tượng là công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp...

 

 

Các thị trường có tính chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường bất động sản như: thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường lao động phát triển chưa đồng bộ, chưa tương thích với thị trường bất động sản

 

Thị trường bất động sản có liên quan mật thiết đến các loại thị trường khác trong tổng thể nền kinh tế.

 

Tuy nhiên, chưa có sự kết nối thông suốt giữa thị trường bất động sản với các thị trường khác, đặc biệt là thị trường vốn, do đó, chưa hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định. 

 

 

Thiếu các tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản khoa học, thống nhất nên việc đánh giá thị trường bất động sản mang nặng cảm tính, phiến diện.

 

Chưa có hệ thống theo dõi thống kê tình hình thị trường bất động sản, hệ thống quản lý và thống kê dữ liệu về sở hữu bất động sản, giao dịch bất động sản đồng bộ từ Trung ương đến địa phương.

 

 

Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai và nhiều bất động sản, đồng thời chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt ở cấp địa phương.

 

Thời gian qua, các địa phương trọng điểm đã cho phép đầu tư số lượng lớn các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở mà không căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch và nhu cầu thị trường.

 

Công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, quản lý sử dụng đất đai... bộc lộ nhiều yếu kém, thiếu kiên quyết xử lý...

 

Thủ tục hành chính liên quan đến thị trường bất động sản như thủ tục đầu tư, giao đất, hoạt động xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất… còn phức tạp, kéo dài làm ảnh hưởng chung đến thị trường bất động sản.