Ba chính sách mới cho thị trường bất động sản

Người nước ngoài chính thức được sở hữu nhà tại Việt Nam

Đầu tiên phải kể đến việc Quốc hội chính thức thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi ngày 25/11/2014 vừa qua. Trong đó, nội dung quan trọng nhất liên quan đến việc cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trên thực tế, quy định này đã được thực hiện thí điểm cách đây 5 năm nhưng với những điều khoản khá chặt chẽ. Và cho đến hiện tại, sau nhiều lần bàn thảo, xin ý kiến đóng góp từ các Bộ ngành, hiệp hội, chuyên gia trong nền kinh tế, cơ chế nới lỏng về quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài đã chính thức trở thành hiện thực.

Luật Nhà ở sửa đổi lần này được đánh giá là khá “cởi mở” khi chỉ cần người nước ngoài đủ điều kiện nhập cảnh vào Việt Nam là đã có thể mua nhà và sở hữu, không nhất thiết phải sinh sống, học tập và làm việc tại Việt Nam trong một thời gian dài như dự thảo trước đó.

Tất nhiên đi kèm với đó vẫn là một số quy định nhằm quản lý, tránh phát sinh các vụ việc “nhạy cảm” liên quan đến chính trị quốc phòng như người nước ngoài không được mua quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư hay không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường nhưng về cơ bản đây vẫn là một tin vui đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án phân khúc trung và cao cấp vốn đang có nhiều hàng tồn kho.

Tiếp tục nới lỏng gói 30.000 tỉ

Chính sách thứ hai là Thông tư 17 của Bộ Xây dựng có hiệu lực vào ngày 25/11 mới đây đã cho phép người mua nhà ở thương mại có giá trị dưới 1,05 tỉ đồng được phép tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng.

Sau hàng loạt những nỗ lực của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho người có nhu cầu vay gói tín dụng này như mở rộng đối tượng cho vay, cắt giảm các thủ tục hành chính về xác nhận tình trạng nhà ở, kéo dài thời gian vay từ 10 năm lên 15 năm với lãi suất cố định giảm từ 6% về 5%/năm, hiện tiến độ giải ngân gói 30.000 tỉ đã ít nhiều có sự cải thiện.

Tính đến ngày 15/10/2014, các ngân hàng đã cam kết sẽ giải ngân 7.950 tỉ đồng cho người vay, trong đó dư nợ thực tế hiện đạt 3.576 tỉ đồng (chiếm khoảng 12% tổng giá trị gói hỗ trợ).

Trên thực tế, hiện có khá nhiều các dự án nhà ở thương mại có giá bình dân, đáp ứng được tiêu chuẩn dưới 1,05 tỉ đồng có thể thu hút được người mua nhà trong khi không phải chịu các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về thời gian chuyển nhượng như nhà ở xã hội.

Trên thị trường địa ốc Hà Nội hiện nay, có một số dự án đủ điều kiện được vay vốn từ gói hỗ trợ như dự án T1 Thăng Long Victory với giá 13,5 triệu đồng/m2; dự án The Spark Nam Cường, giá từ 1 tỉ đồng/căn; dự án căn hộ Gemek Tower với giá từ 13,1 triệu đồng/m2 với các căn hộ có diện tích từ 58 – 70m2…

Tại thị trường TP.HCM, Nam Long, Hoàng Quân… là những cái tên quen thuộc có sản phẩm đáp ứng được điều kiện vay của gói 30.000 tỉ đồng. Nam Long thành công ở dự án Ehome 3 và Ehome 4. Được biết, cơ cấu sản phẩm trong các dự án của Nam Long tiếp cận gói 30.000 tỉ đồng năm 2014 ước khoảng 1.000 căn.

Thêm nguồn lực cho vay bất động sản

Chính sách thứ ba là việc thay đổi trọng số rủi ro cho vay lĩnh vực bất động sản từ mức 250% xuống mức 150% trong Thông tư 36 mới ban hành của NHNN. Đánh giá chung về mặt định tính là sửa đổi này chắc chắn sẽ giúp các ngân hàng có thêm nguồn để cho vay lĩnh vực tín dụng trong khi vẫn giữ được hệ số an toàn vốn tối thiểu (CAR) ở mức 9%.

Ở một góc nhìn khác, từ đầu năm đến nay, tín dụng dành cho bất động sản đang dần tăng trở lại, thậm chí tốc độ tăng còn vượt mức tăng trưởng tín dụng chung và cao hơn các lĩnh vực cho vay truyền thống khác. Cụ thể, theo Báo cáo tình hình kinh tế xã hội được Thủ tướng trình bày trong phiên khai mạc kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XIII ngày 20/10/2014 vừa qua thì tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản có mức tăng 11,5% so với cuối năm 2013, chỉ đứng sau lĩnh vực công nghệ cao (tăng 15,8%) và cao hơn mức tăng của lĩnh vực nông nghiệp – nông thôn (tăng 6,9%); tín dụng chính sách (tăng 4%); tín dụng xuất khẩu (4,14% tính đến hết tháng 8); công nghiệp hỗ trợ (tăng 6%), tín dụng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa (tăng 3,81%).

Chính sự ấm dần lên của dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã và đang giúp cho thị trường này dần có sự khởi sắc cả về giá lẫn thanh khoản. Tất nhiên sự khởi sắc là có chọn lọc tùy từng chủ đầu tư và phân khúc dự án nhưng nó cũng đã ít nhiều giúp kích hoạt phá băng, tạo niềm tin cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Về phía các ngân hàng, trong khi cho vay trong lĩnh vực sản xuất còn gặp nhiều ách tắc thì nếu chịu khó thẩm định kỹ, “chọn mặt gửi vàng” cho vay một vài dự án có tính khả thi cao thì cũng là một giải pháp để khơi thông dòng vốn. Những quy định mới trong Thông tư 36 chính là điều kiện thuận lợi để các ngân hàng đẩy mạnh mảng cho vay này hơn nữa.