Bài toán quỹ đất cho nhà ở xã hội

Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH) quy định dự án khu đô thị (trên 10ha) phải dành 20% diện tích để phát triển NOXH. 

DN “né” nghĩa vụ

Trong kết quả thanh tra gần đây, Bộ Xây dựng cho biết nhiều chủ đầu tư “lờ tịt” quy định dành 20% quỹ đất để phát triển NOXH.  Cụ thể, tại 12 (trừ 1 dự án thuộc Hà Tây cũ) dự án nhà ở và khu đô thị Hà Nội, nhiều dự án đã chuyển đổi sai mục đích sử dụng quỹ đất này. “Các chủ đầu tư ít quan tâm đến giải phóng mặt bằng phần diện tích để xây dựng NOXH. Hiện còn 11 lô đất dành để xây dựng NOXH trong các dự án với diện tích khoảng 8,696 ha nhưng mới giải phóng mặt bằng được 4 lô đất, với diện tích 5,601 ha. Còn 7 lô đất, với diện tích 3,095 ha chưa được giải phóng mặt bằng”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nói.

Tại TP HCM, nhiều chuyên gia địa ốc cũng cho rằng  nếu “kiểm”, chắc sẽ “lòi” nhiều dự án né nghĩa vụ làm NOXH. Song hiện một số khu đô thị trên địa bàn TP HCM đã được quy hoạch 1/1500 nhưng vẫn nằm đắp chiếu hoặc đang chờ điều chỉnh quy hoạch,nên rất khó để kiểm tra, quy kết DN có thực thi dành 20% diện tích đất phát triển NOXH hay không. Ngay cả với những DN đang triển khai dự án đúng tiến độ, vẫn có nhiều cách để lách quy định nhằm né quỹ đất cho NOXH. Trong đó, thông dụng là chủ đầu tư dành những phần đất có vị trí không đẹp, chưa giải phóng mặt bằng giao cho thành phố, hoặc sử dụng tiền thu từ quỹ đất này cho các công trình hạ tầng khác, hoặc đăng kí diện tích khu đô thị dưới 10 ha... 

Cần chuyên biệt hóa NOXH

Trao đổi với DĐDN, nhiều DN cho biết họ đã triển khai từ trước khi Nghị định 188 và Thông tư 08 về việc xây dựng NOXH được ban hành. Việc thay đổi về chính sách làm xáo trộn kế hoạch kinh doanh của DN, khiến họ phải điều chỉnh lại quy hoạch dự án, làm tăng chi phí. Chính vì vậy, DN đã linh hoạt “hoán đổi” quỹ đất, thay cho phải phát triển NOXH ở khu đô thị trên 10ha với phần diện tích 20%, họ phát triển dự án 100% thương mại và dành hẳn một quỹ đất nơi khác để hoán đổi cho đối tác, Cty liên kết... làm NOXH.

Cũng cần khẳng định, rất ít DN “dám” mở một dự án NOXH ngay trong khu đô thị thương mại cao cấp. Hiện tại mới chỉ có chủ đầu tư Sacomreal có dự án Jamona Apartment ở quận 7 là làm được điều này. Có lẽ bởi Sacomreal nhắm tới đối tượng người mua công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất trong khu vực, và cân đối được giữa thiết kế tổng quan của thương mại với NOXH – giải quyết được bài toán người thu nhập thấp “ở chung” cùng người mua nhà cao cấp. Để làm được như vậy DN hoặc phải có quỹ đất tốt, nguồn lực lớn, chấp nhận lợi nhuận biên thấp, hoặc sẽ phải hứng rủi ro khi lợi nhuận làm NOXH chỉ được vượt không quá 10%. Đại diện Sacomreal cho hay: “chúng tôi sở dĩ làm được dự án NOXH này cũng là do hoán đổi quỹ đất với một DN khác, nhường đất đẹp trung tâm quận Bình Thạnh cho DN làm dự án thương mại và “lấy” đất ở quận 12 để làm NOXH”.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Cty Địa ốc Hoàng Quân (HQC), một DN chuyên NOXH cho biết “bí quyết” để giải quyết bài toán quỹ đất làm NOXH của ông là thực thi mua lại các dự án, quỹ đất giá rẻ. “Hoàng Quân hiện có quỹ đất khoảng 400 ha. Mục tiêu của Hoàng Quân là ở mỗi tỉnh sẽ phát triển được một dự án NOXH. Do đó không nhất thiết phải nghĩ rằng người thu nhập thấp cần “ở chung” với người thu nhập cao để hưởng hạ tầng, mà ngay cả những DN chuyên làm dự án NOXH cũng nên chú trọng đầu tư hạ tầng tốt nhất cho người thu nhập thấp”, ông Tuấn nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM nhận định với thị trường BĐS hiện nay thì quy định dành 20% diện tích làm NOXH vẫn bất hợp lí. HOREA đề nghị Bộ xem xét điều chỉnh xuống 10%, cùng với đó, tăng ưu đãi cho DN chuyên phát triển NOXH, cho người vay mua NOXH. “Đặc biệt, Nhà nước không nên làm NOXH mà nên làm nhà ở cho thuê, như vậy sẽ giảm sức cạnh tranh với DN “, ông Châu nói.