Bất động sản 2012: Chặt quá cũng chết, lỏng quá cũng chết

Nếu việc thắt chặt căng quá thì đỗ vỡ hết, đổ vỡ hàng loạt và cuối cùng tất cả các mục tiêu đều thất bại. Đó là quan điểm của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Phó chủ tịch Hiệp hội nhà thầu VN, Chủ tịch tập đoàn GP Invest khi nói về lĩnh vực bất động sản, xây dựng trong bài trả lời phỏng vấn DĐDN đầu Xuân Nhâm Thìn.

Ông Hiệp khẳng định năm 2011 vừa qua là một năm khó khăn nhất mà các DN nói chung, nhất là các DN xây dựng và bất động sản phải đối mặt trong hơn một thập kỷ qua mà biểu hiện là nhiều DN đã phá sản và hàng loạt DN khác đang đứng bên bờ vực.

- Đúng thực là tình hình rất khó khăn, nhưng cũng có nhiều quan điểm cho rằng những khó khăn vừa qua đối với các DN trong lĩnh vực này chưa thấm tháp gì ?

Tôi hiểu ý của những người đưa ra quan điểm này. Tôi cũng không khẳng định quan điểm này là sai, nhưng tôi không đồng tình. Đành rằng càng khó khăn thì sự sàng lọc càng tốt hơn, chắt lọc hơn, lĩnh vực này khoẻ hơn, càng khẳng định được vai trò của những DN mạnh, làm ăn bài bản, quản trị tốt. Nhưng vấn đề đó chỉ mang tính lý thuyết. Phải nhìn nhận bằng thực tế. Ở chỗ nào ? Ở chỗ là nền kinh tế VN là một nền kinh tế nhỏ, các DN đa số vẫn chỉ là DNNVV, vốn nhỏ, lực nhỏ, mà các DN về xây dựng, bất động sản cũng không là ngoại lệ. Và vì vậy, nếu tiếp tục khó khăn hơn thì thay vì chúng ta không những không sàng lọc được mà còn dẫn đến đổ vỡ, thậm chí là đổ vỡ hàng loạt.

Nói thêm về vấn đề này, tôi muốn nhấn mạnh đến một vấn đề là cái gì quá cũng đều không tốt, mà phải biết thế nào là vừa. Chặt quá cũng chết và lỏng quá cũng chết. Thực sự mà nói thì chính sách tiền tệ đối với bất động sản, xây dựng vừa qua là vừa chưa thì cũng không ai dám khẳng định. Tôi thì tôi nghĩ rằng việc thắt chặt, kiểm soát chặt chẽ tài chính, tín dụng, tiền tệ với bất động sản như thời gian vừa qua là cần thiết, góp phần đạt được mục tiêu lớn của toàn xã hội, nhất là vấn đề kiềm chế lạm phát. Điều đó là cực kỳ cần thiết, nhưng phải đồng bộ được thể hiện ở việc “ căng”, thắt chặt ở mức vừa phải, vừa đủ để đạt mục tiêu đề ra, chứ căng quá thì đỗ vỡ hết, đổ vỡ hàng loạt và cuối cùng tất cả các mục tiêu đều thất bại. Nói ngắn gọn là phải linh hoạt, hợp lý để vừa đạt được mục tiêu, nhưng không đổ vỡ trong bất cứ lĩnh vực nào cả.

- Nói về vấn đề khó khăn trong năm 2011, ngoài tình hình chung thì một phần cũng xuất phát từ nguyên nhân thắt chặt về tín dụng bất động sản. Vậy theo ông chính sách phải như thế nào, nhất là giai đoạn tiếp theo ?

Như tôi đã nói, trong năm 2011 thì chỉ có những DN có quản trị tốt, vốn lớn, mạnh thì mới trụ vững. Đó là điều đáng mừng, nhưng nếu tiếp tục khó khăn hơn thì bản thân nhiều DN trong số đó cũng khó mà trụ vững chứ chưa nói đến phát triển. Và vì vậy phải có những chính sách phù hợp và linh hoạt. Tôi nghĩ Chính phủ đã nhìn nhận rất tốt vấn đề này, nhìn thẳng vào sự thật và thể hiện nó bằng những động thái, những chính sách rất hay, không những cho lĩnh vực bất động sản nói chung mà còn ở tất cả các lĩnh vực. Nói nôm na là đã “tìm được bệnh và bắt được thuốc” và đây được xem là một sự khởi sắc nếu thực hiện tốt. Chúng ta cần hi vọng vào điều đó.

- Nhưng, thưa ông, hi vọng thì luôn có, nhưng không thắt chặt mà mở ra thì mở như thế nào? Liệu mở thoải mái quá thì có ổn không?

Chính sách thì điều cần đầu tiên là Chính phủ phải nhìn nhận lại vai trò của lĩnh vực xây dựng, bất động sản cũng như các DN trong lĩnh vực này. Không chỉ riêng VN mà hầu hết các nước trên thế giới lĩnh vực xây dựng hay bất động sản đều nắm giữ vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế. Được gì, mất gì trong giai đoạn vừa qua của lĩnh vực này cần phải xem xét một cách vừa tổng thể, đồng bộ, vừa chi tiết, cụ thể. Từ đó Chính phủ phải đánh giá khách quan, phải nắm được tiềm lực của các DN trong lĩnh vực này.Thắt chặt nữa thì không được, sẽ đổ vỡ hàng loạt, nhưng mở ra thoải mái thì cũng tệ không kém. Vấn đề ở chỗ là chính sách phải linh hoạt, như người bệnh khỏi rồi thì phải cho ăn, nhưng phải cho ăn từ từ. Cũng như nới cũng phải nới từ từ, nhất là trong năm 2012, thời điểm có thể được xem là lĩnh vực này vừa chuẩn bị hoặc mới khỏi bệnh. Tôi nghĩ trong năm 2012 thì các DN cũng chỉ vừa khỏi bệnh, đủ sức gượng dậy, trở lại bình thường và nếu có gặt hái thành công, thực sự vươn lên, phát triển thì cũng phải bắt đầu tư năm 2013. Tôi nhấn mạnh là phải sớm nới lỏng, sớm mở, nhưng phải nới, phải mở từ từ thì mới hiệu quả.

- Một cách cụ thể hơn, nhiều, thậm chí là rất nhiều quan điểm cho rằng lĩnh vực này vẫn còn hàng loạt bất cập khác ngoài chính sách tiền tệ như trong thời gian qua. Ông có thể nói rõ về điều này?

Chính sách thắt chặt tiền tệ vừa rồi cũng như những động thái mở hơn trong thời gian gần đây tôi thấy rất hợp lý.

Về những bất cập cụ thể của ngành thì đúng là còn rất nhiều. Ví dụ về cung, cầu thì thiếu thì vẫn thiếu rất nhiều, nhưng thừa cũng không kém. Hiện vẫn tồn tại tình trạng có nhiều nhà, nhiều chung cư nhưng không có người mua. tại sao? Cần xem xét kỹ điều đó. Cũng liên quan đến vấn đề này nguyên nhân một phần nằm ở chỗ chúng ta không phân biệt rõ ràng, đưa ra một chính sách hợp lý về các loại nhà, đất. Phân khúc quan trọng nhất, nhiều nhu cầu nhất hiện nay là nhà thu nhập trung bình thì lại không phát triển, không có một chính sách riêng (rất cần thiết), trong khi nhà cao cấp thì nhan nhãn nhưng đa phần những người có nhu cầu thực sự đều với không tới. Những bất cập về chính sách đất đai nhất là về giá đất đền bù, mức thu tiền sử dụng đất vẫn chưa được giải quyết, có thể nói là không thống nhất, gây cản trở. Rồi thì vấn đề thủ tục, cực kỳ phức tạp và rắc rối, thể hiện sự không đồng nhất giữa các ban ngành.

Thực tế, chỉ riêng việc định giá tính thuế cho một dự án đã phải có sự tham gia của 6 thành phần ban ngành, mà không chỉ trình, thẩm định một lần là xong. Những bất cập về chính sách đất đai, thuế, thủ tục, thời gian… vẫn là rào cản lớn nhất đối với sự tồn tại và phát triển của lĩnh vực này. Phải đổi mới những vấn đề này trước tiên rồi mới hi vọng làm thay đổi được tình hình.

Ngay vấn đề quản lý, trong thời gian vừa qua hàng loạt vụ vỡ nợ tín dụng đen, vỡ nợ đều liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Một trong những nguyên nhân của điều đó cũng xuất phát từ những quy định, nhất là vấn đề cấp phép. Cần phải phân biệt và tránh nhầm lẫn về DN hoạt động trong lĩnh vực môi giới (vốn nhỏ) với những DN đầu tư, kinh doanh (vốn ít nhất phải vài trăm tỉ đồng).

Một vấn đề khác mà tôi cũng muốn nhấn mạnh là trong lĩnh vực xây dựng, xu hướng phân hoá hiện nay đã và đang thể hiện rất rõ. Hàng loạt DN tư nhân phát triển và lớn mạnh. Hiện đang có xu hướng, nhiều nhà đầu tư (cả trong và ngoài nước) khi chọn nhà thầu thường chọn các nhà thầu tư nhân thay vì DNNN mặc dù giá có thể cao hơn gấp 1,5 lần. Tại sao? Vậy thì có thể đặt vấn đề là trong lĩnh vực này, Nhà nước có cần phải nắm giữ chủ đạo nữa hay không? Theo tôi thì vẫn cần, nhưng nên tập trung vào những công trình trọng điểm, lớn, chuyên dụng, còn thì hãy định hướng để phát triển mạnh hơn nữa vai trò của các DN xây dựng, bất động sản tư nhân...

- Xin cám ơn ông.

Theo Linh Anh

DĐDN