Bất động sản 2014: Ấm lên từ nhà giá thấp

 

 

Điểm ấn tượng nhất của thị trường bất động sản năm 2013 là tính thanh khoản đã được cải thiện rõ rệt. Số lượng giao dịch qua Sàn Maxland thành công tăng khoảng 35%.

 

Nguyên nhân là do lòng tin của khách hàng đã dần quay trở lại, đồng thời giá cả của các sản phẩm bất động sản cũng giảm về gần hơn với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình. Ngoài ra, thị trường còn được hỗ trợ bởi các chính sách từ Chính phủ đến các bộ, ban, ngành, cũng như sự nỗ lực cố gắng từ chính các doanh nghiệp là chủ đầu tư trong việc triển khai thực hiện đúng tiến độ của nhiều dự án.

 

Năm 2014 sẽ còn là một năm khó khăn cho thị trường bất động sản, nhưng chắc chắn thanh khoản sẽ tiếp tục được cải thiện. Phân khúc căn hộ có giá trung bình, do các chủ đầu tư có uy tín và tiềm lực tài chính mạnh thực hiện với tiến độ bảo đảm đúng cam kết, có vị trí đẹp sẽ là sản phẩm được ưa chuộng. Vì vậy, Maxland ngoài việc tiếp tục chào bán các loại sản phẩm bất động sản theo diện rộng, sẽ tập trung chào bán các căn hộ với các tiêu chuẩn như trên.

 

 

 

Dấu ấn lớn nhất của thị trường bất động sản trong năm 2013 là tính thanh khoản đã dần được cải thiện, quý sau cao hơn quý trước. Con số tăng dần của giao dịch thành công về nhà ở chỉ vài điểm phần trăm theo từng quý cho thấy thị trường còn dè dặt, nhưng đây vẫn là biểu hiện ấn tượng nhất được ghi nhận.

 

Ngoài phân khúc nhà ở, văn phòng cho thuê luôn là thước đo “sức khỏe” nền kinh tế, và trong năm 2013, dù giá thuê giảm nhưng đã xuất hiện những khách hàng thuê mới, chứng tỏ nền kinh tế đã có dấu hiệu phục hồi.

 

Bước sang năm 2014, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc rất nhiều vào sự hồi phục của nền kinh tế. Vì vậy, sẽ không có “sốt nóng” về bất động sản, bởi sự phục hồi của nền kinh tế dự báo sẽ không có đột biến. Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở vẫn là bệ đỡ cho thị trường với tính thanh khoản sẽ dần được cải thiện, và có thể là sự khởi đầu cho chu kỳ phục hồi kéo dài từ 2014 đến 2016.

 

Tại khu vực phía Bắc, căn hộ giá trung bình vẫn sẽ là sản phẩm chủ lực dẫn dắt thị trường, còn ở khu vực phía Nam sẽ có thêm sản phẩm đất nền được tiêu thụ mạnh hơn do giá cả đã xuống thấp đến mức hợp lý.

 

 

 

Năm 2013 là một năm đỉnh điểm khó khăn của thị trường bất động sản, nhưng càng về cuối năm, thị trường càng có nhiều dấu hiệu khởi sắc hơn. Theo tôi, năm 2014, thị trường bất động sản có thể sẽ tốt lên ở một số phân khúc. Đó là phân khúc dự án có mức giá trung bình, có chủ đầu tư uy tín, dự án đang hoàn thành hoặc có tiến độ xây dựng tốt.

 

Phân khúc thứ 2 là những dự án mới khởi công có mức giá dưới 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư chứng minh được năng lực tài chính. Ngoài ra, với chính sách cho phép phân lô bán nền trở lại, khả năng đất nền cũng sẽ sôi động hơn. Ngoài những phân khúc này, thị trường chung vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn, nhất là với những dự án đang xây dựng dở dang.

 

Có thể thị trường năm 2014 sẽ khá hơn năm 2013, nhưng còn tùy vào nhiều yếu tố. Nếu lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm sẽ góp phần kích cầu người tiêu dùng, đồng thời nếu chính sách cho phép doanh nghiệp chẻ nhỏ căn hộ được thúc đẩy mạnh, thanh khoản thị trường sẽ tốt hơn.

 

 

 

Khó khăn nhất của thị trường hiện nay là thanh khoản thấp, nhưng thanh khoản thấp ở đây không phải do thị trường không có nhu cầu nhà ở mà do cung khập khiễng với cầu.

 

Có một thực tế ở TP. HCM là, trong số hơn 10.000 căn hộ tồn, có đến 70% là có diện tích trên 70 m2, trong khi đó, phần lớn nhu cầu của người mua nhà lại là nhà ở dưới diện tích này.

 

Theo tôi, từ nay đến giữa năm 2014, thị trường vẫn sẽ còn lình xình và từ giữa năm 2014 trở đi, khả năng sẽ tốt hơn, nhưng tốt đến mức nào còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó, quan trọng nhất là tháo gỡ chính sách.

 

Hiện nay, rất nhiều DN tại TP. HCM có dự án muốn điều chỉnh diện tích phù hợp với nhu cầu theo chủ trương Nghị quyết 02 của Chính phủ, nhưng chưa được chính quyền Thành phố chấp thuận với lý do gia tăng dân số cơ học.

 

Nếu nút thắt này được tháo gỡ, DN sẽ đẩy mạnh hoạt động đầu tư, thị trường sẽ có nhiều nguồn cung tốt, thanh khoản sẽ tăng lên và thị trường sẽ ổn định hơn.

 

 

 

Thị trường năm 2014 sẽ chưa thể khởi sắc ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, cơ hội sẽ mở ra đối với nhà đầu tư chuyên nghiệp. Ngoài việc có thế mạnh về tài chính và hạn chế nguồn vốn vay, việc chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu của người mua để đưa ra mức giá phù hợp và cơ chế thanh toán linh hoạt là những điều kiện để doanh nghiệp có thể bám trụ thị trường.

 

Vì thế, cơ hội mở ra ở tất cả các phân khúc nhưng xu thế vẫn nghiêng về nhà giá thấp, giá trung bình. Đối tượng người mua có nhu cầu về nhà ở là tương đối lớn và nhiều khả năng sẽ chọn nhà ở phân khúc này.

 

Tại thị trường Hà Nội, quan ngại về ế nhà ở xã hội là có cơ sở nếu dự án ở quá xa trung tâm, lại không có hạ tầng đồng bộ. Ở những vị trí như vậy, người mua dễ so sánh với đất nền. Còn các dự án có vị trí tốt, giá cả hợp lý, có hỗ trợ vay cho người mua thì không có gì phải ngại.

 

Người mua có thể so sánh giá với các dự án thương mại có cùng vị trí hoặc chỉ cách dự án nhà ở xã hội vài cây số.

 

 

 

Năm 2014 còn khá mờ mịt. Con số tồn kho bất động sản vẫn không chính xác và thực tế có thể cao gấp 3 lần số thống kê. Các báo cáo chỉ tính tồn kho ở dạng căn hộ, đất nền chưa bán được, còn trên thực tế, bán được cũng có thể vẫn là tồn vì hàng hoá đó không có người sử dụng.

 

Vì thế, dù có tiền, có đất, nhưng nhà đầu tư phải nhìn trước được đầu ra thì mới dám tham gia vào thị trường, kể cả việc mua bán lại hoặc đầu tư xây dựng dự án mới. Đặc biệt, nếu những chính sách, luật mới được áp dụng thì rõ ràng chính sách cũng đang ưu tiên cho căn hộ nhỏ, nên trong những năm tới, nhiều khả năng sẽ có làn sóng đầu tư căn hộ nhỏ.

 

Thị trường sẽ khởi sắc khi các nhà đầu tư tính toán được đầu ra của sản phẩm. Giá cả chỉ là một vấn đề, nhưng điều quan trọng hơn là kinh tế có tốt lên thì người mua mới có khả năng chi trả các khoản vay hoặc mua nhà trả góp. Rẻ mà dân không có tiền thì thị trường vẫn đóng băng.