Bất động sản: Hồ hởi trong lo âu

Tuy nhiên, nỗi âu lo vẫn còn nguyên, bởi thông tin hỗ trợ có tốt đến mấy mà người mua không mở hầu bao thì người bán vui làm gì! Trong sự co kéo cung - cầu hiện nay, quyền lực nằm trong tay người mua…

Thông tin tích cực dồn dập

Đầu tiên, dĩ nhiên là việc hạ lãi suất. Chỉ chưa đầy một tháng sau lần giảm trần lãi suất huy động xuống còn 13%/năm (ngày 13/3), Ngân hàng Nhà nước đã tiếp tục giảm thêm 1% nữa, xuống còn 12%/năm kể từ 11/4.

Quan trọng hơn, chính sách tiền tệ có vẻ như đang được nới lỏng và có một sự “nâng đỡ” nhất định cho thị trường bất động sản. Đó là những gì mà người ta thấy được qua các động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước, như dù vẫn kiểm soát dư nợ cho vay đối với lĩnh vực không khuyến khích trong đó có bất động sản (dưới 16% tổng dư nợ) nhưng đã mở hơn đối với các dự án đang xây dựng.

Nếu như trước đây, các công trình hoàn thành trong năm 2012 mới được loại trừ ra khỏi dư nợ cho vay bất động sản, thì nay đã mở rộng cả với những dự án nhà ở trong khu đô thị hoàn thành sau năm 2012. Chính sách mới này sẽ tiếp sức cho các chủ đầu tư có những dự án đang dở dang.

Lâu nay, những dự án như vậy phải trùm mền do không còn vốn xây dựng tiếp và đã gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế, đặc biệt là tạo nên hình ảnh không đẹp cho đô thị, như một biểu hiện khá u ám.

Quan trọng hơn, các tổ chức tín dụng đã được phép cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho các khoản vay không trả nợ đúng hạn. Dù theo thông báo, chỉ những doanh nghiệp gặp khó khăn tạm thời và đang kinh doanh tốt mới được xem xét, nhưng đây được cho là một tin tốt lành đối với các “con nợ” bất động sản.

Thay vì phải bán đổ bán tháo tài sản lấy tiền trả ngân hàng hoặc tài sản thế chấp bị phát mãi để trả nợ, họ sẽ có cơ hội đảo nợ các khoản vay ngắn hạn thành dài hạn. Việc được “ân hạn” này ít ra cũng cho họ thêm thời gian để tiếp tục “cuộc chiến cam go” trước mắt.
 

Giải cứu - nên và không nên
 

Việc các ban ngành thời gian qua luôn nghĩ cách giải cứu thị trường bất động sản, đặc biệt là những động thái vừa qua của Ngân hàng Nhà nước, cũng gây ra những luồng ý kiến trái chiều. Những người theo trường phái “không nên” cho rằng cần để thị trường vận hành một cách tự nhiên.
 

Nếu trước đây thị trường phình lên như bong bóng, thì nay chưa xì được bao nhiêu đã được bơm hơi thêm, ắt sẽ tái phát bệnh và có thể sụp đổ bất cứ lúc nào. Giá bất động sản hiện còn vượt tầm với của đa số người dân và một sự nới lỏng tín dụng cho bất động sản sẽ làm méo mó thị trường, khiến giá bất động sản vẫn giữ ở mức cao.

Những người theo quan điểm “nên” lại cho rằng giải cứu bất động sản sẽ góp phần ổn định hệ thống ngân hàng, ngăn chặn tình trạng sụt giảm tăng trưởng GDP, góp phần giúp quá trình tái cấu trúc nền kinh tế diễn ra nhanh hơn.

Bất động sản là khâu cuối cùng của các ngành công nghiệp khác như thép, xi măng, vật liệu xây dựng…, nên hỗ trợ cho bất động sản là hỗ trợ cho nhiều lĩnh vực khác cũng đang gặp khó khăn. Bất động sản bị đóng băng, những khoản nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản “đóng băng” trong ngân hàng sẽ ngày càng thêm xấu.

Việc cấp thêm tín dụng cho bất động sản sẽ giúp tăng thanh khoản cho thị trường, không chỉ giải thoát cho doanh nghiệp mà gián tiếp gỡ khó cho các ngân hàng, đó là chưa kể những tác động dây chuyền tích cực tới nền kinh tế.

Trả lời phỏng vấn báo giới quanh vấn đề này, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho rằng thời gian qua bất động sản không được khuyến khích, bị đưa vào lĩnh vực phi sản xuất là nhằm kiềm chế lạm phát.

Nay lạm phát dần được kiềm chế và thanh khoản trong hệ thống ngân hàng đã được cải thiện nên Ngân hàng Nhà nước quyết định nới lỏng dần van tín dụng, đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, vì nhu cầu nhà ở của xã hội là rất lớn.

Theo đó, hiện mặt bằng giá nhà đã ở mức hợp lý, phù hợp với mức thu nhập chung và nhiều người có thu nhập trung bình đã có khả năng tiếp cận với bất động sản. Nếu mở tín dụng sẽ giảm được lượng tồn kho nhà ở trong kinh doanh bất động sản, từ đó tạo sự lưu chuyển dòng vốn hợp lý trong nền kinh tế.

Điều đặc biệt là với thực tế thị trường như hiện nay, động thái này khó có thể tác động đến thị trường theo kiểu “phong trào” đầu tư, mua bán bất động sản như trước đây.

Chưa thể bật lên!

Có thể nói ngay là việc hạ trần lãi suất huy động không có tác động nhiều đến lực cầu của thị trường ngoài khía cạnh tâm lý. Bởi lãi suất cho vay hiện vẫn ở quanh mức 20%/năm. Với mức lãi suất này, khó doanh nghiệp nào dám vay vốn làm ăn, trừ khi vay để đảo nợ nhằm tránh phá sản.

Đầu ra của thị trường bất động sản hiện phụ thuộc vào khả năng tài chính và tâm lý của người mua. Lãi suất tiết kiệm hạ dĩ nhiên kích thích nhu cầu mua nhà đầu tư của những người đang gửi tiền tiết kiệm, hoặc những người có khả năng và nhu cầu vay vốn mua nhà để ở vì cho rằng đã đến thời điểm, nhưng chắc chắn con số ấy không quá lớn để tạo nên sự đột biến.
 

Với các chủ đầu tư, họ cũng chỉ vay tiền để triển khai dự án nào có diện tích nhỏ, giá tiền vừa phải đáp ứng đa số người dân để có thể bán được hàng sau khi xây dựng.

Theo công bố của các công ty nghiên cứu thị trường, lực cầu của các dòng sản phẩm căn hộ quý I vừa qua đều sụt giảm, lượng bán được giảm 12% so với cùng kỳ năm 2011 và giá tất cả các phân khúc đều giảm nhiều so với trước. Căn hộ có giá trung bình là sản phẩm giao dịch chính trên thị trường.

Giá căn hộ giảm, giao dịch ảm đạm nhưng nguồn cung đang có dấu hiệu tăng mạnh. Ước tính số lượng căn hộ hiện đang chào bán trên thị  trường là khoảng 119.000, tăng 37% so với cùng kỳ năm ngoái.

Quý I/2012, có khoảng 2.000 căn hộ mới được chào bán trên thị trường và trong giai đoạn 2012-2015, TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp nhận nguồn cung mới khoảng 45.000 căn từ hơn 90 dự án.

Vậy nên, nếu không có một sự đột biến kiểu lãi suất huy động tiếp tục hạ trong thời gian ngắn sắp tới, tạo một kỳ vọng về sự sụt giảm lãi suất còn tiếp diễn, đồng thời lãi suất cho vay về mức 12-13%/năm, thì thị trường bất động sản khó thể bật lên trong ngắn hạn.

Theo DNSG