Bất động sản và sự tác động của chính sách vĩ mô

Trong đó, các chính sách đáng chú ý là chính sách tín dụng đối với bất động sản, quyết định dừng thành lập khu công nghiệp, đề án mua nhà giá thấp, thuế đối với bất động sản, bỏ thời hạn sử dụng đất…

Để giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về những chính sách này, CafeLand sẽ tóm lược và phân tích, đánh giá tác động của những chính sách này đối với thị trường bất động sản.

Chỉ thị 01 nới tín dụng lỏng hơn đối với tín dụng cho bất động sản

Ngày 13/02/2012, Ngân hàng Nhà nước ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN. Nội dung của Chỉ thị quy định về một số chính sách tiền tệ nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng. Đáng chú ý là trong đó Ngân hàng Nhà nước đã thay đổi khái niệm “tín dụng phi sản xuất” bằng khái niệm “không khuyến khích”. Tỷ trọng nhóm tín dụng “không khuyến khích” này vẫn bị hạn chế tối đa là 16%, tương tự như đối với tín dụng “phi sản xuất”.

Trước đó, có rất nhiều quan điểm phản đối về việc xếp tín dụng cho bất động sản vào nhóm tín dụng phi sản xuất. Những người này cho rằng bất động sản đã tạo ra nhiều công ăn việc làm và là đầu ra cho các ngành sản xuất vật liệu xây dựng như sắt thép, xi măng, đồ nội thất… Chỉ thị 01 không còn xếp tín dụng cho bất động sản động sản vào lĩnh vực phi sản xuất nữa và thay vào đó là tín dụng “không khuyến khích” nhưng những ràng buộc gần giống tín dụng “phi sản xuất”.

Theo đó, khái niệm khoản mục tín dụng “không khuyến khích” tại Chỉ thị 01 vẫn bao gồm 3 lĩnh vực chính là tín dụng tiêu dùng, tín dụng cho đầu tư kinh doanh chứng khoán, tín dụng đối với bất động sản.

Đối với bất động sản các nhóm được loại trừ gần tương tự quy định tại Văn bản số 8844/NHNN-CST ban hành ngày 14/11/2011. Tuy nhiên, trong đó có quy định mới quan trọng có thể làm cho thị trường bất động sản “dễ thở” hơn.

Thực vậy, tín dụng cho  “Xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao hoặc đưa vào sử dụng trong năm 2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản” đã được loại ra khỏi tín dụng hạn chế.

Giới đầu tư kỳ vọng quy định này sẽ giải tỏa sức ép thu hồi nợ cho những ngân hàng “đã trót” cho vay bất quá nhiều vào bất động sản. Đối với những công trình bất động sản đang thiếu vốn để hoàn thiện có thể dễ dàng vay vốn hơn.

Mặc dù vậy, theo đánh giá của CafeLand thì tác dụng của chỉ thị này không lớn như kỳ vọng của nhiều người. Nguyên nhân là do hiện tại theo con số công bố chính thức thì nhóm tín dụng “không khuyến khích” chiếm tỷ trọng chưa tới 10%, trong khi đó tỷ trọng tối đa được phép là 16% tổng dư nợ. Như vậy, “room” cho tăng trưởng tín dụng “không khuyến khích” còn rất lớn và không tạo áp lực cho toàn bộ hệ thống ngân hàng.

Khó khăn của thị trường bất động sản hiện này do hàng loạt các yếu tố. Trong đó yếu tố nền tảng là tình hình kinh tế vĩ mô và cấu trúc của thị trường bất động sản vẫn chưa vững.

Ngừng thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế

Vào đầu tháng 3/2012, Chính phủ ban hành chỉ thị chấn chỉnh công tác quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động của các khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Theo đó, Thủ tướng đã yêu cầu tạm dừng việc bổ sung quy hoạch, thành lập mới các khu kinh tế, khu công nghiệp trên cả nước cho đến khi có chỉ đạo của Thủ tướng

Đây là một quyết định rất quan trọng nhằm giải quyết vấn đề thiếu hiệu quả trong quy hoạch và phát triển khu công nghiệp. Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tính đến cuối năm 2012, Việt Nam đã có 283 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích 76.000 ha.

Trong đó có 180 khu công nghiệp hoàn thành cơ sở hạ tầng, với tổng số vốn đầu tư 9,5 tỷ USD. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp - khu chế xuất này chưa đến 65%, còn khoảng 10.000 ha chưa có nhà đầu tư thuê. Còn hơn 100 khu công nghiệp đã có quyết định thành lập và đang trong quá trình xây dựng, giải phóng mặt bằng.

Trong thời gian qua việc thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất “nở rộ” tại hầu hết các tỉnh thành trong cả nước. Đây là một dấu hiệu tích cực đối với sự phát triển kinh tế và quá trình công nghiệp hóa của Việt Nam. Tuy nhiên, thực tế sự phát triển ồ ạt này để lại rất nhiều hệ lụy.

Nguyên nhân là sự phát triển ồ ạt không đi kèm với một chiến lược tổng thể quy hoạch theo vùng, theo ngành đã làm cho khu công nghiệp vướng vào nhiều bất cấp. Hàng chục nghìn ha diện tích công nghiệp thành lập trên đất lúa nhưng hàng chục năm vẫn chưa lấp đầy. Tình trạng ô nhiễm do chất thải tại các khu công nghiệp ngày càng trầm trọng…
 

Sự lãng phí trong nguồn lực khi phát triển khu công nghiệp hiện đã khá rõ ràng. Thực tế nhiều công ty phát triển dự án khu công nghiệp đang đứng trước bờ vực phá sản do không cho thuê được đất.

Quyết định dừng thành lập khu công nghiệp, khu chế xuất là hết sức cần thiết. Đây cũng là một minh chứng rõ ràng cho thấy sự khó khăn của bất động sản công nghiệp hiện nay. Đặc biệt, trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế bị suy giảm và dòng vốn FDI bị chững lại thì tương lai của bất động sản công nghiệp càng mờ mịt.

Theo Người đưa tin