Cải tạo chung cư cũ: Vì sao “dậm chân tại chỗ”?

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn cho biết, trên địa bàn có khoảng 1.155 nhà chung cư cũ cao 4 đến 6 tầng, với tổng diện tích 1,7 triệu mét vuông cần được cải tạo xây dựng lại. Thống kê này chưa tính đến các khu tập thể quy mô nhỏ, đơn lẻ, xen kẽ khu dân cư do các cơ quan, đơn vị tự quản chưa bàn giao lại thành phố quản lý. Hầu hết chung cư cũ xây dựng từ năm 1980 trở về trước, trong đó có hàng trăm chung cư lắp ghép tấm lớn, không được thiết kế kháng chấn động đất. Từ năm 1990, trên cơ sở điều tra chất lượng một số nhà chung cư lún, nứt, nguy hiểm, thành phố đã thực hiện một số dự án gia cố, xây ốp gia cường hoặc phá dỡ xây mới. Tuy nhiên, hầu hết những dự án phá dỡ xây lại đều là nhà nguy hiểm cấp D, tức là theo quy định phải di dời các hộ dân ra khỏi tòa nhà.

 

 

Điều quan ngại là những chung cư nguy hiểm cấp C cũng có nguy cơ xảy ra thảm họa sập đổ rất lớn nếu có lực xô ngang tác động, chẳng hạn như động đất, nhưng hiện chưa có chế tài buộc di dời. Chỉ tính số dự án mới kiểm định, có 67 chung cư nguy hiểm cấp C. Nhiều nhất trên địa bàn quận Đống Đa có 44 công trình; tiếp đến là Ba Đình: (12), Thanh Xuân: (6), Hai Bà Trưng: (3), Hoàng Mai: (2)…

 

Hầu hết những công trình này là nhà lắp ghép tấm lớn, chiều dày tường, mái khoảng 10cm, liên kết bằng thép phi 6 hoặc 8, nhiều mối nối đã bị phá hủy. Yêu cầu phải cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ rất lớn nhưng thực tế triển khai vấp phải nhiều khó khăn. Trước hết, ngân sách nhà nước không đủ để thực hiện và từ lâu đã bỏ chính sách bao cấp về nhà ở. Hầu hết, các căn hộ chung cư được bán lại cho người sử dụng theo Nghị định 61/CP. Chủ trương xã hội hóa, gọi doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại chung cư cũ, được quyền kinh doanh diện tích chênh lệch bù đắp chi phí cũng gần như bế tắc bởi mất cân đối tài chính quá lớn. 

 

Lý giải vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Tuấn cho biết, khu vực nội đô cũ, nơi tập trung các chung cư cũ cần xây dựng lại là khu vực kiểm soát chiều cao công trình, giảm mật độ dân số nên việc điều chỉnh mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao, quy mô dân số bảo đảm tài chính dự án là không khả thi. Chưa kể, hầu như các hộ dân đều có nhu cầu tái định cư tại chỗ, với hệ số diện tích tăng thêm khá lớn. Thậm chí, có những dự án nhà đầu tư tự ý thỏa thuận hệ số tái định cư vượt quy định chung nhiều lần, dẫn đến sự so sánh giữa các dự án. Mặc dù cuối cùng nhà đầu tư đó bỏ dự án không làm được nhưng đã ảnh hưởng đến sự đồng thuận của người dân với chủ trương chung. 

 

Tại cuộc làm việc giữa Bộ Xây dựng và UBND TP Hà Nội mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, nếu Hà Nội tiếp tục với chính sách vừa muốn quản chiều cao công trình, không làm tăng mật độ dân số, lại vừa muốn doanh nghiệp bỏ tiền ra xây dựng lại chung cư cũ mà không phải bỏ ngân sách thì việc cải tạo chung cư cũ vẫn tiếp tục bế tắc và không có lối thoát.

 

Động thái mới nhất là TP Hà Nội đã đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo định hướng, khu vực 4 quận trung tâm, cho phép điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc xác định đối với từng khu chung cư cũ. Diện tích sàn xây dựng tăng thêm được phép bán cho các đối tượng có hộ khẩu tại 4 quận cũ, nhằm tháo gỡ khó khăn trong thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ. Cùng với đó ban hành quy định kiểm định chất lượng công trình, trong đó, ngoài thông số kỹ thuật, bổ sung yếu tố tác động môi trường, yếu tố kinh tế - xã hội tác động đến điều kiện sử dụng. Liên quan đến trường hợp chưa có thiết kế kháng chấn, Hà Nội đề nghị bổ sung quy định nếu không bảo đảm an toàn khi động đất xảy ra phải tổ chức di dời và cho phép lập đề án "Khảo sát khả năng kháng chấn nhà tập thể cũ trong vùng có động đất".