Cao ốc văn phòng cho thuê châu Á: Thừa cung, giá thuê tiếp tục giảm

CBRE vừa công bố nghiên cứu tổng quan thị trường văn phòng cho thuê quý I/2015. Theo báo cáo, trong quý I/2015, do hoạt động cho thuê trầm lắng và một lượng lớn nguồn cung mới dự kiến hoàn thành vào năm nay, tỉ lệ trống trên toàn thị trường châu Á tăng tới 9%, mức tăng mạnh nhất trong vòng hai năm qua. 
CBRE dự đoán tình trạng thừa cung sẽ còn tái diễn tới hết năm nay và diện tích văn phòng trống sẽ tiếp tục tăng. Tại khu trung tâm  Manila, tỉ lệ diện tích trống tăng tới 5,1% so với quý trước, trong khi tại Bangkok, tỉ lệ diện tích trống tăng 8,1%. Tuy nhiên, nhu cầu tại hai thị trường này vẫn giữ tại mức độ sôi động và diện tích trống sẽ giảm xuống, thay vì tăng dần như tại hầu hết các thị trường châu Á Thái Bình Dương, do nhu cầu của khách thuê giảm, nền kinh tế cũng không có nhiều yếu tố mang tính tích cực, kích cầu thị trường.  
Mặc dù nhu cầu thuê giảm, Chỉ số giá thuê mặt bằng văn phòng châu Á Thái Bình Dương của CBRE tăng ở mức 0,6%, giữ nguyên tốc độ tăng trưởng từ Quý 3 năm 2014 tới Quý 4 năm 2014. Diện tích trống hạn hẹp và nhu cầu cao của khách thuê tại các thành phố cửa ngõ của châu Á như Hong Kong và Tokyo dẫn tới việc tăng trưởng giá thuê ở mức gần 2,0% so với quý trước, bù đắp cho hiện tượng giảm giá thuê tại Seoul và Perth.

 

 

Theo CBRE, chỉ số giá thuê mặt bằng văn phòng châu Á Thái Bình Dương năm nay dự kiến tăng 3,5%, thay vì 3,2% như số liệu dự đoán tháng Một vừa qua. Nguyên nhân của việc thay đổi này là do sức tăng giá thuê văn phòng tại Hong Kong và Thượng Hải đã mạnh hơn so với sức giảm giá thuê văn phòng tại Singapore và Seoul. Riêng Singapore, giá thuê đang trong xu hướng đi lên. Tuy nhiên, quan ngại về nhu cầu của thị trường Singapore và làn sóng nguồn cung chuẩn bị gia nhập vào nửa cuối năm 2016 cho thấy, giá thuê sẽ không có biến động từ nay tới cuối năm 2015.  
Trong quý I/2015, nhu cầu thuê văn phòng tại châu Á Thái Bình Dương giảm do yếu tố ngắn hạn (kì nghỉ lễ đầu năm) và yếu tố dài hạn (kế hoạch tiết kiệm chi phí, giảm 35% diện tích thuê văn phòng, tương đương với 7,1 triệu bộ vuông). Tuy nhiên, nếu không tính tới việc sụt giảm diện tích thuê văn phòng một cách bất thường tại Seoul thì diện tích thuê văn phòng trong quý 1 vừa qua không có nhiều thay đổi so với cùng kì năm ngoái.
CBRE, cho biết, tại Việt Nam, nhu cầu thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh đã cải thiện nhiều. Giá thuê văn phòng hạng A giảm 3,4% so với quý trước do động thái thu hút khách thuê từ nhiều chủ tòa nhà. Giá thuê tại các tòa nhà đang hoạt động sẽ tiếp tục giữ ở mức bình ổn, tuy nhiên, tại các tòa nhà xây mới, giá thuê dự kiến sẽ được áp dụng ở mức thấp hơn, nhằm giữ chân và thu hút khách thuê. Trong khi đó, tại Hà Nội, nhu cầu lớn từ các doanh nghiệp trong nước đã kéo tỉ lệ trống giảm tới 6 điểm phần trăm, xuống mức 20,2%. Năm nay Hà Nội dự kiến không chào đón thêm tòa nhà hạng A mới, tuy nhiên, một lượng lớn nguồn cung lớn sẽ hoàn thành tại khu vực phía Tây và giữa thành phố, giá thuê văn phòng tại hai khu vực này sẽ còn giảm mạnh. 
Manish Kashyap, Giám đốc Điều hành vùng, Trưởng bộ phận dịch vụ môi giới, CBRE châu Á Thái Bình Dương cho biết: “Mặc dù hoạt động cho thuê đi xuống vào quý 1 2015, chỉ số kinh doanh cải thiện và thị trường lao động có nhiều dấu hiệu tích cực sẽ góp phần hỗ trợ và duy trì nhu cầu thuê văn phòng trên khắp khu vực từ nay tới cuối năm. Các công ty Ấn Độ tiếp tục đón nhận tình hình kinh doanh vô cùng khả quan trong bốn quý liên tiếp, nhờ vào nỗ lực cải tổ nền kinh tế của Chính phủ mới và sự bùng phát của hoạt động gia công thuê ngoài BPO. Nhiều thị trường tại châu Á ghi nhận số lượng lớn yêu cầu của khách hàng thuê văn phòng trong tháng Ba, tạo tiền đề cho việc tăng tổng diện tích thuê văn phòng trên toàn khu vực vào quý 2 2015. Tuy nhiên, Seoul sẽ tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm nghiêm trọng của nhu cầu và diện tích thuê văn phòng, phần nào ảnh hưởng tới cục diện chung của toàn khu vực" "Nhu cầu thuê văn phòng trên toàn khu vực tiếp tục chịu chi phối từ các công ty quốc doanh, do ưu tiên tiết kiệm chi phí của các tập đoàn đa quốc gia. Khách thuê chủ chốt tiếp tục là những tập đoàn chuyên về công nghệ thông tin và truyền thông với nhu cầu cần có không gian làm việc chất lượng cao. Nhu cầu từ các công ty dịch vụ tài chinh không có nhiều biến động trừ tại một số thị trường như các công ty tín dụng nhỏ, các công ty chứng khoán tại Trung Quốc hay các công ty quản lý tài sản tại Hong Kong", ông Manish Kashyap nhận định thêm.
Jonathan Hsu, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Chủ tòa nhà cũng cho biết: “Quý này, nhờ vào nhu cầu mạnh mẽ từ nhóm các công ty tài chinh và công nghệ thông tin, Thâm Quyến ghi nhận một lượng nhu cầu thuê văn phòng mạnh mẽ với tổng diện tích thuê văn phòng mới lên đến 1,4 triệu bộ vuông (NFA), con số cao nhất từ quý 2 2010 tới nay. Sức thuê tại Tokyo cũng hồi phục mạnh mẽ với diện tích thuê mới văn phòng tăng tới 50% so với quý trước. Trong khi đó, thị trường văn phòng Seoul vô cùng ảm đạm với việc nhiều tập đoàn quốc doanh thu nhỏ hoạt động do tình hình kinh tế có nhiều dấu hiệu tiêu cực. Nhu cầu thuê văn phòng giảm cũng được ghi nhận tại Singapore với khá ít ỏi những yêu cầu mở rộng thuê mới từ phía khách thuê". "Với việc các văn phòng trung tâm tại các thành phố cửa ngõ của khu vực tăng dần giá thuê, chủ tòa nhà tại các thị trường kém phát triển hơn dự kiến sẽ đưa ra gói miễn phí tiền thuê trong thời hạn dài hơn. Xu hướng này đặc biệt rõ rệt tại Seoul, nơi các chủ tòa nhà mới gặp nhiều khó khăn trong quá trình giữ chân khách thuê. Một số thị trường chính tại Australia quý này cho thấy việc cắt giảm mạnh các gói kích cầu, tuy nhiên, chưa ghi nhận một sự gia tăng đáng kể nào từ phía nhu cầu của khách thuê. Tỉ lệ trống dự kiến tăng từ nay cho đến hết năm 2015, trong khi đó, gần 36 triệu bộ vuông văn phòng hạng A chuẩn bị hoàn thành trong ba quý tới. Điều này sẽ đặt một áp lực lớn lên các chủ tòa nhà hiện tại và các chủ tòa nhà xây mới ở một số thị trường. Tuy nhiên, tình trạng ứ cung chưa hẳn sẽ diễn ra khi mà hoạt động cho thuê trước hoàn thiện tại một số thị trường chính như Thâm Quyến, Quảng Châu (Trung Quốc), hay  Bangalore và New Delhi NCR (Ấn Độ) diễn ra khá sôi động.”