Chỉ số đánh giá thị trường bất động sản: Lập “thước đo” không dễ

Song, thực tế, để tạo dựng một "thước đo" cho thị trường bất động sản của từng địa phương là việc không hề đơn giản.

Thiếu số liệu chuẩn

Ngày 31/5, tại hội thảo "Xây dựng chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại Hà Nội" do Sở Xây dựng và Công ty CBRE Vietnam tổ chức, Sở Xây dựng cho biết, sau khi hợp nhất có tới 29 quận, huyện nhưng tình hình giao dịch bất động sản lại không phân bố đồng đều trên các địa bàn mà chỉ tập trung vào một số nơi có hạ tầng đồng bộ hoặc có định hướng và quy hoạch phát triển tốt trong tương lai gần.

Giao dịch tập trung chủ yếu tại 4 quận: Cầu Giấy, Đống Đa, Thanh Xuân, Hà Đông. Có tới gần 10 địa phương, trong đó có  Tây Hồ và Hoàn Kiếm hoàn toàn không ghi nhận được giao dịch nào từ phía các sàn giao dịch cũng như cơ quan thuế.

Trong năm 2011, tại Hà Nội, số lượng giao dịch nhà chung cư không qua sàn là 1.040 giao dịch; trong khi số giao dịch thực hiện qua sàn chỉ có 46. Số liệu này được ghi nhận trong quý I năm 2012 tương ứng là 842 và 37.

Sự chênh lệch này còn thể hiện "rõ nét" hơn đối với giao dịch nhà riêng lẻ, biệt thự, liền kề. Tại phân khúc này, trong năm 2011, có 5.694 giao dịch không qua sàn, 41 giao dịch qua sàn. Trong quý I năm 2012 số liệu được ghi nhận có 2.203 giao dịch không qua sàn và 27 giao dịch qua sàn.

Giá giao dịch thu thập cũng chưa phản ánh chính xác giá thị trường. Việc hợp nhất Hà Tây vào Hà Nội đã tạo làn sóng đầu tư bất động sản ở khu vực phía Tây, kéo dài từ những năm 2007 đến giữa năm 2010. Khu vực quận Hà Đông, các huyện Hoài Đức, Đan Phượng… giá bất động sản tăng cao vài lần, thậm chí cả chục lần.

Trong khi các khu vực khác tăng không đồng đều như Đông Anh, Gia Lâm, Sóc Sơn. Có nhiều nơi không có giao dịch hoặc giao dịch mang tính "đại diện" như một số tuyến phố của Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng. Giá bất động sản phản ánh tại các sàn, cơ quan thuế rất khác nếu so với các kênh thông tin khác như môi giới tự do, internet, các nhà đầu tư thứ phát…

Khó trong thực hiện

Qua khảo sát, Sở Xây dựng đã đưa ra được một "bức tranh" sơ bộ về tình hình giao dịch bất động sản trên địa bàn.

Theo đó, số lượng giao dịch khảo sát chưa tổng hợp được các số liệu thực tế đã phát sinh do các giao dịch này không (hoặc chưa) qua sàn giao dịch hay nộp thuế tại cơ quan thuế theo quy định.

Dự kiến, từ nay đến hết năm 2013, địa bàn và phạm vi công bố chỉ số giá bất động sản sẽ được xây dựng số liệu của 4 quận: Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông và 2 huyện: Hoài Đức, Hà Tây. Trước mắt, Hà Nội sẽ xây dựng chỉ số của các loại bất động sản là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án phát triển nhà ở. Sở cũng đề xuất với Bộ Xây dựng một số giải pháp và sửa đổi, bổ sung cần thiết về chính sách.   Ông Trần Hợp Dũng - Trưởng phòng Quản lý kinh tế - Sở Xây dựng

Ngay cả số lượng giao dịch tổng hợp từ các sàn giao dịch và cơ quan thuế cũng chưa khẳng định được tính chính xác về thông tin do số liệu kê khai của các sàn chưa được kiểm chứng, số liệu có độ trễ do các sàn chưa tổng hợp khi có giao dịch hoặc chưa gửi báo cáo.

Nhiều giao dịch mua bán bất động sản không phải qua sàn đồng thời cũng chưa tới thời điểm nộp thuế, nên cũng chưa được ghi nhận tại cơ quan thuế.

Tại Hà Nội, việc phân loại các sản phẩm bất động sản theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng đã gặp một số khó khăn.

Đơn cử như với căn hộ chung cư, theo quy định hiện hành được phân thành 4 hạng nhưng thực tế ngay cả các cơ quan chuyên môn cũng lúng túng khi xếp hạng chung cư.

Nguyên tắc "phản ánh đầy đủ, kịp thời, phản ánh sát" khi xây dựng chỉ số giá bất động sản được đánh giá là chưa khả thi bởi giao dịch ngầm còn chiếm đa số.

Bên cạnh đó, Hà Nội còn một đặc thù riêng đó là thành phố có cả miền núi, nông thôn và đô thị, do vậy khó phản ánh đúng thị trường khi xây dựng một chỉ số chung.