Cho người nước ngoài mua nhà … coi chừng rửa tiền hợp pháp!

 

Cho người nước ngoài mua nhà là xu hướng hội nhập tất yếu mà các nước phát triển đã thực hiện để thu hút vốn đầu tư, nhân tài và kêu gọi các nhà đầu tư vào khai thác tài nguyên, đem lại giá trị kinh nghiệm mới mà bản thân quốc gia đó không có đủ tiềm lực để làm, như Singapore, Hồng Kông, Đài Loan, Thái Lan, Nhật Bản, Mỹ.. những nước phát triển đều đã làm.

 

Trong khi Việt Nam lại thận trọng cần có giai đoạn để thí điểm vì từ trước đến nay Việt Nam chưa có tiền lệ đấy. Chúng ta luôn ở trong tình trạng nhạy cảm về vấn đề an ninh quốc phòng và phát triển kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản của chúng ta còn non trẻ. Khả năng quản lý thị trường, nhà đầu tư còn nhiều vấn đề mà các cơ quan quản lý loay hoay chạy đua với việc hội nhập với xã hội. Phải có một lộ trình 5 năm thí điểm là cần thiết. 

 

Chính vì thí điểm hạn chế đối tượng mua và sở hữu nhà ở Việt Nam, đã  làm cho Việt Nam khác so với thế giới rất nhiều. Vì thế việc phải điều chỉnh lại đối tượng được mua, sở hữu nhà ở Việt nam cần được thay đổi theo xu thế hội nhập, kể cả về  tổ chức, doanh nghiệp lẫn về cá nhân của người nước ngoài.

 

Thứ hai, cần mở rộng chủng loại hàng hóa, không nên bó hẹp như trong nghị quyết 19 năm 2009. Những hạn chế ở giai đoạn thí điểm là gì? Là các cá nhân và các đối tượng mua, sở hữu bị hạn chế rất nhiều. Ví dụ như bó hẹp trong đối tượng trước đây là nhà đầu tư trực tiếp vào Việt Nam. Cái thứ hai là những người mà được các doanh nghiệp, các tổ chức nhà nước vào đầu tư, làm việc tại Việt Nam thuê làm các chức danh quản lý, ba là người có công đóng góp cho Việt Nam. Thứ bốn là những người có khả năng đặc biệt. 

 

Về cá nhân, là những người hoạt động trong lĩnh vực nghề nghiệp phải có bằng cấp, xác nhận của các tổ chức đó hay những người kết hôn với người Việt Nam. 

 

Giới hạn là những cá nhân, tổ chức ấy chỉ được sở hữu những căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mai. Ngoài ra giới hạn ở quyền chỉ được phép mua với mục đích để ở. Không được sử dụng với mục đích kinh doanh khai thác.

 

Hiện nay, theo chiều hướng xã hội hội nhập, Việt Nam cởi mở và phá bỏ các hàng rào WTO và chuẩn bị hội nhập vào tổ chức thương mại TPP, cộng động quốc tế, việc mở rộng đối tượng hàng hóa như đề xuất là hợp lý.

 

Ví dụ như mở rộng các đối tượng là tổ chức quản lý tín dụng nước ngoài, các ngân hàng nước ngoài, cho phép các chi nhánh, đại diện nước ngoài mua và sở hữu nhà ở. Các cá nhân có cái thẻ cư trú hoặc được cấp visa vào Việt Nam làm việc, học tập, công tác từ ba tháng trở nên, đó là mở rộng thêm đối tượng.

 

Mở rộng thêm hàng hóa, Việt Nam cho phép các tổ chức cá nhân (trừ tổ chức Phi chính phủ và các cá nhân đang làm việc cho các cơ quan ngoại giao và tổ chức phi chính phủ). Hàng hóa được mua trước đây giới hạn chỉ mua sở hữu chung cư và gói gọn trong dự án phát triển nhà ở thương mại ngoài ra nhà liền kề, thổ cư, biệt thự không được phép mua.

 

Giờ mở rộng được sở hữu cả biệt thự cả chung cư, cởi mở hơn rất nhiều so với trước đây. Quyền của người nước ngoài cũng được mở rộng, người được mua nhà sở hữu nhà sau 13 tháng kể từ ngày cấp sổ đỏ sẽ được phép cho thuê lại, cho khai thác, ngoài nhà ở còn làm văn phòng. Làm cho nhà đầu tư yên tâm làm việc lâu dài tại Việt Nam. Do đó đề xuất của Bộ xây dựng vừa qua là hợp lý

 

 

Tuy nhiên, chúng ta cũng phải xem lại một số rào cản. Ví dụ trong 1 tòa chung cư thì cá nhân hay các tổ chức người nước ngoài sang làm việc tại Việt Nam lâu dài không được phép mua sở hữu quá 30%, hay không quá 250 căn trong một đơn vị hành chính cấp phường, số lượng này cũng cần phải xem lại. 

 

Chúng ta đã thấy 1 loạt bất cập về an ninh chính trị. Ví dụ, các động cơ mua sở hữu các vị trí bất động sản, vị trí nhạy cảm về an ninh quốc phòng kinh tế. Chúng ta thấy hiện nay đây là vấn đề nếu không cẩn trọng sẽ phải trả giá rất đắt. Họ đã đề xuất nhiều kiến nghị để thành lập khu chế xuất riêng, khu phố riêng của người Trung Quốc. Hiện nay đã hình thành dù không được cho phép đều tự phát thành lập để cho sở hữu tới 30% trong tòa chung cư hoặc 250 căn là vấn đề cần xem lại.

 

Thứ 2 nữa là việc cấp phép đối với những tổ chức có vấn đề mua được tới 30% tổng số căn đó cần phải xem lại mục đích về chính trị của họ. Nếu chúng ta thả lỏng, chúng ta sẽ phải trả giá về vấn đề an ninh. Vì chúng ta luôn luôn nằm ở trong 1 tình trạng nhăm nhe xâm phạm đe dọa an ninh từ các thế lực thù địch. Việc thả lỏng có thể trở thành địa bàn mà khi họ sở hữu lâu dài, vĩnh viễn cũng là 1 vấn đề.

 

 

Về an ninh tiền tệ, ví dụ người nước ngoài không được phép tiêu tiền Việt Nam, nhưng luật của chúng ta lại không được phép sử dụng ngoại tệ để mua bán, trao đổi. Nếu người ta mang ngoại tệ vào để mua bất động sản lớn như thế thì quản lý như thế nào. Và sau đó họ được quyền để bán, thì họ chuyển ra nước ngoài như thế nào. Đấy cũng là những cái cơ quan quản lý cần có chính sách đồng bộ. 

 

Ví dụ Bộ Xây dựng cho phép người nước ngoài mua nhà nhưng Bộ Tài chính lại không cho phép họ mang tiền vào thì các quy định của Bộ Xây dựng cũng gây khó khăn cho họ. Đến khi họ mang tiền ngoại tệ ra thì đương nhiên không cẩn thận là 1 sự rửa tiền tinh tế và hợp pháp. Vì khi họ mang vào, họ mua 10 nhưng họ được quyền sở hữu và họ bán với giá 100, nhưng thực ra họ chỉ bán 10 thôi, còn 90% kia lại ẩn giấu dưới 1 sự rửa tiền nào đó.  Đây là một bất cập lớn.

 

Đây cũng là cái mà chúng ta chưa nghĩ đến những giải pháp quản lý đồng bộ. Vì đi theo luật này, thì rõ ràng phải điều chỉnh cả luật đầu tư và những quy định về các vấn đề mà luật pháp đang cấm. Người nước ngoài giao dịch bằng tiền ngoại tệ, nhưng doanh nghiệp lại cấm giao dịch bằng ngoại tệ trong khi đó chúng ta chưa điều chỉnh những quy định trên để thích ứng với luật Kinh doanh bất động sản khi nó ra đời. Thì đương nhiên chúng ta tự chúng ta gây khó khăn, thậm chí không thể thực hiện được, đây chính là những rào cản.

 

Hội nhập là đương nhiên, cởi mở về chính sách là đương nhiên, còn việc lưu ý vân phải lưu ý, cần có cấp độ về tầm nhìn xa. Cùng với việc thay đổi luật Kinh doanh bất động sản thì luật về quản lý, giao dịch ngoại hối cũng phải thay đổi. Người nước ngoài tiêu tiền đô nhưng vào Việt Nam thì doanh nghiệp bán cho người nước ngoài không được giao dịch bằng đô la. Vậy việc đổi đô la như thế nào?

 

Phải thay đổi việc siết Doanh nghiệp không được giao dịch bằng ngoại tệ. Đây là cả  một vấn đề về an ninh tiền tệ. Người ta mang vào 1 triệu đô để mua BĐS, cho phép người ta kinh doanh. Nhưng đã kinh doanh thì phải sinh lời. Vậy thì, cơ quan nào xác nhận lời ấy để khi người ta mang số lời ấy ra khỏi là 1 tỉ USD. 

 

 

Nên thận trọng lấy ý kiến của nhiều DN, nhiều cơ quan ban ngành trước khi điều chỉnh luật. Đặc biệt quan tâm đến vấn đề an ninh tiền tệ, an ninh về quản lý trật tự xã hội. 

 

Cần phải đưa ra 1 lộ trình những dự án ở vị trí đẹp, có những yếu tố sở hữu của nước ngoài, phải có những hàng rào kỹ thuật. Vì luật là phẳng, luật là chung, không giới hạn đối tượng nào, đáp ứng yêu cầu thuận mua vừa bán là ok. Nhưng đây là vấn đề nhạy cảm mà chúng ta quên mất tầm nhìn xa về việc bảo vệ an ninh tiền tệ, về trật tự quản lý an ninh xã hội, sẽ có những trường hợp xảy ra tương tự.

 

Giai đoạn khi xin đăng ký dự án, quốc tịch không phải Trung Quốc, tiền không phải Trung Quốc nhưng thực ra đấy có thể là 1 sự đặt hàng của Trung Quốc. Còn đối tác Việt Nam thì mở cửa là tất yếu, mở rộng đối tượng sở hữu là tất yếu. Nhưng công cụ quản lý phải bằng luật, phải tương thích với luật quốc tế, luật thương mại WTO, luật của sân chơi TTP. 

 

Mình đưa ra mà không thích hợp sẽ chồng chéo lên nhau. Nếu ta chỉ mải mê phát triển thị trường bất động sản làm sao để thu hút vốn kiểu như Samsung, sở hữu hàng ngàn ha biết đâu khoảng 5-7 năm nữa lại bán cho chủ Trung Quốc, thậm chí chủ đầu tư hiện nay là Trung Quốc. 

 

Rõ ràng vấn đề này đòi hỏi 1 sự quản lý xã hội cực kỳ quan trọng. Điều gì xảy ra khi vài 3 năm nữa, Samsung lại cứ báo lỗ tiếp tục như Metro, sau đó lại 1 chủ đầu tư mới của Trung Quốc quốc tịch Thái Lan. Phía sau đó là trò chơi chiếm hữu những vị trí vàng của bất động sản. Điều gì sẽ xảy ra? Đó là câu hỏi còn bỏ ngỏ của Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội?

 

 

Không phải là 1 cuộc chiến bình thường. Khi mở cửa, anh phải chấp nhận những cái lợi và cả cái hại. Lợi là những doanh nghiệp, tổ chức có chủ trương làm ăn, đầu tư thiên về lợi nhuận là cơ hội. Nhưng khi mà vấn đề BĐS được đưa ra thì không nên quên những cái ở đằng sau đó, chủ nhân thực sự, phải nghĩ đến rào cản kinh tế khi mà hiện tượng báo lỗ liên tục, chiếm những vị trí đất đấy, sau đó lộ trình lại chuyển lại đúng chủ cũ nguyên bản đặt hàng. Đó là những vấn đề cần lưu ý?

 

 

Đương nhiên luật thông qua sẽ tác động tích cực đến thị trường, vì lượng kiều bào, kiều bào trở về nước để sống quãng đời còn lại về sau khi có thu nhập, kiều bào gửi tiền về đầu tư, nó là 1 nguồn tiền lớn, tạo sự mở cửa thông thoáng cho thị trường.