Chọn cơ chế đầu tư đô thị trục Nhật Tân - Nội Bài

Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, TP Hà Nội đã lập quy hoạch chi tiết phát triển đô thị hai bên tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài theo hướng đồng bộ, hiện đại. Việc tổ chức đầu tư thực hiện quy hoạch hoàn thành sẽ tạo nên điểm nhấn cho không gian, kiến trúc khu vực cửa ngõ Thủ đô, tạo động lực thúc đẩy phát triển đô thị khu vực Bắc sông Hồng và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô.

Tuyến đường Nhật Tân - Nội Bài và cầu Nhật Tân đã được đưa vào sử dụng. Để khai thác, sử dụng có hiệu quả tuyến đường sau khi hoàn thành cùng với việc thực hiện phát triển đô thị theo quy hoạch thì việc đầu tư phát triển đô thị dọc hai bên tuyến đường là hoàn toàn cần thiết. Đây cũng là tuyến đường có vị trí đặc biệt quan trọng, cùng với cầu Nhật Tân tạo nên kết nối giữa trung tâm Thủ đô Hà Nội và Cảng hàng không quốc tế Nội Bài.

Theo quy hoạch chi tiết khu vực đô thị Nhật Tân - Nội Bài, nhu cầu đầu tư cho xây dựng hạ tầng khung và giải phóng mặt bằng đất sạch là 33.000 tỷ đồng, trong đó kết cấu hạ tầng khung dự kiến 22.200 tỷ đồng và giải phóng mặt bằng dự kiến 10.800 tỷ đồng. Hiện tại, nguồn vốn ngân sách của của Thành phố không có khả năng cân đối đáp ứng yêu cầu đầu tư nêu trên, vì vậy cần có cơ chế đặc thù để huy động nguồn lực thực hiện.

Về cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, để đáp ứng được mục tiêu, tiến độ đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, kinh nghiệm, thương hiệu lớn trong và ngoài nước, TP. Hà Nội có đề nghị Thủ tướng cho phép lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, kinh nghiệm, khả năng ứng vốn đầu tư kết cấu hạ tầng khung, có đề xuất dự án khả thi, đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế - xã hội; có đề xuất giá tiền sử dụng đất không thấp hơn giá sàn được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Cụ thể,  việc phân chia khu vực hai bên đường Nhật Tân - Nội Bài thành các khu vực và các dự án phát triển đô thị được xác đinh theo hai phương án:

Phương án thứ nhất là xác định toàn bộ khu vực phát triển đô thị là 1 dự án tổng thể phát triển đô thị và do một chủ đầu tư xây dựng và quản lý đồng bộ.

Nếu theo phương án này, việc triển khai và quản lý dự án do một nhà đầu tư chủ trì thực hiện, việc triển khai dự án sẽ được thực hỉện đồng bộ theo tiến độ chung của dự án và quy hoạch chi tiết được duyệt. Việc quản lý của cơ quan nhà nước đối với khu vực và đối với 1 nhà đầu tư tổng thể sẽ thuận lợi hơn. Việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật có thể áp dụng cơ chế nhà đầu tư ứng trước và thực hiện theo phân kỳ đầu tư, do đó sẽ giảm gánh nặng về cân đối nguồn vốn ngân sách đầu tư các công trình kết cấu hạ tầng.

Tuy nhiên, phương án này có những hạn chế: Quy mô dự án lớn (khoảng 2.000 ha và tổng mức đầu tư ước tính khoảng 500.000 tỷ đồng), vì vậy, việc xác định được nhà đầu tư có đủ năng lực nhất là năng lực về tài chính sẽ khó khăn. Số lượng nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu ít, tính cạnh tranh trong việc lựa chọn nhà đầu tư hạn chế. Cùng với đó việc triển khai dự án phụ thuộc vào một nhà đầu tư, quá trình thực hiện dự án nếu nhà đầu tư gặp khó khăn, gặp rủi ro trong kinh doanh sẽ ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện dự án phát triển cà khu đô thị.

Phương án thứ hai là toàn bộ khu vực hai bên đường được phân chia thành 8 dự án thành phần; mỗi một dự án thành phần do một chủ đầu tư xây dựng và quản lý: Khu du lịch nông nghiệp, sinh thái (trồng hoa, cây cảnh) (136,6 ha). Công viên công nghệ cao (92,8 ha). Trung tâm trung chuyển, kho vận hàng hoá gắn với một phần thương mại dịch vụ, vãn phòng và nhà ở (216,7 ha). Làng vãn hoá quốc tế gắn với Trung tâm hội chợ triển lãm Quốc gia; khách sạn, vãn phòng cho thuê và một phân nhà ở (188 ha).  Đầm Vân Trì, Công viên vui chơi, giải trí Kim Quy, cổ Loa (106,5 ha). Khu trung tâm tài chính, thương mại dịch vụ và nhà ở (271,8 ha). Khu đô thị mới (150,5 ha). Khu đô thị nước kết hợp dịch vụ du lịch (218 ha).

Theo phương án này sẽ có ưu điểm là việc thực hiện dự án không phụ thuộc vào nhà đầu tư duy nhất của dự án. Các dự án được phân chia ở quy mô đủ lớn, tính chất của các dự án theo chức năng chính trong các phân đoạn của sơ đồ tổ chức không gian theo quy hoạch chi tiết được duyệt, số lượng nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu nhiều hơn, tính cạnh tranh trong việc lựa chọn nhà đầu tư sẽ tốt hơn. Còn hạn chế là việc quản lý của nhà nước, nhất là kết nối đồng bộ hạ tầng giữa các dự án thành phần sẽ khó khăn hơn phương án 1. Vì vậy, cần lập Ban quản lý trực thuộc UBND Thành phố để quản lý đầu tư xây dựng khu vực phát triển đô thị.

Qua phân tích và so sánh, để có điều kiện cho nhiều nhà đầu tư tham gia dự án, tăng tính cạnh tranh trong việc lựa chọn thì các nhà đầu tư đề xuất lựa chọn phương án 2

Về cơ chế đặc thù về đầu tư hạ tầng kỹ thuật khung, vì nhu cầu vốn đầu tư cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật  khung  ước tính cần 22.200 tỷ đồng, trong đó giai đoạn đến năm 2020 cần 11.200 tỷ đồng, tuy nhiên, khả năng nguồn vốn ngân sách và chủ ỵếu có thể huỵ động từ nguồn thu từ giá trị quyền sử dụng đất từ các dự án phát triển đô thị để đầu tư kết cấu hạ tầng. Theo số liệu ước tính (với đơn giá tiền sử dụng đất tương đương khu vực trung tâm thị trấn Đông Anh khoảng 13-14 triệu đồng/m2), dự kiến số tiền sử dụng đất thu được khoảng 26.000 tỷ đồng) và có thể cân đối đảm bào nhu cầu vốn đầu tư cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung.

 Để triển khai nhanh các đự án hạ tầng khung, huy động nguồn vốn ứng trước của nhà đầu tư phát triển đô thị, TP Hà Nội đề xuất thực hiện theo phương án giao nhà đầu tư các dự án thành phần phát triển đô thị ứng vốn để đầu tư hạ tầng kỹ thuật khung và được khấu trừ vào tiền sử đụng đất phải nộp trên cơ sở cân đối nguồn thu từ tiền sử đụng đất các đự án phát triển đô thị.