Chủ đầu tư chung cư không thể đẩy trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất sang người mua nhà

Triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014); đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014  hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2014).

Thời gian vừa qua, một số phương tiện thông tin đại chúng có đề cập đến vấn đề từ ngày 1/8/2014, người mua chung cư phải nộp tiền sử dụng đất theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC và cho rằng Thông tư này đã chuyển trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất từ chủ đầu tư sang khách hàng. Về vấn đề này, Bộ Tài chính tiếp tục đưa ra quan điểm về các vấn đề liên quan theo quy định cụ thể của pháp luật; cụ thể như sau:

Thứ nhất, Điều 6 Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ không áp dụng đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trực tiếp cho chủ đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê; trong trường hợp này chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi được giao đất theo quy định tại điểm b, c, đ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; Nhà nước không thu tiền sử dụng đất trực tiếp của các hộ dân mua nhà của chủ đầu tư. Việc mua, bán nhà giữa chủ đầu tư và các hộ dân được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.

Hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư số 76/2014/TT-BTC nêu trên chỉ áp dụng đối với trường hợp Nhà nước phải phân bổ để xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất  hoặc xác định giá trị tài sản là nhà gắn liền với đất đối với quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước tại các tòa nhà nhiều tầng (nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp) để phục vụ nhu cầu quản lý của Nhà nước. Trong trường hợp này, nếu Nhà nước bán nhà và giao đất trực tiếp cho các đối tượng sử dụng thì các đối tượng này có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Thứ hai, quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư số 76/2014/TT-BTC không phải là điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 mà chỉ là kế thừa và cụ thể hóa quy định có từ pháp luật đất đai năm 2003 (cụ thể là điểm 5 khoản 1 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ và khoản 2 Điều 1 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính) để đảm bảo tính hệ thống và thống nhất khi áp dụng văn bản quy phạm pháp luật.

Trước đó, ông Nguyễn Văn Minh – Giám đốc Cty cổ phần dịch vụ thế giới BĐS, cũng đương nhiệm Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam đã đề xuất chuyển việc nộp tiền sử dụng đất từ chủ đầu tư dự án sang người mua, nhằm đẩy thanh khoản thị trường bất động sản (BĐS). Theo đó, người mua nhà được ghi nợ tiền sử dụng đất (như áp dụng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân) trong thời gian từ 3 – 10 năm, và Nhà nước có chính sách hỗ trợ người mua nhà ở thông qua cơ chế nộp tiền sử dụng đất.

Cụ thể, chủ đầu tư các dự án kinh doanh BĐS đều có quyền đăng ký và áp dụng chính sách nêu trên và phải trình UBND cấp tỉnh phê duyệt giá bán BĐS, theo quy trình tương tự đang áp dụng cho nhà ở xã hội. Việc xác định giá bán BĐS do Hội đồng định giá cấp tỉnh thẩm định.

Giá bán BĐS do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức tối đa là 12% chi phí đầu tư, trong đó giá bán BĐS chưa bao gồm tiền sử dụng đất (kể cả giá trị đền bù được khấu trừ vào tiền sử dụng đất). Ông Minh cho rằng, việc phê duyệt giá bán BĐS sẽ đảm bảo việc tính đúng, tính đủ các khoản chi phí, chắc chắn góp phần giảm giá thành sản phẩm so với thị trường (khoảng 15 – 20%).

Trong trường hơp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã đền bù mà giá trị đền bù được khấu trừ vào tiền sử dụng đất thì Nhà nước không thoái thu, số tiền đã nộp vào ngân sách hoặc đã đền bù nêu trên sẽ được khấu trừ vào thuế thu nhập DN các năm sau.

Bù lại, hàng loại ưu đãi đặc biệt được đưa ra, như Nhà nước sẽ đảm bảo cho chủ đầu tư được vay vốn tại Ngân hàng phát triển địa phương với lãi suất ưu đãi không quá 6,5%/năm, không cần tài sản thế chấp. Số tiền được vay không vượt quá số tiền sử dụng đất do chủ đầu tư đã nộp vào ngân sách và thời hạn vay tối đa không quá thời gian khấu trừ nêu trên.

Trường hợp chủ đầu tư có sử dụng nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng, đề xuất này đề nghị Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thủ tục và các điều kiện đảm bảo để hỗ trợ cho người mua BĐS vay mua nhà thời hạn 10 – 20 năm, đồng thời quy định cơ chế chuyển nợ từ chủ đầu tư sang cho người mua nhà trên cơ sở cơ cấu lại khoản vay. Tài sản thế chấp chính là BĐS mà người mua mua.

Đề xuất này cho thấy, chủ đầu tư được hưởng lợi như bán được hàng, nâng cao thanh khoản, có được mức lợi nhuận hợp lý đảm bảo kinh doanh, giải quyết được nợ ngân hàng, được vay vốn với lãi suất ưu đãi, không mất thời gian và chi phí cho việc xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất… Đặc biệt, không bị “vướng” quy định của pháp luật là phải nộp xong tiền sử dụng đất mới được bán nhà và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – một trong những quy định bị vi phạm phổ biến trong nhiều dự án hiện nay.

Thay vào đó, người mua BĐS (nhà) là người sẽ “gánh’ trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất cũng phải được ưu đãi của Nhà nước, theo kiểu “mỗi người gánh một chút” để chia gánh nặng. Người mua nhà sẽ được nợ tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 10 năm, nhưng mức tính giá được chia theo độ “tích cực” và “sẵn tiền” của khách hàng.

Tuy nhiên, cuối cùng, những yêu cầu chuyển trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất tại các chung cư từ chủ đầu tư sang người mua nhà đã bị Bộ Tài chính bác bỏ.