Cuối năm 2012 thị trường bất động sản sẽ hồi phục?

Thanh khoản tốt, bất động sản sẽ được “giải cứu”

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu đình trệ từ tháng 11/2007 và kéo dài đến nay đã hơn bốn năm, theo TS Lê Xuân Nghĩa – Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài Chính Quốc Gia thì  đây thực sự là một quãng thời gian dài so với một nền kinh tế còn trẻ như Việt Nam.

Cũng theo ông Nghĩa thì giảm giá bất động sản có ba nguyên nhân chính: Chính sách thắt chặt tiền tệ của nhà nước; cung dư thừa; nhà đầu tư xả hàng. Theo ông Nghĩa thì bất động sản của Việt Nam giảm giá là do ảnh hưởng của chính sách thắt chặt tiền tệ; tình trạng xả hàng có xảy ra nhưng không nhiều và không lớn (chủ yếu tập trung ở TP Hồ Chí Minh).

Cũng theo ông Nghĩa thì: Hiện có khá nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam tìm hiểu thị trường bất động sản và họ hy vọng sẽ tìm mua được bất động sản với giá rẻ như hiện tượng đã từng xảy ra ở châu Mỹ La tinh. Nhưng theo tôi, họ sẽ khó có được cơ hội này. Một khi mong đợi của họ không được như kỳ vọng, thì họ sẽ thay đổi quan điểm đầu tư”. ông Nghĩa nói và cho rằng, bản chất khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng và lãi suất ngân hàng. Yếu tố này có ý nghĩa quyết định xu hướng thị trường bất động sản.

Và như vậy thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ấm nóng trở lại nếu chính sách tiền tệ được lới lỏng. Lãi suất giảm, thanh khoản ổn định.  Bởi ngân hàng và lãi suất ngân hàng tác động đến cả cung và cầu của thị trường bất động sản. Đây cũng là yếu tố chủ chốt, quyết định đến sự phát triển của thị trường này.

Việc thị trường bất động sản có nóng lên hay không phụ thuộc rất lớn vào việc giảm lãi suất của các ngân hàng. Và việc giảm này phải ổn định. Bởi có ổn định người dân mới tin vào thị trường và dám bỏ tiền ra đầu tư.

Ông Nghĩa cũng đưa ra một ví dụ: Ở Mỹ La Tinh khi tinh tế phát triển tốt mà lãi suất ngân hàng không giảm được, do thanh khoản yếu. Điều này là do người dân chưa tin vào hệ thống ngân hàng, chưa tin vào sự phát triển của nền kinh tế, do dự việc gửi tiền vào hệ thống ngân hàng, không dám đầu tư… Ở Việt Nam cũng tương tự bởi lạm phát giảm khá nhanh (dự đoán sẽ giảm lạm phát 7 -7,2% trong năm 2012, thậm chí thấp hơn) nhưng việc giảm lạm phát chưa chắc đã giảm được giảm lãi, bởi các ngân hàng thương mại đang gặp khó khăn về thanh khoản.  

Trong khi đó, các ngân hàng nhỏ và vừa khi đang khó khăn về thanh khoản họ sẽ làm nhiều cách để tăng cường tính thanh khoản là huy động vốn vay ở liên ngân hàng mà cái này rất khó khả thi; trong khi các ngân hàng lớn có dư thừa vốn, nhưng số lượng dư thừa này không cao, cũng chỉ vượt lên số vốn họ có một chút, mà số vốn này các ngân hàng dùng để mua trái phiếu của chính phủ, dùng  làm “của để dành” khi thiếu vốn.  

Ngân hàng Nhà nước dự tính sẽ giải quyết vấn đề thanh khoản trong quý I nhưng có thể phải đến quý II, III mới giải quyết được vấn đề này, bởi theo TS Nghĩa thì “giải quyết thanh khoản không phải là bốc chỗ nọ, bỏ chỗ kia, phải có nguồn tiền thực sự”.

Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng đang đối mặt với vấn đề nợ xấu (nợ chủ yếu cho vay bất động sản nên càng khó thu hồi vốn). Theo các chuyên gia, tính lợi ích nhóm trong hệ thống ngân hàng tại Việt Nam đang trở thành một vấn nạn đáng báo động. Dẫn chứng cho nhận định này, TS.Lê Xuân Nghĩa cho biết, mặc dù nợ xấu của các ngân hàng tại Việt Nam cao hơn các nước trong khu vực nhưng lợi nhuận lại cao hơn so với các ngân hàng trong khu vực. “Lợi nhuận họ chia chác cho cổ đông, còn nợ xấu đẩy sang cho Chính phủ gánh”- TS Nghĩa chia sẻ thẳng thắn.

Vậy đứng trước nhiều khó khăn như vậy thì bao giờ thị trường bất động sản Việt Nam sẽ khởi sắc, giải quyết câu hỏi này, TS Nghĩa cho rằng: “Giải quyết được bài toán thanh khoản, thì thị trường bất động sản mới hy vọng được giải cứu”. 

Thị trường bất động sản đang “lột xác”

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, năm 2011, thị trường bất động sản có nhiều “sóng gió”. Sự trầm lắng kéo dài khi tín dụng vào thị trường bị ngăn lại, do chính sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát. Các chủ đầu tư đã tìm nhiều giải pháp cho việc bán hàng, nhưng chưa hiệu quả. Tình trạng giảm giá nhà ở dự án tới mức 30% hoặc nhiều hơn đã diễn ra. Hoạt động chuyển chuyển nhượng toàn bộ hay một phần dự án xảy ra thường xuyên hơn với các doanh nghiệp địa ốc.

Cũng theo giáo sư thì thị trường bất động sản Việt Nam mới xuất hiện tình trạng giảm giá chứ chưa có tình trạng bán tháo hàng. Một số dự án chào giảm giá, xuống giá chủ yếu nằm ở những khu vực không thuận lợi, và ngay cả khi thị trường ấm lên thì những dự án này cũng không hấp dẫn các nhà đầu tư. Tất nhiên cũng có nhiều nhà đầu tư yếu và nhỏ gặp cũng khó khăn, bởi năng lực của họ chưa đáp ứng được nhu cầu nên bị loại khỏi cuộc chơi là điều không tránh khỏi.

Ông Võ cũng khẳng định: thị trường giảm giá lần này do tác động từ chính sách tiền tệ, tuy nhiên cũng theo GS thì không phải phân khúc nào cũng chịu áp lực giảm giá. Nhà liền đất, mặt phố vẫn chứng kiến sự lên giá, tuy chịu áp lực khó khăn chung của nền kinh tế thì giao dịch chậm hơn chứ không có chuyện xuống giá. Dự án nhà đất nền, tâm lý chung của người Việt Nam là  thích ở nhà liền đất hơn là phân khúc chung cư. Nhưng trong thời gian tới, Việt Nam vẫn phát triển chung cư (chiếm 80% tổng lượng nhà phát triển ) chiếm diện tích chủ đạo.Và những dự án tốt vẫn sẽ thu hút được khách hàng.  

Theo GS Võ thì bản thân các nhà đầu tư cũng phải tìm được những bài toán sao cho người tiêu dùng thấy có lợi trong tương lai, thì người dân sẽ đổ tiền vào đầu tư. Để giải quyết bài toán vốn trong thị trường bất động sản Việt Nam, GS.TSKH Đặng Hùng Võ nêu ý kiến”: “Chính phủ nên cho phép thế chấp bất động sản Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài. Đây là một kênh huy động vốn rất lớn, khả thi và nhanh chóng”.

Nói về cục diện thị trường bất động sản năm 2012, GS Đặng Hùng Võ cho biết: Hãy nhìn thị trường bất động sản bằng “con mắt” tích cực hơn. Thị trường đang “lột xác” để trở thành một thực thể khỏe mạnh, hữu ích và vì quyền lợi của đại đa số người chưa có nhà ở. Như vậy thị trường bất động sản tự tái cấu trúc  sẽ là diệm mạo chính của thị trường này trong năm 2012.

Trong hoàn cảnh tốt, phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ có thể hồi phục vào giữa năm 2012, trong hoàn cảnh xấu thì có thể hồi phục muộn hơn; Khu vực căn hộ chung cư sẽ giảm giá mạnh, nhất là căn hộ chung cư cao cấp. Giá nhà ở sẽ giảm dần tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Hoạt động đầu cơ nhà cũng giảm dần vì đầu cơ không còn khả năng sinh lợi lớn. GS Đặng Hùng Võ cũng khẳng định: thị trường bất động sản chưa sập được đâu, có thể đến cuối năm 2012 thị trường sẽ hồi phục.

Tú Linh