Đầu tư bất động sản dài hạn nên tranh thủ mua vào

Thị trường bất động sản sau một thời gian dài trầm lắng, giá giảm mạnh khiến nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư thực sự lo lắng. Tuy nhiên, cần có biện pháp hữu hiệu nào để giải tỏa phần này những căng thẳng lâu nay đang là vấn đề nóng.

PV đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Thanh Hưng - Phó tổng giám đốc Cengroup về vấn đề này. 

PV: Theo ông, để có thể giải cứu thị trường trong lúc này cần phải có biện pháp gì?

Ông Phạm Thanh Hưng: Chúng tôi luôn quan điểm việc kinh doanh bất động sản phải hướng tới đích cuối cùng là những người có nhu cầu về nhà ở và những người có nhu cầu khai thác, sử dụng tài sản đó. Tất cả giải pháp trước đó đều là những giải pháp trung gian để đi đến mục tiêu cuối cùng là đưa sản phẩm bất động sản đến tận tay người tiêu dùng.

Để làm được việc đó chúng tôi đã thực hiện rất nhiều giải pháp, trước hết từ công tác nghiên cứu sản phẩm, đưa ra sản phẩm đúng người tiêu dùng mục tiêu, chẳng hạn công chức, gia đình trẻ, căn hộ diện tích nhỏ, được thiết kế hợp lý, có diện tích sử dụng sinh hoạt chung để phục vụ nhu cầu tối thiểu của cuộc sống. Chúng ta không thể kỳ vọng với một gói tiền tương đối vừa phải và thu nhập thường xuyên từ tiền lương tiền công mà chúng ta có thể mua được căn nhà đẳng cấp, diện tích rộng, đầy đủ tiện nghi…

Ngoài ra, cần đưa ra những giải pháp tài chính, phương thức thanh toán cho người mua nhà. Điển hình là đưa ra cách thức làm sao để người ta có thể mua nhà từ tiền lương tiền công và tránh tối đa việc phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng. Vì việc quá lệ thuộc vào các tổ chức tài chính trong bối cảnh lãi suất hiện nay càng làm cho giá nhà tăng lên đáng kể. Điều này càng làm tính khả thi của dự án càng gặp khó khăn, nếu chủ đầu tư vay tiền xây nhà sẽ làm tăng chi phí vốn, còn người tiêu dùng vay tiền thì sẽ chịu thêm chi phí gánh nặng lãi suất. Làm thế nào để giải bài toán này là câu chuyện.

Ông Phạm Thanh Hưng

Hơn nữa để giải quyết vấn đề chỗ ở thực sự cho người dân thì bài toán quy hoạch, dân cư quy hoạch đô thị, đặc biệt là cung cấp các tiện ích đến cuộc sống là vấn đề chúng tôi đặc biệt chú trọng, phát triển các dự án mà có giá trị sử dụng ngay lập tức. Xung quanh có đầy đủ các hạ tầng xã hội như điện đường trường trạm, các công trình vui chơi giải trí thể dục thể thao, môi trường sống…

Tạo ra phân khúc thị trường hoàn toàn khác, đó là phân khúc thị trường dành cho những người có nhu cầu ở thực sự, dùng thu nhập từ tiền lương tiền công và tiền tích lũy của họ để mua nhà, và thị trường này không bao giờ hết.

Chúng ta có thể chứng kiến các đợt nóng lạnh do các nhà đầu tư tham gia thị trường và tỷ lệ các nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn hoặc đầu tư dài hạn, chứ không có nhu cầu để ở, vì thế tạo thị trường không đúng bản chất, không hướng đến người tiêu dùng.

Chúng ta nhận ra rằng phân khúc dành cho các nhà đầu tư luôn tác động bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất tín dụng, lạm phát, khủng hoảng nợ Châu Âu những vấn đề xa xôi.

Vấn đề của chúng ta ở đây là tôi có 300 -500 triệu đồng trong túi, làm sao để có nhà ở, đấy là câu chuyện chúng ta phải giải quyết. Chúng tôi hướng đến phân khúc đó từ vài ba năm qua khi thị trường khó khăn nhưng chúng tôi vẫn phát triển tương đối ổn định, thậm chí khi thị trường khó khăn hiện nay vẫn tận dụng được cơ hội rất tốt vì tất cả mọi thứ đều rẻ.

Hiện nay, phân khúc chung cư đang tồn động một lượng hàng lớn đặc biệt là các căn hộ diện tích lớn. Theo ông, việc chia nhỏ diện tích căn hộ có thể giải quyết bài toán thanh khoản không?

Tôi rất ủng hộ quan điểm đó, ở đây chúng ta có hai vấn đề. Một là, vấn đề đáp ứng nhu cầu về nhà ở. Hai là quản lý đô thị, mật độ dân cư. Nếu chúng ta xây căn hộ bé nhỏ sẽ làm tăng áp lực lên đô thị vì mật độ dân cư rất cao.

Thực tế cho đến nay hai vấn đề đó đang chồng chéo lẫn nhau vì một mặt Sở quy hoạch kiến trúc luôn kiểm soát chặt vấn đề mật độ dân số từ đó tính ra diện tích căn hộ cần phải có. Chẳng hạn, dự án 5.000m2, xây được 30 tầng, cho mật độ dân số 1000 người, thì hiển nhiên diện tích căn hộ phải trên 100m2, không thể có căn hộ nhỏ được. 

Nên chăng chúng ta cứ mở rộng cái quy định về diện tích căn hộ tối thiểu và việc này đã có một cơ quan khác, là cơ quan quản lý quy hoạch quản lý mật độ dân cư. Bộ Xây dựng không cần phải quá sát sao chặt chẽ để kiểm soát vấn đề đó vì các khu dân cư khác như Đà Nẵng, TP mới Bình Dương họ đang rất cần người vào ở, mà là công nhân thì căn hộ chỉ 15-20m2 thôi thì chúng ta nên cho phép phát triển căn hộ nhỏ đó.

Theo ông, sau thời giảm giảm mạnh thì các nhà đầu tư bất động sản có thể bắt đáy được chưa?

Câu hỏi liệu các nhà đầu tư có nên mua nhà hay chưa, liệu đã có lãi hay chưa, liệu đã chạm đáy chưa. Theo tôi mỗi nhà đầu tư có quan điểm của mình về danh mục đầu tư. Có người đầu tư 5-10 năm thì bây giờ rất nên mua, còn người một, hai tháng thì giờ chưa phải lúc. Vì một, hai  tháng nữa thị trường cũng chưa lên giá đâu nhưng 5-10 năm nữa thì chắc là có.

Xin cảm ơn ông! 

Theo VnMedia