Dự thảo Luật Nhà ở: Sẽ tính diện tích nhà theo cách thông thủy

 

 

Ông Lưu Đức Hải: Dự thảo của Luật Nhà ở sửa đổi dành hẳn một điều “Bảo đảm giao dịch nhà ở” có nội dung: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có nhu cầu bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, bắt buộc phải tham gia bảo đảm giao dịch nhà ở với bên bảo đảm để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở. 

 

Chủ đầu tư tham gia bảo đảm giao dịch nhà ở thông qua hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với bên bảo đảm và phải đóng phí cho bên bảo đảm. Phí bảo đảm giao dịch nhà ở được tính trên tổng giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán.

 

Đây cũng là một trong những điều kiện bắt buộc đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại.

 

Sự ra đời của quy định này là cụ thể hóa quan điểm mà trước đây một lãnh đạo của Bộ Xây dựng úp mở rằng, sẽ đề xuất bắt buộc những dự án BĐS phải mua bảo hiểm cho khách hàng mua nhà và đề xuất đang ở trong giai đoạn phôi thai, có thể sẽ đưa vào Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi.

 

 

Ông Lưu Đức Hải: Theo tôi, quy định này sẽ thanh lọc nhiều chủ đầu tư, bởi đơn vị thu phí bảo đảm chắc chắn phải tính toán kỹ lưỡng, không thể sơ sài để rồi phải gánh của nợ sau này. Tuy nhiên phí chính là ẩn số lớn, phát sinh này sẽ đẩy giá thành căn hộ lên cao, không khéo làm khó người mua nhà hầu hết có thu nhập thấp.

 

Vì bản chất của bảo đảm chính là bảo hiểm, mà bảo hiểm thì tỷ lệ rủi ro rất thấp, ví dụ có hàng ngàn dự án mà chỉ có 1 dự án đổ bể thì người ta mới giám bảo. Chứ với thị trường BĐS hiện nay thì rất khó khăn, doanh nghiệp hết tiền mặt, nợ xấu chồng chất, ngân hàng không cho vay, có đến 80% dự án dở dang, chậm tiến độ thì chắc chắn không có ông nào dám đứng ra bảo hiểm. 

 

 

Ông Lưu Đức Hải: Cụ thể, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần trước công bố vào tháng 9/2013 đã quy định cấm sử dụng nhà ở vào các mục đích kinh doanh gas, vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh vũ trường; quán bar; nhà nghỉ; dịch vụ karaoke hoặc các hoạt động bị cấm khác theo quy định của pháp luật; sử dụng căn hộ chung cư vào các mục đích bị cấm theo quy định của Chính phủ”.

 

 

Tuy nhiên, trên thực tế, việc sử dụng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân ở nước ta đều kết hợp giữa mục đích ở với các hoạt động kinh doanh nhỏ để phát triển kinh tế gia đình, nên nếu quy định như dự thảo trước thì sẽ không khả thi và chưa hợp lý. 

 

Tuy nhiên, tôi cho rằng Bộ Xây dựng đưa ra quy định này là hơi thừa bới, thứ nhất, nếu các hộ gia đình không tuân thủ các quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh và không được sự cho phép của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo quy định thì đương nhiên không được phép kinh doanh, nên không cần phải cấm.

 

Thứ hai, với các loại hình kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh các dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn cũng là loại kinh doanh có điều kiện nên phải tuân thủ các điều kiện, vì vậy quy định cấm là thừa.

 

 

Ông Lưu Đức Hải: Diện tích căn hộ chung cư sẽ được tính theo kích thước thông thủy nếu Dự thảo Luật Nhà ở sớm được thông qua. Theo dự thảo lần thứ 11 này, diện tích sử dụng của căn hộ hoặc của phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

 

Đây là điểm sửa đổi mới đáp ứng nguyện vọng của đông đảo người dân và nếu được thông qua thì chắc chắn sẽ đảm bảo quyền lợi hơn cho những người mua chung cư sau này.

 

Việc đưa ra quy định cụ thể cách tính diện tích căn hộ chung cư theo kích thước thông thủy tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này sẽ tránh được sự tranh chấp căng thẳng do cách tính diện tích của chủ đầu tư thời gian qua.

 

Tuy nhiên, nếu Dự thảo Luật Nhà ở được thông qua, tôi cho rằng cần nói rõ phạm vi áp dụng. Ngoài ra, đối với những tranh chấp còn tồn đọng về cách tính diện tích này cần có phương án giải quyết để đảm bảo quyền lợi cho mọi người dân.

 

Việc Dự thảo Luật Nhà ở quy định cách tính diện tích căn hộ chung cư theo kích thước thông thủy sẽ góp phần giảm số lượng các vụ tranh chấp chung cư như đã diễn ra trong thời gian qua.