Giá nhà thu nhập thấp từ 2-4 triệu đồng/m2: Có thành hiện thực?

Thủ tướng phân tích: "Bây giờ làm nhà người nghèo ở nông thôn giá khoảng 1 triệu đồng/m2, nhà chung cư ở đô thị chắc không làm được với giá đó, nhưng phải tính xem 2 - 3 triệu đồng/m2 có làm được không? Bởi nếu giá 3 triệu đồng/m2 thì nhà 50m2 hết 150 triệu đồng. Nếu làm được như thế thì rất mừng vì nhiều người sẽ có nhà ở, hạnh phúc lắm. Nếu không, cùng lắm là mức giá 4 triệu đồng/m2, căn hộ 50m2 sẽ hết 200 triệu đồng, như vậy người thu nhập thấp mua trả góp được".

Giá nhà cho người thu nhập thấp ở Hà Nội hiện ở mức 11-13 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ chỗ chen nhau mua, đến nay nhà thu nhập thấp đang vấp phải nỗi lo ế hàng vì giá cao.

Theo ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, giá này thường bao gồm cả giá đất, tiền đầu tư hạ tầng ở bên ngoài và phần lãi của doanh nghiệp. Đặc biệt, số tiền mà doanh nghiệp phải bỏ ra để "bôi trơn" ở nhiều cửa cũng được tính vào đấy.
 

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành phân tích, có hai loại nhà, một loại nhà dưới 5 tầng và một loại nhà 15-17 tầng. Hai loại này xây dựng hoàn toàn khác biệt nhau. Đơn giá xây dựng căn nhà 5 tầng khoảng 2,7 triệu đồng/m2, cộng cả tiền hành lang và cầu thang lên thành 3,2 triệu đồng/m2.

Giá này chưa kể tiền đất, tiền làm đường, tiền công viên, cây xanh, điện nước và tiền thuế… Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng, kèm các điều kiện là không có bãi xe ô tô, hệ thống phòng cháy chữa cháy thấp hơn nhà ở thương mại thì doanh nghiệp có thể bán 4 triệu đồng/m2 với nhà 5 tầng, và 9 triệu đồng/m2 với nhà 15 tầng.

Nếu các thủ tục được thực hiện đúng quy định thì mất khoảng 3,5 năm doanh nghiệpsẽ hoàn thiện một dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.

Tại tỉnh Bình Dương, có một Tổng Công ty đã đưa ra Đề án xây dựng nhà ở an sinh xã hội có giá 3 triệu đồng/m2.

Theo đó, có 2 phương án được đưa ra: Thứ nhất, thiết kế sử dụng panel sàn lắp ghép, cột đổ bê tông, móng băng trên nền thiên nhiên, tường xây gạch dày 10cm, giá xây dựng trước thuế trung bình 117 triệu đồng/căn 30m2. Thời gian xây dựng một block nhà là 5 tháng.

Thứ hai, thiết kế kết cấu khung bê tông cốt thép toàn khối, móng đơn trên nền thiên nhiên, tường xây gạch ống dày 10cm, giá xây dựng trước thuế trung bình 115 triệu đồng/căn 30m2. Thời gian hoàn thành một block nhà là 6 tháng. Có một lưu ý là giá trên chưa tính chi phí đất. Bên cạnh đó, việc vay vốn cần phải có được cơ chế lãi suất ưu đãi.

Chi phí cấu thành giá nhà gồm: Tiền sử dụng đất, lãi suất vay, chi phí bồi thường, chi phí xây dựng, thủ tục, thuế, phí… Với giá cả được gợi ý theo một số chuyên gia là khá khó thực hiện. Vì giá nhà ở tối thiểu theo quy định của Bộ Xây dựng hiện nay là 6 triệu đồng/m2 nên để thực hiện được cần có cơ chế đặc thù.

Và các doanh nghiệp tham gia không nên đặt mục đích kinh doanh khi xây dựng các dự án này. Hiện xây nhà cấp 4 có giá là chưa tới 3 triệu đồng/ căn. Theo tính toán, tùy từng loại nhà sẽ có giá khác nhau, nhà 5 tầng giá đã khoảng 4-5 triệu/m2, nhà cao hơn nữa giá cũng gần chục triệu/m2. Tuy nhiên, để xây được hàng nghìn nhà cấp 4 cho người thu nhập thấp với mức giá đó thì lấy đâu ra đất.

Theo các doanh nghiệp cho biết, hiện chỉ riêng giá xây dựng đối với các chung cư tại TP.Hồ Chí Minh đã là 4 triệu đồng/m2, rồi doanh nghiệp phải mua đất hai lần và rất nhiều chi phí khác. Nên nếu được giao đất sạch, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi suất ưu đãi thì may ra giá nhà xuống còn từ 4-5 triệu đồng/m2.

Trong bài phát biểu tại hội nghị nêu trên, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng đã đưa ra giải pháp, mỗi năm thu tiền từ quyền sử dụng đất, đấu giá đất hàng mấy chục nghìn tỷ đồng để lại ngân sách địa phương hết.

Các địa phương dùng vào đầu tư hạ tầng kinh tế - xã hội, nhưng phải trích ra một phần trong đó giải quyết vấn đề về nhà ở cho người thu nhập thấp. Các Bộ  Tài chính, Kế hoạch Đầu tư, Xây dựng cần có phương án tính toán để đề xuất lên Chính phủ về số phần trăm bao nhiêu trong khoản thu trên để phát triển nhà ở.

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, giá nhà từ 2-4 triệu đồng/m2 không bao gồm tiền hạ tầng, tiền đất mà chỉ gồm tiền nhà. Nhưng cách tính giá của chủ đầu tư vẫn gộp cả tiền nhà, tiền đất, tiền hạ tầng vào giá bán. Nên chăng tiền đất và tiền hạ tầng được Nhà nước lo, giao đất sạch và miễn phí cho chủ đầu tư, chủ đầu tư chỉ lo tiền xây nhà thì mức giá từ 2-4 triệu đồng/m2 hoàn toàn có thể thực hiện được.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng nên tính toán kỹ và khoa học các chi phí thiết kế, thi công, giám sát, quản lý đồng thời cải tiến công nghệ vật liệu và xây dựng để không bị đội lên quá nhiều.

Bình thường, chủ đầu tư không được tính tiền đất vào giá bán, tuy nhiên họ vin vào cớ đất có hạ tầng thì giá tăng nên đẩy giá nhà lên cao. Có lẽ đã đến lúc cần sớm có các cơ chế đặc thù hỗ trợ và các doanh nghiệp nên bớt "ăn dầy".
 

Theo PL&XH