Hà Nội: Hơn 5.000 căn hộ được mở bán trong quý II/2015

Theo CBRE, kinh tế Việt Nam tiếp tục con đường phục hồi trong quý II/2015, được dẫn dắt bằng ngành sản xuất. Tăng trưởng GDP trong sáu tháng đầu năm đạt 6,3%, trong đó ngành công nghiệp và sản xuất đóng góp 2,98%. Ngoài mức tăng về xuất khẩu điện thoại, ngành dệt may xếp thứ hai trong tổng doanh thu. 
Ngành này được kỳ vọng là một trong những ngành hưởng lợi lớn từ Hiệp định Thương mại Tự do (TPP). Theo nghiên cứu của nhà kinh tế Peter A. Petri, Michael G. Plummer và Fan Zhai, dựa trên mô hình để xác định ảnh hưởng của TPP lên thu nhập và xuất khẩu, nếu thông qua, TPP và Hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực sẽ tăng xuất khẩu và GDP lên lần lượt là 83 tỷ USD và 43 tỷ USD.
CBRE cũng cho biết, kể từ 1/7/2015, hai điều luật được mong đợi trong một thời gian dài, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ chính thức có hiệu lực. Ảnh hưởng của hai điều luật này sẽ đưa bất động sản Việt Nam lên một bước trong việc tiếp cận với nguồn đầu tư nước ngoài. 
Không chỉ mở rộng cho thị trường bất động sản, nhà nước cũng đồng ý xóa bỏ giới hạn sở hữu của doanh nghiệp nước ngoài đối với các công ty niêm yết , ngoại trừ trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định về tỷ lệ sở hữu nước ngoài, thì thực hiện theo điều ước quốc tế và trường hợp công ty đại chúng hoạt động trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh mà pháp luật về đầu tư, pháp luật liên quan có quy định về tỷ lệ sở hữu nước ngoài thì thực hiện theo quy định tại pháp luật đó. 
Tuy nhiên, sẽ không có những tác độn tức thì. Nhà đầu tư nước ngoài luôn theo dõi thị trường một cách cẩn thận. Người mua nước ngoài sẽ quan sát và tiến hành giao dịch chỉ khi thị trường thực sự hồi phục. Động thái “chờ-và-xem” sẽ phổ biến trước khi có một quyết định mua bán cụ thể nào.  
Mặc dù vậy, thị trường không phải chỉ toàn một màu hồng. Số khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đã giảm 11,3% trong sáu tháng đầu năm so với cùng kỳ năm trước. Lần đầu tiên trong nhiều năm, sự mạnh lên của tiền đồng bị cho là nguyên nhân giảm độ cạnh tranh về du lịch, theo nhận xét của trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách. 
Gần đây, với sự mạnh lên của đồng USD, đồng nội tệ đã trở thành một trong những đồng tiền mạnh nhất khu vực Châu Á – Thái Bình Dương do giá dầu giảm và chính sách tiền tệ của nhà nước.  Mặc dù Ngân hang Nhà nước Việt Nam đã giảm giá tiền đồng 2% từ đầu năm xuống 21.673 đồng/ USD, tỷ giá vẫn được đề nghị tiếp tục điều chỉnh bởi các chuyên gia.
Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, tại Hà Nội, trong Quý 2/2015, thị trường nhà ở tiếp tục các dấu hiệu hồi phục tích cực giữa các dự đoán khác nhau về ảnh hưởng của các bộ luật sửa đổi hiệu lực từ 1/7/2015.  
Tổng cộng 5.137 căn hộ được mở bán mới từ 19 dự án, tăng 93% so với Quý 2/2014.  Căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ tăng dần trong tổng số căn mở bán mới.  Đáng chú ý, lần đầu tiên, căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ khoảng một phần ba tổng số căn mở bán mới (khoảng 30%), tỷ lệ này cao hơn trong tất cả các quý từ 2012 đến nay.  Số căn hộ cao cấp tăng gấp ba lần so với quý trước với 1.518 căn.

Diễn biến về giao dịch trên thị trường tiếp tục mạnh mẽ trong quý này.  Ước tính có khoảng 4.480 căn được giao dịch trong quý, tăng 80% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý là tỷ lệ lượng giao dịch của căn hộ cao cấp đang tăng lên. Tính cả sáu tháng đầu năm 2015, lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng so với tỷ lệ 6% trong năm 2013 và 18% trong năm 2014.  Song song với diễn biến đó, đối với phân khúc căn hộ bình dân – phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường, tỷ lệ giao dịch của phân khúc này lại giảm còn 26% trong sáu tháng đầu năm 2015, so với 49% năm 2013 và 33% năm 2014.  
Về diễn biến giá, tại một số dự án đã cho thấy mức tăng giá khoảng 4%-6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt với khoảng cách vừa phải đến trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai.  Hiện tượng giá tăng chủ yếu tại phân khúc cao cấp và bình dân.  Đối với phân khúc cao cấp, giá tăng tại các dự án quy mô lớn của chủ đầu tư có tên tuổi, cung cấp đầy đủ các tiện ích và hạng mục phụ trợ trong khu đô thị.  Còn tại phân khúc bình dân, các dự án có mức giá tốt, ở vị trí thuận tiện tạo cơ hội tăng giá khi bán lại cho các khách hàng đầu tư dường như khá được ưa chuộng.
Trên thị trường thứ cấp, giá thứ cấp bình quân thị trường cũng cải thiện cả theo quý và theo năm. Tính bình quân toàn thị trường, giá thứ cấp tăng 0,3% theo quý và 2,4% theo năm.  Trong các phân khúc, phân khúc cao cấp và trung cấp có mức giá tăng tương ứng là 5,6% và 5,3% so với cùng kỳ năm trước.  So với quý trước, giá thứ cấp bình quân thị trường tăng nhẹ khoảng 0,3% (tính theo USD do có cả yếu tố giảm giá tiền VNĐ). Trong đó, phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất, hầu hết tại các dự án gần công trình cơ sở hạ tầng quan trọng khu phía Tây.
Đáng chú ý là tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng đã có tác động tích cực đến diễn biến giá các dự án lân cận.  Trong thời gian tới, cơ sở hạ tầng được dự kiến sẽ tiếp tục là yếu tố xúc tác để các dự án mới cũng như các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia vào thị trường.  Hơn nữa, do thị trường đang trên đà hồi phục vững chắc, thị trường cũng được dự báo sẽ ghi nhận thêm các dự án hạng sang và cao cấp, do các chủ đầu tư nắm bắt cơ hội thị trường.  Bên cạnh đó, xét trong dài hạn, với các quy định và luật lệ mới, thị trường dự kiến sẽ trở nên minh bạch hơn đối với các đối tượng tham gia.

Nguồn cung ổn định, giảm tỷ lệ trống căn hộ cho thuê

 Cũng theo CBRE, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội ghi nhận nguồn cung ổn định so với quý trước, đạt 3.239 căn (Hạng A – 2,308 căn, Hạng B – 931 căn). Xét về nguồn cung theo loại căn hộ, loại 2 phòng ngủ chiếm lượng lớn nhất (hơn 1/3 tổng nguồn cung), sau đó là loại 1 phòng ngủ và 3 phòng ngủ với thị phần lần lượt là 27% và 23%. Trong khi các dự án tại Quận Tây Hồ có lượng căn 2-3 phòng ngủ chiếm chủ yếu lượng cung, khu vực như Đống Đa - Ba Đình và khu phía Tây lại có tỷ trọng căn hộ 1 phòng ngủ lớn hơn.

Trong quý II/2 2015, diễn biến thị trường được ghi nhận khá khác biệt giữa Hạng A và Hạng B. Trong khi căn hộ dịch vụ Hạng A đón tiếp lượng khách đến thuê lớn hơn khi tỷ lệ trống giảm xuống mức 12% từ 17% vào quý I/2015, các dự án Hạng B có tỷ lệ trống tăng 1,7 điểm % so với quý trước đạt 18%. Các chủ dự án căn hộ dịch vụ Hạng A đang khá linh hoạt với chính sách giá thuê của họ để đổi lấy công suất thuê khả quan, trong khi Hạng B lại có giá thuê ổn định hơn. Giá thuê Hạng A giảm 4% so với quý trước xuống mức trung bình 3.150 USD/căn/tháng; mặt khác, các dự án Hạng B chỉ giảm 0.4% giá chào thuê, đạt mức trung bình 2.400 USD/căn/tháng.

Công suất thuê toàn thị trường đang được cải thiện (đạt 86% trong quý II/2015, tnawg 3 điểm % so với quý trước), số căn hộ thực thuê tăng trong hai quý liên tiếp, đạt gần 100 căn trong quý II/2015. Dựa theo số lượng đơn thư hỏi thuê mà chúng tôi thu nhận được, hơn 60% nguồn cung căn hộ dịch vụ đến từ khách hàng có quốc tịch Châu Á, như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore v.v.. Quan sát thị trường chỉ ra rằng lượng chuyên gia làm việc cho Samsung chiếm một lượng lớn đóng góp vào mức tăng trưởng số căn hộ thực thuê trong quý này. 

Trong trường hợp những hiệp định thương mại được mong đợi đang trong quá trình đàm phán trở thành hiện thực, không chỉ Samsung mà còn những công ty có vốn đầu tư nước ngoài khác cũng sẽ mở rộng kinh doanh tại Việt Nam, xu hướng này có vẻ như khá thuận lợi cho hoạt động kinh doanh căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, các công ty đa quốc gia lớn sẽ có khả năng thương lượng đáng kể hơn, do đó giá thuê có thể sẽ không tăng, nhưng công suất thuê có lẽ sẽ được cải thiện trong ngắn hạn.