Khách hàng được ký hợp đồng đặt cọc khi đơn vị phân phối khẳng định pháp lý chưa đủ?

Sẵn sàng kí hợp đồng đặt cọc 10%?

Để làm rõ hơn việc dự án có địa chỉ tại số 176 Định Công, phường Định Công, quận Hoàng Mai, Hà Nội chưa đầy đủ thủ tục pháp lý, chưa xây dựng  hệ thống tầng hầm nhưng đã tiến hành rao bán. Phóng viên Doanh nghiệp Việt Nam đã liên hệ qua điện thoại với một số nhân viên kinh doanh bất động sản tự giới thiệu là đang phân phối sản phẩm. Một số nhân viên phòng kinh doanh này xác nhận đang "mở bán" theo hình thức đặt cọc 30 triệu.

Trao đổi qua điện thoại, theo lời giới thiệu của một nhân viên kinh doanh tên H. chúng tôi đã có mặt tại phòng giao dịch tại địa chỉ 281 - Lê Trọng Tấn để tìm hiểu. Trước băn khoăn vì sao địa chỉ công ty ở KĐT mới An Hưng - La Khê - Hà Đông (như trên website) nhưng văn phòng lại ở đây, nhân viên H. cho biết địa chỉ ở Hà Đông là trụ sở chính của công ty còn ở gần các công trình công ty thường mở các văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm. Văn phòng tại 281 Lê Trọng Tấn này là văn phòng giới thiệu, tư vấn cho dự án tại Định Công của chủ đầu tư.

Trước những băn khoăn về giấy tờ pháp lý của dự án, nhân viên H. cho biết hiện chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD1 đã đóng xong thuế đất cho nhà nước chỉ chừng 10 đến 15 ngày nữa là sẽ hoàn thiện giấy phép xây dựng cũng như hồ sơ pháp lý, khi đó phía đơn vị phân phối sẽ cung cấp cho khách hàng để khách hàng yên tâm.

Trái với trao đổi qua điện thoại, để đặt mua những suất ngoại giao, nội bộ của nhân viên, nhân viên H. cung cấp cho chúng tôi một mẫu Hợp đồng đặt cọc và Phụ lục 01 về đặc điểm căn hộ và danh mục vật liệu trang thiết bị đồng thời khẳng định nếu khách hàng "quyết" nhân viên này sẽ đưa khách hàng qua luôn HUD1 để kí Hợp đồng đặt cọc.

Theo giải thích của nhân viên H., khi ký hợp đồng đặt cọc này khách hàng sẽ đóng lần đầu 10% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư cộng với một khoản tiền tương đương nữa cho đơn vị phân phối (gọi là phí dịch vụ chi phí cho việc tư vấn, quảng bá giới thiệu sản phẩm).

Việc đặt cọc này đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng mua bán khi mà dự án đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán căn hộ. Thời  gian đặt cọc đến khi ký hợp đồng mua nhà dự kiến là 06 tháng và có thể gia hạn thêm 01 tháng. Nếu phía bên chủ đầu tư vi phạm hoặc không cung cấp sản phẩm đúng theo hợp đồng thì sẽ bị buộc phải hoàn lại 100% tiền đặt cọc và 100% tiền phạt cho khách hàng.

Chủ đầu tư và đơn vị phân phối phải tuân thủ các quy định của pháp luật

Trả lời phóng viên về việc mua bán căn hộ tại dự án, luật sư Lê Hồng Hiển - Giám đốc Công ty luật Lê Hồng Hiển & Cộng sự cho biết:

Theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 95/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì“việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn”. Theo đó, Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở quy định vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm:
“2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. 
3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 
4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.
Ngoài ra, Điều 19 Nghị định số 95/2015/NĐ-CP nêu trên còn quy định việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây: 
“a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
b) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

Ngoài ra, Điều 9 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng cũng quy định:“Việc huy động vốn thông qua hình thức thu tiền trả trước của người mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở phải tuân thủ quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai được bán, cho thuê mua thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản. Việc xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (kể cả công trình nhà ở có Mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó.

Trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường.

Như vậy, đơn vị phân phối dự án tại Định Công tiến hành "rao bán" kí kết hợp đồng đặt cọc như trên là đúng hay sai? Dư luận đang chờ đợi câu trả lời từ phía Sở xây dựng Hà Nội.