Kinh doanh bất động sản: Vốn pháp định không dưới 20 tỷ đồng

Chiều ngày 24/10, Quốc hội nghe báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), và thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau về dự thảo Luật này.

Các ý kiến thảo luận tập trung vào  các quy định về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân, nước ngoài; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, vốn pháp định khi hoạt động kinh doanh bất động sản...

Vốn pháp định 50 tỷ đồng là quá cao

Đề cập tới điều kiện của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản, nhiều ý kiến tán thành quy định của dự án Luật về mức vốn pháp định là 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, một số ý kiến đề nghị mức vốn pháp định tối thiểu phải là 50 tỷ đồng.

ĐB Đinh Thị Phương Lan (Quảng Ngãi) đề nghị Quốc hội nên cân nhắc về tỷ lệ vốn pháp định, vì thực tế nhiều dự án bất động sản có tổng mức đầu tư lên đến nhiều chục tỷ đồng, đồng thời DN không đủ tiềm lực dẫn tới tình trạng việc hoàn thiện dự án chậm, hệ lụy ảnh hưởng rất lớn tới người thuê, mua bất động sản. Do vậy ĐB Lan đề nghị Quốc hội cân nhắc thêm về tỷ lệ giữa vốn pháp định và tổng mức đầu tư.

Còn ĐB Đỗ Thị Thu Hằng (Đồng Nai) cho rằng, nên quy định vốn pháp định tối thiểu đối với DN bất động sản nhằm đảm bảo năng lực tài chính bất động sản của DN.

"Các dự án khác nhau về quy mô, tính chất, công năng, mục đích đầu tư, cũng như tổng mức đầu tư,... nên không thể quy định chung cho các DN trong khi chính các DN mới biết nhu cầu vốn của mình tới đâu. Do vậy cần phải tính đến mối tương quan giữa vốn pháp định tối thiểu với quy mô, số lượng các dự án à DN được phép đầu tư kinh doanh, " ĐB Hằng nêu rõ.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng, việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 50 tỷ đồng là quá cao so với mặt bằng vốn chung của các DN đang hoạt động. Theo thống kê hiện nay khoảng 60% DN kinh doanh bất động sản có mức vốn điều lệ từ 6-20 tỷ đồng và chỉ có khoảng 26% DN có mức vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng trở lên.

Do đó, Ủy ban thường vụ Quốc hội đề nghị giữ quy định mức vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng, đồng thời tiếp thu ý kiến đại biểu giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với từng loại hình kinh doanh bất động sản và từng thời kỳ.

Cần đảm bảo quyền lợi người mua

Có ý kiến đề nghị quy định cụ thể thời điểm huy động vốn, thời hạn giao nhà và phải trả lại tiền cho khách hàng nếu đến hạn mà bên bán nhà không giao được nhà.

Ủy ban thường vụ Quốc hội cho biết, thời hạn giao nhà và việc phải trả lại tiền cho khách hàng nếu đến hạn mà bên mua nhà không được giao nhà theo quy định trong hợp đồng do các bên thỏa thuận. Riêng đối với việc huy động vốn, thời hạn giao nhà, công trình xây dựng trong trường hợp bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại Điều 55 và Điều 57 của dự án Luật.

Theo ĐB Đỗ Văn Đương (đoàn TP.HCM) - Ủy viên Thường trực Ủy ban Tư pháp của Quốc hội và nhiều đại biểu khác, các quy định của dự thảo luật chưa cân xứng giữa bảo vệ chủ đầu tư BĐS và bảo vệ người mua BĐS. Các hành vi bị cấm quy định trong dự luật còn nhẹ quá, cần phải quy thành những hành vi bị truy cứu trách nhiệm hình sự như: gian lận, lừa dối trong kinh doanh; huy động, chiếm dụng vốn trái phép; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước…

Đại biểu Trần Du Lịch (TP Hồ Chí Minh) cũng đề nghị dự luật phải góp phần khắc phục tình trạng người dân góp tiền mua nhà nhưng chủ đầu tư lại lấy tiền góp vốn này để làm việc khác, khiến người mua chờ đợi, đau khổ… Theo đại biểu Trần Du Lịch, việc phải góp bao nhiêu % vốn vào dự án BĐS, người mua biết, nhưng chuyện số tiền đó được sử dụng ra sao thì lại không minh bạch, người mua không biết, như vậy là pháp luật vẫn để lỗ hổng cho người có BĐS lợi dụng, chiếm tiền của dân.

ĐB Lịch đề nghị, Dự án Luật cần có điều khoản góp vốn mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó bắt buộc tiền góp vốn phải được ký gửi tại một ngân hàng do chủ đầu tư quy định và ghi rõ trong hợp đồng; số tiền này chỉ được giải ngân cho công trình góp vốn, cấm dùng vào mục đích khác; người góp vốn hoặc đại diện người góp vốn có quyền yêu cầu ngân hàng hoặc chủ đầu tư minh bạch việc sử dụng số tiền này. Đồng thời, dự luật chỉ nên quy định tỷ lệ góp vốn lần 1 tối đa 30% và tỷ lệ nộp tối đa là 95% cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận sử dụng nhà ở, còn phần góp vốn trong giai đoạn triển khai thì để các bên tự thỏa thuận.

Ông Nguyễn Đức Kiên – Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (ĐBQH đoàn Sóc Trăng) phát biểu với tư cách là người mua nhà: “Chúng ta đang thiên về bảo vệ quyền của người kinh doanh mà không bảo vệ quyền của người mua nhà".

Ông Kiên băn khoăn, nhà chung cư bao giờ cũng có thời hạn sử dụng, vậy trong quá trình ấy sửa chữa như thế nào, quản lý vốn bảo trì thì giao cho ai? Ở các nước khác khi làm việc ấy thì không thu ngay một lần 2% như ở ta, mà thu hàng năm. Ở một số nước châu Âu, sau 15 năm còn tiến hành sửa lại nhà nhằm tiết kiệm năng lượng. Còn quy định của ta thì chưa có./.