Kinh tế phục hồi, đầu tư bất động sản lo đi vào "vết xe đổ"

 

Dự đoán, năm 2015 sẽ tiếp tục chứng kiến nhiều biến chuyển tích cực cho hoạt động gọi vốn đầu tư, bao gồm đầu tư bất động sản, mặc dù không có nhiều tăng trưởng khối lượng đầu tư đáng kể so với năm 2013 và 2014 – vốn đã là hai năm vô cùng sôi động. Riêng năm 2014, khu vực châu Á- Thái Bình Dương có tới 42 quỹ đầu tư vốn cổ phần, tăng hơn hẳn so với những năm trước đó, nhờ vào nhu cầu không ngừng gia tăng của các nhà đầu tư nhằm tiếp cận khu vực này.

 

CBRE dự báo phần lớn các quỹ sẽ đầu tư trực tiếp vào  bất động sản tại khu vực trong năm tới, góp phần thúc đẩy tăng trưởng doanh số từ hoạt động gọi vốn nói chung lên mức 5% vào năm 2015.

 

Châu Á – Thái Bình Dương vẫn là mục tiêu trọng điểm của các nhà đầu tư quốc tế, khi số lượng các nhà đầu tư mới tìm kiếm cơ hội đa dạng hóa loại hình kinh doanh và đầu tư dài hạn tại khu vực này đang tăng lên. Tuy nhiên, các nhà đầu tư đa quốc gia vẫn còn gặp khó khăn trong quá trình đầu tư trực tiếp vào châu Á – Thái Bình Dương do nhiều thị trường vẫn còn thiếu minh bạch và bản thân họ cũng thiếu kinh nghiệm đối với khu vực này. Vì lý do trên mà các nhà đầu tư có xu hướng rót nguồn vốn vào các quỹ đầu tư mới thành lập.

 

 

Trước khủng hoảng tài chính toàn cầu, các nhà đầu tư đến từ châu Âu và Bắc Mỹ hoạt động rất tích cực tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương thông qua các quỹ đầu tư bất động sản cổ phần. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đã tạm dừng hoạt động trong suốt thời kì khủng hoảng.

 

Ông Nick Crockett, Giám đốc Điều hành, Bộ phận Tư vấn Thị trường vốn đầu tư, CBRE châu Á – Thái Bình Dương cho biết: “Trong những năm gần đây, kinh tế toàn cầu hồi phục và tính thanh khoản của thị trường tăng đã giúp các hoạt động đầu tư bất động sản ngày càng tăng. Niềm tin của các nhà đầu tư Mỹ và châu Âu đã phục hồi và nhiều nhà đầu tư đang rót vốn vào các khu vực ngoài biên giới quốc gia, trong đó có châu Á – Thái Bình Dương.”

 

“Chúng tôi nhận thấy, các nhà đầu tư ít tập trung vào các quỹ đầu tư cơ hội hơn giai đoạn trước khủng hoảng tài chính toàn cầu, họ đang tập trung nhiều hơn vào việc xem xét khả năng gia tăng giá trị của nguồn vốn, đánh giá giá trị nguồn vốn về dài hạn và đa dạng hóa hạng mục đầu tư toàn cầu. Giá trị thặng dư không còn là động lực hàng đầu cho việc đầu tư vào châu Á – Thái Bình Dương,” ông Crockett bổ sung.

 

Nguồn vốn đổ vào các quỹ đầu tư cơ hội vì thế đã có sự sụt giảm nghiêm trọng, từ mức 93% tổng vốn đầu tư trong năm 2013, giảm xuống còn 57% tổng vốn đầu tư năm 2014. CBRE dự báo xu hướng này sẽ còn tiếp diễn trong suốt năm 2015.

 

Khi đầu tư tài sản nòng cốt tăng độ cạnh tranh, tỉ suất lợi nhuận khi đầu tư vào những loại tài sản này cũng sụt giảm rõ rệt, cho thấy độ an toàn và mức lợi nhuận cao hơn khi áp dụng chiến lược đầu tư gia tăng giá trị. Từ năm 2013 tới năm 2014, số lượng đầu tư theo mô hình bổ sung giá trị đã tăng gần 10 lần: từ mức 3% năm 2013, lên đến mức 28% năm 2014.

Lần đầu tiên, các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội rải vốn ra khắp khu vực châu Á Thái Bình Dương, nhằm đa dạng hóa danh mục rủi ro và giảm thiểu nguy cơ phụ thuộc vào một loại tài sản hay một thị trường nhất định. Thêm vào đó, các nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm hơn, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ châu Âu, mong muốn đầu tư trực tiếp hoặc đầu tư góp vốn với các doanh nghiệp nội địa hoặc các quỹ đầu tư đã hoạch định rõ ràng chiến lược và phân khúc ưu tiên đầu tư.

 

Vào năm 2014, số lượng quỹ đầu tư mới thành lập tập trung vào một phân khúc và một quốc gia nhất định đạt 22 quỹ thì số lượng quỹ đầu tư ra toàn châu Á đã tăng lên đáng kể, từ mức 8 quỹ vào năm 2013, vươn lên chiếm 60% tổng khối lượng quỹ đầu tư, tương đương với 8,2 tỉ USD. Với xu hướng tái cân bằng danh mục đầu tư này của các nhà đầu tư, về dài hạn, CBRE dự kiến, nhiều quỹ đầu tư toàn châu Á, không giới hạn về thị trường hay phân khúc, sẽ tiếp cận và thâm nhập những thị trường đã phát triển của châu Á trong những năm tới.

 

Sau khủng hoảng tài chinh thế giới, các nhà đầu tư đòi hỏi giải trình trách nhiệm cao hơn từ các nhà quản lý quỹ và từ đó, quản lý chặt chẽ vốn đầu tư.

 

Ông Crockett chia sẻ: “Sau khủng hoảng, các nhà đầu tư khôn ngoan và hiểu biết hơn. Họ liên tục tìm kiếm những quản lý quỹ có hồ sơ quản lý tốt và khả năng tìm ra những cơ hội đầu tư thu lời trong hoàn cảnh cạnh tranh ngày một gia tăng và số lượng tài sản có chất lượng có phần hạn chế. Trước xu hướng này, quản lý quỹ toàn cầu và địa phương phải trang bị kiến thức và kinh nghiệm để đáp ứng nhu cầu và đòi hỏi ngày càng cao của khách hàng là những nhà đầu tư. Thêm vào đó, khi mà hầu hết các quỹ đầu tư toàn châu Á tập trung chủ yếu vào thị trường thứ cấp, hiểu biết chuyên sâu về một thị trường hay một phân khúc riêng biệt sẽ được các nhà đầu tư đặc biệt chú trọng trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư tại khu vực này.”

 

CBRE tiếp tục ghi nhận nhu cầu của các nhà đầu tư bất động sản, họ mong muốn hệ thống kiểm soát chặt chẽ và thông tin minh bạch hơn về tình trạng vốn đầu tư của họ. Các nhà quản lý quỹ có nhiều lựa chọn để đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư: đầu tư trực tiếp (loại hình đầu tư thu hút lượng vốn đạt 12 tỉ USD vào năm 2014) hoặc đầu tư gián tiếp (loại hình đầu tư gia tăng rõ rệt độ minh bạch và tính thanh khoản, kèm theo nhiều lựa chọn bán tháo trước khi chấm dứt quỹ đầu tư).