Đề xuất cách thức thu hút tư nhân xây nhà ở xã hội

Cần 1 triệu căn hộ giá rẻ

Trong chuỗi các nội dung chương trình của IREC 2018, thì Diễn đàn về nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ được đông đảo đại biểu và dư luận đặc biệt quan tâm, bởi từ năm 2009 đến nay, các địa phương mới thực hiện được 186 dự án nhà ở xã hội, tương đương 3,8 triệu m2, đạt khoảng 30% mục tiêu đề ra trong Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (theo Chiến lược, đến năm 2020 phải xây dựng được khoảng 12,5 triệu m2).

.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, từ năm 2009, vấn đề về nhà ở xã hội mới bắt đầu được chú ý, thể hiện qua các quyết định của Thủ tướng Chính phủ về nhà ở cho sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp khu vực đô thị, khu công nghiệp. Ngay sau đó, việc cụ thể hóa các quyết sách này được nâng lên một bậc khi Chính phủ ban hành gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Chính việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội đã góp phần bình ổn thị trường bất động sản và bảo đảm an sinh xã hội, đem lại hiệu quả tích cực trong phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, sau khi gói hỗ trợ này kết thúc, cộng thêm những yếu tố khách quan về tình hình tài chính, ngân sách, dẫn đến nguồn lực hỗ trợ cho phân khúc nhà ở xã hội gặp khó khăn, khiến cả doanh nghiệp và người dân “hụt hẫng”.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, vẫn còn nhiều khó khăn trong việc triển khai nhà ở xã hội. Tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam rất nhanh, nên việc lựa chọn nguồn cung về quỹ đất rất khó khăn, khu vực trung tâm hầu như không còn quỹ đất, ở xa trung tâm thì lại chưa có hệ thống hạ tầng kết nối.

“Nhu cầu là 1 triệu căn hộ, nhưng mới đáp ứng được 30%. Nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia”, ông Ninh nói.

Ông Ninh cũng thông tin, Việt Nam đang cùng phía Hàn Quốc nghiên cứu chính sách nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội trong giai đoạn tới. Câu hỏi là làm sao để khuyến khích các thành phần kinh tế tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội, giảm sự phụ thuộc vào Chính phủ.

Thu hút doanh nghiệp bằng cách nào?

Ở Hàn Quốc, Chính phủ sẽ xây những khu nhà cho thuê và hỗ trợ về tài chính, giá thuê thấp hơn thị trường khoảng 30%. Đối với nhóm trên thu nhập thấp, hỗ trợ qua việc phí thuê nhà thấp hơn một chút. Nhóm 3, 4 được hỗ trợ thuê thấp hơn thị trường 15%. Đối với nhóm thu nhập trung bình, Chính phủ Hàn Quốc sẽ hỗ trợ áp dụng mức lãi suất thấp hơn để họ có thể mua nhà.

Dẫn câu chuyện xây dựng nhà ở xã hội của Hàn Quốc, ông Noh Jae Keuk, Chuyên gia về nhà ở xã hội, Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc cho biết, Hàn Quốc lập Quỹ nhà ở lấyngân sách từ Chính phủ. Ngoài ra, một phần quỹ là từ sự tiết kiệm của người dân. Mỗi tháng, người dân đóng góp một khoản tiền 100 - 500 USD cho Quỹ nhà ở.

Tương tự, ở Thái Lan, Chính phủ cũng có những chính sách hỗ trợ về vốn, tài chính cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.

“Chúng tôi không có một quy định cứng, vì còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, nhưng chắc chắn là phải đảm bảo được lợi nhuận cho doanh nghiệp”, ông Vichai Viratkapan, Trung tâm Thông tin bất động sản, Ngân hàng Nhà ở của Thái Lan cho biết.

Để phát triển nhà ở xã hội giá rẻ cần có vị trí phù hợp với giá đất rẻ, cơ chế lợi nhuận hợp lý cho doanh nghiệp.

Theo ông Vichai Viratkapan, nếu doanh nghiệp Thái Lan muốn xây dựng một chung cư cao cấp ở trung tâm thành phố thì sẽ phải dành quỹ đất nhất định cho người thu nhập thấp. Khi chuẩn bị lô đất nào đó để xây dựng chung cư cao cấp thì phải chọn 1 lô đất ở gần ngay đó để có thể xây nhà cho những người thu nhập không cao.

Các doanh nghiệp Thái Lan cũng được khuyến khích bán nhà ở với mức giá rẻ để người thu nhập thấp có thể mua được. Doanh nghiệp thường đưa ra mức lãi suất rất thấp và giữ ở mức 3 - 4%/năm trong suốt 3 năm đầu tiên. Một cách khác là các công ty xây dựng tư nhân được hưởng ưu đãi để phát triển các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Đối với vấn đề làm thế nào để kích thích doanh nghiệp tư nhân đầu tư mạnh hơn vào mảng nhà thu nhập thấp, ông Vinh Nguyễn, Hiệp hội Bất động sản Bắc Virginia (Mỹ) chia sẻ, cần xem xét cả hai khía cạnh cung và cầu. Phía cung, Chính phủ trao đổi với bên mua xem họ cần hỗ trợ thế nào. Phía cầu, người mua cần bày tỏ với Chính phủ xem cần yếu tố gì để có thể mua nhà. Chính phủ cũng cần khuyến khích bằng cách ưu đãi chính sách vay vốn hoặc được hưởng những ưu đãi về thuế như giảm trừ thuế thu nhập doanh nghiệp cả các dự án khác, ít nhất là 30%.

Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp Việt Nam, ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch M.I.K cho rằng, tiêu chí để phát triển nhà ở xã hội giá rẻ là cần có vị trí phù hợp với giá đất rẻ, cơ chế lợi nhuận hợp lý cho doanh nghiệp và phải được cấp vốn từ khu vực công.

Điều quan trọng nhất, theo Trân, là cần “một cơ chế để tất cả các bên khi tham gia vào thị trường này đều có lợi”. Chẳng hạn, khi doanh nghiệp xây dựng nhà ở giá rẻ cho công nhân ở xa trung tâm thì phía Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo cho con em của họ.