Những bất cập trong thu phí bảo trì chung cư tại TP HCM

Chung cư NewTown (Hiệp Bình Phước, Q. Thủ Đức) có ban quản trị đã lâu nhưng chủ đầu tư vẫn giữ lại quỹ bảo trì và chưa bàn giao về cho cư dân.

Tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị với cư dân

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết, nhà chung cư và những vấn đề tồn tại xuất hiện tại TP HCM trong mấy năm gần đây. Trước đó, nhà chung cư chỉ chiếm 3,4% trong cơ cấu phát triển nhà. Tuy nhiên, trong 5 năm trở lại đây, nhà ở chung cư đã tăng lên chiếm 25% trong cơ cấu phát triển nhà xây dựng mới. Điều này rất phù hợp với mức phát triển đô thị. Mặc dù tỉ lệ đó chưa cao vì so với tỉ lệ nhà ở của thành phố thì nhà ở chung cư chỉ chiếm 8,4%. Qua đó có thể thấy, nhà chung cư trong thời gian qua góp phần quan trọng cho việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, cho quá trình chỉnh trang và phát triển đô thị.

Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng bộc lộ những hạn chế, những tồn tại trong việc quản lý nhà ở chung cư, xuất hiện nhiều tranh chấp, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng, giữa ban quản trị với cư dân. Theo tổng kết của Sở Xây dựng thì nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do tính chưa chuyên nghiệp, tính tự giác, năng lực hậu kiểm, năng lực quản lý của các nhà đầu tư và năng lực điều hành của ban quản trịkhông đáp ứng được nhu cầu.

Ông Nguyễn Văn Đồi, Giám đốc Công ty CP Địa ốc & Xây dựng SSG2 phản ánh: Nhiều dự án, chủ đầu tư không chịu giao phí bảo trì nhưng ở dự án Thảo Điển Pearl chúng tôi muốn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị nhưng họ không nhận do chưa có đủ điều kiện và tư cách pháp nhân để tiếp quản. Nên chúng tôi vẫn đang thắc mắc tính pháp nhân của ban quản trị. Theo thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng quy định, ban quản trị khi được thành lập phải có con dấu theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, kể từ khi UBND quận 2 quyết định thành lập ban quản trị thì việc xin con dấu rất khó khăn, đến nay con dấu vẫn chưa được khắc. Hiện nay, quỹ bảo trì của một dự án là con số rất lớn tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng. Nếu chẳng may quỹ này rơi vào tay những người có năng lực kém thì lúc đó việc tranh chấp kiện tụng sẽ như thế nào? Vì khi có ban quản trị là chủ đầu tư hết trách nhiệm.

Giải đáp những thắc mắc này, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng quản lý nhà và công sở, Sở XD cho biết, Sở cũng đã có kiến nghị với Bộ Xây dựng và Bộ Công an về vấn đề con dấu cho ban quản trị. Tuy nhiên, thời gian gần đây thì một số ban quản trị không có con dấu, vậy yêu cầu chủ đầu tư, ban quản trị chính thức có văn bản gửi cho Sở. Còn về kinh phí bảo trì sẽ được chủ đầu tư chuyển từ tài khoản đã được lập sang tài khoản của ban quản trị chứ không bàn giao tiền mặt và ban quản trị không có tư cách pháp nhân để nhận tiền mặt. Còn muốn sử dụng tiền bảo trì thì phải do hội nghị nhà chung cư quyết định, bảo trì hạng mục nào thì mới được sử dụng cho hạng mục đó.

Cần nhanh chóng giải quyết những vướng mắc

Với tốc độ phát triển đô thị như hiện nay, để tránh xảy ra tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư và ban quản trị, Bộ Xây dựng nên nghiên cứu lại có cần thiết phải thu phí bảo trì nữa hay không? Ông Nguyễn Văn Đực đề xuất, từ kinh nghiệm thực tiễn ở chung cư Thái An không thu phí bảo trì, người dân chỉ đóng phí quản lý. Đất Lành không chủ trương thu phí bảo trì, cách đây 11-12 năm chúng tôi bán những căn hộ chung cư với giá 6tr/m2 và chúng tôi không thu phí bảo trì. Trong 5 năm đầu tiên, doanh nghiệp của chúng tôi bỏ tiền ra để bảo trì theo quy định của pháp luật. Với phí bảo trì hàng tháng hiện nay là 4.200đ/m2 đủ để vừa quản lý vận hành, vừa bảo trì luôn. Cho nên tôi nghĩ, không thu phí bảo trì sẽ tránh được xung đột giữa ban quản trị, chủ đầu tư, và cư dân.

Ông Đực chia sẻ thêm, nếu phí bảo trì 2% tính theo giá bán là quá lớn. Vì giá bán chung cư có thể lên đến 100 - 200 triệu đồng/m2, nên đáng lý ra phí bảo trì tính trên chi phí xây dựng thôi. Không thể bắt khách hàng chịu phí “đất vàng”, phí vay ngân hàng, phí quản lý… như vậy quá vô lý.

Tại sao phải thu liền 2% ngay khách ký hợp đồng, trong khi 5 năm đầu tiên chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo trì. Điều đó có nghĩa là 5 năm đầu tiên số tiền này bị đóng băng như vậy lãng phí tài sản rất lớn và đưa đến sự trục lợi. Có nhiều chủ đầu tư và ban quản trị ôm tiền trốn. Vậy khi xảy ra mất mát này thì Bộ Xây dựng hay Sở Xây dựng chịu trách nhiệm? Tôi nghĩ Sở XD nên kiến nghị lên Bộ XD thay đổi những điều bất hợp lý trên.

Ông Trần Trọng Tuấn cũng nhận thấy nhiều bất cập khi ban quản trị có động cơ không trong sáng, tham gia ban quản trị mà nhận thức không đúng về nhiệm vụ, vị trí, quyền hạn của mình theo quy định pháp luật dẫn đến vi phạm pháp luật. Có những trường hợp ban quản trị không đặt lợi ích cư dân, lợi ích khách hàng lên hàng đầu, thậm chí có trường hợp còn kích động không mang lại bình yên cho cư dân. Nói chung là bên cạnh những mặt đạt được trong phát triển nhà ở, trong đó có nhà ở chung cư về mặt quản lý, sở cũng nhận diện được có những bất cập và cũng đã hạn chế những bất cập đó.

Tuy nhiên, nhà ở chung cư còn tồn tại rất nhiều vấn đề cần phải xem xét lại.