Siết chặt phân lô bán nền

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8. Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn nhận định, hai luật mới này đã “siết chặt” việc “phân lô, bán nền” của các doanh nghiệp bất động sản cả từ 2 góc độ. Đó là thu hẹp phạm vi khu vực dự án được phân lô, bán nền và quy định cụ thể trình tự, thủ tục doanh nghiệp phải tuân thủ.

Cụ thể, đối với phạm vi khu vực, các dự án tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hoặc các dự án (không phân biệt khu vực) mà được lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai, chủ đầu tư sẽ không được kinh doanh bất động sản theo kiểu phân lô, bán nền.

Theo Bộ Xây dựng, tính đến tháng 12/2023, Việt Nam có 902 đô thị. Trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I (gồm cả 3 đô thị loại I trực thuộc Trung ương), 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V.

“Các dự án tại 105 thành phố, thị xã là các đô thị loại III trở lên không được kinh doanh bất động sản theo kiểu phân lô, bán nền. Như vậy, phạm vi khu vực mà các doanh nghiệp được phân lô, bán nền bị giảm đi rất nhiều.

Nói cách khác, ở các khu vực đô thị từ loại III trở lên, các chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán, không còn “xẻ” nhỏ đất ra bán như trước nữa”, ông Tuấn nhận định.

Về trình tự, thủ tục doanh nghiệp phải tuân thủ, ông Tuấn cho biết, luật mới quy định, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo kiểu phân lô, doanh nghiệp cần đáp ứng cả điều kiện “cần” và điều kiện “đủ”.

Điều kiện cần là có văn bản của UBND cấp tỉnh cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại dự án theo phương thức phân lô, bán nền. Điều kiện “đủ” là chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin giấy phép từ sở xây dựng giống như trường hợp ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Quy định mới giúp những người nhận chuyển nhượng đất phân lô của chủ đầu tư có cơ sở xác định rõ thời điểm chủ đầu tư được ký hợp đồng mua bán. Việc xác định này thông qua việc chủ đầu tư đã có văn bản từ sở xây dựng hay chưa.

“Quy định mới việc siết chặt phân lô như vậy là hợp lý. Các doanh nghiệp thực hiện dự án theo kiểu phân lô, bán nền cho một số cá nhân theo hình thức đầu cơ, mua đi bán lại dẫn đến hệ quả là nhiều đợt sốt đất xảy ra. Đỉnh điểm vào đầu năm 2021 xảy ra đồng loạt từ Bắc vào Nam gây lãng phí tài sản xã hội.

Trong khi đó, pháp luật hiện hành cũng chưa có sự ràng buộc về việc yêu cầu xây dựng để đưa vào sử dụng đối với người mua đất phân lô”, ông Tuấn nói.

Cũng theo ông Tuấn, một trong những quy định rất đáng lưu ý quy định tại Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) là yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “phải xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký kết” (Điều Khoản 2 Điều 34).

Đây là cơ sở quan trọng để không chỉ chủ đầu tư mà cơ quan có thẩm quyền giám sát việc xây dựng nhà ở của người mua. Tránh tình trạng mua xong để đất bỏ hoang lãng phí hoặc thực hiện đầu cơ của cá nhân.