Sửa Luật Đất đai: Nguyện vọng cấp thiết của doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp chịu “thiệt đơn, thiệt kép”

Thủ tục pháp lý, hành chính... mất nhiều năm cho một dự án bất động sản thương mại là chuyện ai cũng biết, nhưng việc hơn 16 năm chưa giải phóng được mặt bằng là câu chuyện không tưởng mà Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long phải trải qua.

Theo đại diện Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long, đơn vị này đã trúng đấu giá đất từ năm 2004 bao gồm 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè) để thực hiện dự án Dragon City. Công ty đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất theo đúng quy định và đã được UBND thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Tuy nhiên đến nay, tại Phân khu số 15 của dự án Dragon City, vẫn còn tồn tại 1 căn nhà trên khu đất và một số hộ dân không chịu di dời dẫn đến hơn 16 năm nay Công ty Phú Long không thể triển khai dự án.

Theo đánh giá của các doanh nghiệp địa ốc, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là khâu “nan giải” nhất trong cả quá trình đầu tư triển khai dự án. Theo đó, công tác này thường kéo dài từ 2 – 3 năm, thậm chí có thể lên đến hàng chục năm tùy theo tính chất, quy mô thu hồi đất và số lượng hộ gia đình phải di dời..., kết quả là doanh nghiệp phải chịu nhiều “thiệt đơn, thiệt kép”.

Sửa Luật đất đai 2013 được doanh nghiệp bất động sản ví như "nắng hạn chờ mưa".

Việc nhiều dự án bất động sản không thể triển khai khi có hộ dân không chịu di dời đã khiến nhiều doanh nghiệp đứng ngồi không yên. Ông Trần Hiền Phương - Tổng giám đốc Công ty cổ phần SeaHoldings chia sẻ tư rằng, “không biết kêu ai, vì đó là luật”.

Bởi theo ông Phương, Luật Đất đai quy định rõ, phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất nhằm tôn trọng quyền làm chủ của những người đang sở hữu đất. Mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, nhưng không ít hộ dân có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó khăn.

“Các khoản đầu tư đã đổ vào dự án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới cả ngàn tỷ đồng. Vì vậy, việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường”, ông Phương nói.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành chia sẻ, những khó khăn trong việc giải phóng mặt hay việc giải phóng mặt bằng bị kéo quá dài sẽ khiến dự án bị đình trệ không thể triển khai theo đúng tiến độ, ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp. Bởi theo ông Đực, vì diễn biến của thị trường bất động sản lên xuống thất thường, nên quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài sẽ làm mất cơ hội đầu tư, gây rủi ro cho doanh nghiệp.

Ông Đực ví dụ, doanh nghiệp tính làm dự án để đón đầu xu thế đang lên của thị trường bất động sản, nhưng vài năm, thậm chí cả chục năm chưa giải phóng mặt bằng xong để triển khai dự án, có khi đến lúc xong giải phóng mặt bằng bắt tay vào triển khai dự án thì thị trường lại đi xuống, như vậy làm mất cơ hội của doanh nghiệp.

Đặc biệt, theo ông Đực, nguồn lực tài chính mà các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đổ vào mỗi dự án không phải là con số nhỏ, có khi lên đến cả trăm, cả nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, phần lớn nguồn vốn tài chính đó lại là từ vay vốn tín dụng ngân hàng.

Do đó, khi dự án bị ngưng trệ, chậm triển khai do những vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng, sẽ khiến doanh nghiệp phải chịu rất nhiều tổn thất do lãi vay ngân hàng hàng ngày “lãi mẹ đẻ lãi con”, làm tăng chi phí đầu tư… Khi doanh nghiệp chịu nhiều tổn thất, suất đầu tư tăng, những chi phí tổn thất đó nhiều doanh nghiệp đã hạch toán vào hết giá bán nhà, điều này khiến người mua nhà là người phải chịu thiệt.

Chưa kể, trong Luật Đất đai còn có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định, mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa giải quyết được.

Cần một “nhạc trưởng” công tâm

Các doanh nghiệp cho rằng, Luật Đất đai 2013 hiện nay đã lộ rõ nhiều nội dung chồng chéo, không đồng nhất với các luật (ví dụ như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Xây dựng…) và các văn bản hướng dẫn khác liên quan. Chính "điểm nghẽn" về luật đã khiến các doanh nghiệp gặp khó trong việc phát triển các dự án bất động sản mới, khiến nguồn cung nhà ở trên thị trường bị giảm đi, đẩy giá bán tăng cao.

Từ những thực tế đang tồn tại ở trên, chia sẻ với phóng viên ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cần sớm nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai 2013 để khắc phục những vướng mắc, bất cập như đã chia sẻ ở trên cho phù hợp với tình hình thực tế. Đặc biệt, cần xem xét bổ sung quy định đối với các dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng từ 80% diện tích trở lên, thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích đất dự án còn lại để dự án có điều kiện thực hiện bồi thường thỏa đáng, phù hợp giá thị trường và đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Nhiều loại hình bất động sản mới đang chờ gỡ vướng pháp lý.

Đồng thời, cần xây dựng cơ chế để phát huy vai trò của các trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển. Sau đó, tổ chức đấu giá công khai quỹ đất, để lựa chọn nhà đầu tư, tạo môi trường kinh doanh minh bạch. Chênh lệch địa tô từ việc chuyển công năng và mục đích sử dụng đất sau khi đấu giá, đấu thầu, thuộc về ngân sách nhà nước phục vụ lợi ích công cộng.

“Phát huy tốt vai trò của các trung tâm phát triển quỹ đất vừa có lợi cho người dân có đất, vừa có lợi cho Nhà nước, vừa tạo môi trường kinh doanh minh bạch và công bằng cho doanh nghiệp, vừa hạn chế tối đa khiếu kiện đông người…”, ông Châu nhấn mạnh.

Thực tế, chính sách đất đai là chìa khóa then chốt để điều tiết thị trường bất động sản đi đúng hướng, nhưng đồng thời có thể gây ra tác động ngược nếu không xuất phát từ thực tiễn. Do đó, với việc chốt ngày hoàn thành báo báo tổng kết Luật Đất đai 2013 mà Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu mới đây, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang mong chờ việc sửa Luật Đất đai năm 2013 sẽ có một “nhạc trưởng” công tâm, khách quan để thúc đẩy sự phát triển bền vững cho thị trường.

Cộng đồng doanh nghiệp mong muốn việc sửa Luật Đất đai được thông qua sớm ngày nào tốt ngày đó. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn, với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho việc phát triển kinh tế- xã hội một cách hiệu quả.