Thị trường bất động sản năm 2023 đối mặt với 3 rủi ro lớn

Tại hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022 do Batdongsan.com.vn tổ chức sáng 14/12 tại Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ, năm 2022 là một năm đầy thách thức với ngành BĐS Việt Nam. Theo đó, các doanh nghiệp (DN), chủ đầu tư cũng như các nhà môi giới đối mặt với nhiều khó khăn.

Cụ thể, thị trường BĐS bắt đầu suy giảm từ quý II/2022. Mức độ quan tâm và lượng giao dịch đều có xu hướng giảm do tác động của những thông tin không tích cực. Trong đó có thể kể đến vụ chủ đầu tư lớn bỏ cọc lô đất Thủ Thiêm, FED lần đầu tiên tăng lãi suất sau hơn 3 năm khiến nhiều ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động; Chủ tịch Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát bị bắt do sai phạm trái phiếu. Thêm vào đó là việc Hà Nội siết chặt việc tách thửa đất và các công ty bất động sản cắt giảm lượng lớn nhân sự khi thị trường đi xuống.

"Thị trường bất động sản giai đoạn này đối mặt với nhiều thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao, sự biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó…", ông Nguyễn Quốc Anh cho biết.

Ở góc độ vĩ mô, nêu nguyên nhân của tình trạng này, TS Cấn Văn Lực cho biết, có 6 nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS giảm sút trong năm vừa qua. Đó là kinh tế vĩ mô; pháp lý và khâu quản lý giám sát. Tiếp đến là quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tài chính (tín dụng ngân hàng; cổ phiếu, trái phiếu, sản phẩm phái sinh khác; thuế và phí); thị trường (quan hệ cung - cầu và giá); thông tin, dữ liệu và tính minh bạch của thị trường.

Trong năm tới thị trường BĐS có thể đối mặt với 3 rủi ro chính. Thứ nhất là khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu. Thứ hai là điều kiện tài chính, tiền tệ thắt chặt hơn. Cuối cùng là kinh tế Trung Quốc vẫn tăng trưởng chậm.

"Ba tác nhân này tác động rất lớn đến Việt Nam, khiến Việt Nam có thể giảm tới 2 điểm phần trăm tăng trưởng, tức là từ 7% xuống còn 5% với điều kiện chúng ta không làm gì. Nhưng chúng ta phải hành động để kiểm soát rủi ro, để giảm bớt những tác động tiêu cực từ những bất ổn của thế giới".

Trong bối cảnh này, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn khuyến nghị DN BĐS cần cải thiện hồ sơ tín dụng. Cùng với đó là phát hành trái phiếu minh bạch và phù hợp với khả năng trả nợ, đưa ra tài chính hấp dẫn cho người mua. Đồng thời đẩy nhanh pháp lý và tiến độ dự án để có nguồn vốn từ khách hàng trả trước.

Với người mua nhà, cần cập nhập thông tin vĩ mô tài chính và pháp lý, thận trọng lựa chọn chủ đầu tư có nội lực tốt và những dự án tốt, lựa chọn loại hình bất động sản có giá trị thực và cân nhắc các phương án tài chính phù hợp.

Chuyên gia Cấn Văn Lực cho rằng, các cơ quan chức năng cần tháo gỡ một số nút thắt để thị trường phát triển tốt hơn và lành mạnh hơn. Với nút thắt về pháp lý, hiện đã có tổ công tác của Chính phủ để rà soát lại chủ yếu vấn đề pháp lý đối với các dự án BĐS. Nút thắt về vốn, cần lưu tâm tới câu chuyện về đáo hạn trái phiếu BĐS. Hi vọng trong một vài ngày tới Chính phủ sẽ cho sửa Nghị đinh 65 của Chính phủ để tháo gỡ một số điểm về phát hành trái phiếu DN.

Ngoài ra, cần kiểm soát rủ ro hệ thống, bởi giữa tài chính và BĐS có sự liên thông rất lớn. Trong năm nay và năm tới dứt khoát phải tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.

Với các DN bất động sản, cần cơ cấu lại, kiểm soát rủi ro dòng tiền, đặc biệt liên quan đến rủi ro về lãi suất, tỷ giá. Chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình hỗ trợ phục hồi từ Chính phủ như các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chung cư cũ. Phải có phương án cụ thể, khả thi đối với trái phiếu DN đáo hạn năm 2023 - 2024.

Đa dạng hóa nguồn vốn qua các kênh tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư... Thích ứng, quản lý thay đổi, quản lý rủi ro, nhất là rủi ro pháp lý, tài chính. Ngoài ra, DN cần lưu tâm đến xu thế BĐS xanh, chuyển đổi số và đón đầu xu hướng mới.

"Hi vọng trong một vài năm tới, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh hơn, thực chất và bền vững hơn. Từ nay đến hết năm 2022 và 2023, tôi muốn gửi thông điệp đến các DN qua 8 chữ: Vững tâm vượt khó, nền tảng tương lai!", ông Cấn Văn Lực nói.