Thị trường căn hộ Hà Nội năm 2021: Sẽ không có bong bóng bất động sản

Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ để bán được ghi nhận tăng nhẹ so với năm 2019 và ghi nhận dấu hiệu phục hồi nhất định trong Quý 4/2020 tại Hà Nội. Dữ liệu của Savills Việt Nam trong Q4/2020 cho thấy tổng nguồn cung căn hộ để bán đạt 27.100 căn, tăng 1% theo quý nhưng giảm -19% theo năm. Trong đó nguồn cung mới chỉ đạt 5.500 căn từ 10 dự án mở bán mới và giai đoạn tiếp theo của 8 dự án. Giá bán sơ cấp trung bình năm 2020 tăng khoảng 3-4% theo năm, hiện tượng tăng giá này bị tác động bởi nhiều yếu tố nhưng chủ yếu do phân khúc hạng B.

Căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất, khoảng 2/3 tổng số căn hộ bán ra của cả thị trường và ghi nhận mức tăng giá khoảng 5-6% so với cùng kỳ năm 2019. Để gia tăng sức cạnh tranh trong cùng phân khúc, các chủ đầu tư hạng B trên thực tế đã phải nghiên cứu và chú trọng đầu tư hơn vào hệ thống tiện ích dịch vụ.

Căn hộ hạng C và hạng A gần như không có tác động đến mức tăng giá nhà của cả thị trường. Phân khúc hạng C ghi nhận mức tăng 3-4% so với cùng kỳ Quý 4/2019 nhưng giá của căn hộ hạng C lại thấp hơn hẳn với trung bình thị trường nên sự tác động là không rõ rệt. Đối với phân khúc hạng A, nguồn cung căn hộ không nhiều và cũng không có sự tăng trưởng về giá. Vì vậy, cũng không có nhiều biến động cho thị trường.

“Việc tăng giá căn hộ trong năm 2020 có thể hợp lý ở các mức độ nhất định. Riêng trong quý 4/2020, các chỉ số có chiều hướng tích cực hơn. Lượng giao dịch đạt 6.700 căn hộ, tăng 27% theo Quý. Tỷ lệ hấp thụ cũng đạt 25%, tăng 5 điểm % so với Quý trước. Điều này giúp củng cố niềm tin rằng người đầu tư đã quay lại với thị trường. Tuy nhiên, lượng giao dịch chủ yếu được ghi nhận là khách mua để ở và sử dụng. Số lượng giao dịch mang tính chất đầu tư không có nhiều”, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên vứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định:

Cũng theo bà Hằng, khi so sánh giá căn hộ cao cấp tại Việt Nam so với các nước trong khu vực thì chúng ta nhận thấy đúng là còn thấp về mặt bằng chung so với các nước trong khu vực. Giá nhà không chỉ phụ thuộc vào các chi phí đầu vào như chi phí đất, chi phí phát triển hạ tầng, cảnh quan, chi phí xây dựng... mà còn phụ thuộc vào cung cầu. Việc điều hành thị trường bất động sản hoạt động ổn định, bền vững tương tác cùng phát triển với nền kinh tế là nhiệm vụ quan trọng. Một khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân tăng, thị trường bất động sản đa dạng về sản phẩm mua, thuê… sẽ đảm bảo cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, đánh giá: “Năm 2021 sẽ khó có biến động lớn cho thị trường căn hộ. Hà Nội sẽ không có tình trạng khan hiếm nguồn cung giống như thành phố Hồ Chí Minh. Có thể thấy sự thay đổi tích cực về chất lượng của nhiều dự án nhà ở khác nhau, ví dụ như nhà ở trong phân khúc tầm trung. Việc phát triển cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò quan trọng cho việc “cởi trói” nguồn cung vì đây là điều kiện cần để mở rộng các khu vực dự án ra các quận và thành phố lân cận”.

Năm 2021, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ không xảy ra bong bóng bất động sản khi kinh tế đang tăng trưởng tại mức được ghi nhận tốt, lực cầu vẫn mạnh và giá có thể kiểm soát được. Một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải xét lại về tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường.

Trong khi đó, chuyên gia của CBRE nhận định, nguồn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến được cải thiện trong năm 2021, dao động trong khoảng 24.000-26.000 căn. Thị trường nhà ở Hà Nội sẽ mở rộng tới các khu vực dân cư mới, trong khi các khu vực đã phát triển tiếp tục nâng cấp định vị của mình, do vậy các dự án bình dân được dự báo ngày càng dịch chuyển ra xa khỏi khu vực đường vành đai 3.

Về giá bán, giá bán trung bình dự kiến tăng khoảng 4-6% theo năm trong năm 2021, thúc đẩy bởi sự mở bán của các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa. Trong khi đó, mức tăng giá của các dự án mới tại các địa điểm nhà ở mới sẽ được kiểm chứng.

Theo đánh giá của bà Nguyễn Hải An, Giám đốc CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, trong các năm tiếp theo, proptech, big data và công nghệ sẽ đóng vai trò quan trọng trong phân tích và tìm hiểu người mua. Qua đó, giúp chủ đầu tư nắm bắt nhu cầu và tận dụng các cơ hội mới, thay vì cách tiếp cận thị trường đã lỗi thời.

Về nhu cầu, bà Nguyễn Hải An nhận định, các ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm, sản xuất và công nghệ thông tin tiếp tục là động lực chính thúc đẩy nhu cầu cho thị trường. Thị trường cũng sẽ chứng kiến nhu cầu tăng lên từ các ngành logistic, giáo dục và thương mại điện tử, trong khi một số ngành như văn phòng linh hoạt và năng lượng giảm hoạt động thuê.

Theo dự báo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ngay quý I, quý II của năm 2021 dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong đó khu vực Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất. Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020.