Xây căn hộ chung cư 25 m2 là dạng "ổ chuột" trên cao

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 03/2021 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, các vấn đề kỹ thuật, diện tích căn hộ, phòng cháy chữa cháy, thang máy… đều được quy định chặt chẽ và có hiệu lực từ ngày 5/7.

Theo Thông tư 03, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh và diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Bên cạnh đó, căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Căn hộ có từ 2 phòng ở trở lên, cho phép một phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2.

Đối với phòng ở, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,6 m; Phòng bếp và phòng vệ sinh, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,3 m; Đối với tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, chiều cao thông thủy không nhỏ hơn 2 m; Đối với không gian bên trong của mái dốc được sử dụng làm phòng ngủ hoặc phòng sinh hoạt, chiều cao thông thủy của 1/2 diện tích phòng không được nhỏ hơn 2,1 m.

Chung cư Thái An 3 và 4, thuộc quận 12, TP.HCM là dự án đầu tiên trên cả nước được Bộ Xây dựng chấp thuận cho làm căn hộ thương mại diện tích tối thiểu 25 m2.

Đối với căn hộ lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2. Đối với văn phòng kết hợp lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2, trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9m2. Không bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.

Bên cạnh đó, nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy và đảm bảo lưu lượng người sử dụng theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.

Có thể thấy, việc tiếp tục cho phép xây dựng căn hộ 25 m2 sẽ đáp ứng được nhu cầu ở thực của một bộ phận dân cư thành phố, tạo điều kiện cho người dân dễ tiếp cận nhà ở, người lao động cũng có thể mua được căn hộ vừa túi tiền. Song lãnh đạo Hiêp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng nếu không quản lý tốt có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng "ổ chuột" trên cao.

HoREA cho biết, căn hộ 25 m2 tại bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có giá bán nhỏ nhất so với căn hộ diện tích lớn trong dự án đó. Tổng giá trị căn hộ 25 m2 vì vậy mềm hơn, tạo điều kiện cho các khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tạo lập nhà ở theo kỳ vọng.

“Căn hộ cao cấp có đơn giá bán 45 triệu đồng/m2, nhưng với căn hộ nhỏ cao cấp có diện tích 30m2 trong dự án này thì giá bán chỉ là 1,35 tỉ đồng. Các bạn trẻ mới lập nghiệp cũng có thể mua được căn hộ cao cấp này. Căn hộ bình dân có đơn giá bán 25 triệu đồng/m2, nhưng với căn hộ nhỏ bình dân cũng có diện tích 30m2 trong dự án này thì giá bán chỉ là 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA phân tích.

Ủng hộ căn hộ 25 m2 song nhiều chuyên gia cho rằng nếu không quản lý tốt có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng "ổ chuột" trên cao.

Dù ủng hộ việc xây dựng “căn hộ nhỏ” 25m2, nhưng Hiệp hội đồng tình với quan ngại căn hộ nhỏ có thể kéo theo tác động làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và xảy ra tình trạng “ổ chuột” trên cao.

Để hạn chế tác động nêu trên, lãnh đạo HoREA đề nghị Bộ Xây dựng và lãnh đạo các địa phương coi trọng 4 nhân tố giữ vai trò quyết định.

Đầu tiên, nhân tố quy hoạch: Quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường.

Trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn có những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án...

Thứ hai, thiết kế nhà chung cư và "căn hộ nhỏ" khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng để hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ "ổ chuột" trên cao,

Thứ ba, công tác quản lý, vận hành nhà chung cư của Ban Quản trị và ý thức của người sử dụng nhà chung cư cũng giữ vai trò quyết định trực tiếp, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Cuối cùng là nhân tố ý thức của người sử dụng nhà chung cư. Ý thức của người sử dụng nhà chung cư giữ vai trò quyết định nhất góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ "ổ chuột" trên cao.