Lấy chính sách cứu” thị trường bất động sản

Việc “bốc thuốc" "cứu” thị trường bất động sản cần sự đồng bộ của các chính sách tài khóa và liều thuốc mạnh đầu tiên là đòn bẩy chính sách.

Tồn kho – gia tăng nợ xấu ngân hàng

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng bất động sản đến 31/10/2012 khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6 % so với thời điểm 31/12/2011. Tuy nhiên, số liệu này chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào lĩnh vực này, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng bất động sản còn chiếm khoảng 46,5% tổng dư nợ tín dụng. Nợ xấu chiếm khoảng 6,5% tổng dư nợ bất động sản, nhưng đại đa số doanh nghiệp nợ bất động sản khó có khả năng thanh toán khi đến hạn do không bán được sản phẩm.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội - nơi các dự án chiếm gần 50% thị phần trên thị trường bất động sản đã trở thành “điểm nóng” khó khăn nhất. Chỉ tính riêng sản phẩm tồn kho của 121 dự án bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đã lên tới tới 14.816 căn nhà, 58.748 m2 mặt bằng thương mại, trên 300 ngàn mét vuông đất nền với tổng giá trị ước tính 30.242 tỷ đồng. Tại Hà Nội, căn cứ báo cáo của 13 chủ đầu tư thì lượng tồn kho đã lên tới 5.875 căn nhà, 5.459 m2 mặt bằng thương mại, văn phòng với giá trị khoảng 14.070 tỷ đồng. Tuy nhiên, số liệu tồn kho này vẫn chưa phản ánh được tình hình thực tế bởi nhiều dự án chưa báo cáo.

Vấn đề đặt ra là phải giải quyết được lượng hàng tồn kho bất động sản mới mong giảm một phần gánh nặng nợ xấu cho hệ thống ngân hàng. Bởi vậy, “Đề án xử lý nợ xấu của hệ thống các tổ chức tín dụng” đang hoàn thiện sẽ quan tâm đến nhóm giải pháp xử lý hàng tồn kho và kích thích thị trường bất động sản; ưu tiên xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm bằng bất động sản. Các ngân hàng thương mại nhà nước sẽ dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho các đối tượng trong diện ưu tiên vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại. Điển hình như Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã cam kết dành gói tín dụng trung dài hạn quy mô 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ triển khai các chương trình xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2012 - 2015. Đặc biệt, BIDV dành tới 19.500 tỷ đồng (chiếm 65% gói tín dụng) cho khách hàng vay mua nhà với thời gian cho vay tối đa 15 năm.

Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ dành từ 20 - 40 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng vốn vay nhằm hỗ trợ các ngân hàng thương mại nhà nước phục vụ cho vay đối với nhóm  đối tượng nhất định.

 Đòn bẩy chính sách

Nhiều giải pháp quyết liệt của Bộ Xây dựng triển khai trong thời gian qua đã có những tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Và chính sách đang trở thành “đòn bẩy” để giúp thị trường bất động sản vượt khó. Giá nhà đã giảm, quy mô căn hộ phù hợp đã giúp người dân có thêm cơ hội sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, hàng loạt chính sách có tính đột phá đã được Bộ Xây dựng đề xuất Quốc hội và Chính phủ thông qua để thực hiện trong năm 2013. Điển hình như: gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh nhà ở; doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng; giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội xuống còn 5% để người mua nhà được hưởng lợi và tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá bán...

Theo Bộ Xây dựng, bản thân các địa phương có tồn kho bất động sản lớn cũng phải hạn chế tối đa đầu tư từ ngân sách để xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội mà dùng vốn đầu tư đã có trong kế hoạch và đề nghị Chính phủ xem xét ứng vốn trước để mua lại các dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội cho thuê giá rẻ, nhà ở cho sinh viên. Các tỉnh, thành phố cần sớm triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; lập chương trình phát triển nhà ở hàng năm, 5 năm và dài hạn của địa phương cũng như đưa chỉ tiêu, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội là chỉ tiêu chính trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời đưa vào Nghị quyết của cấp ủy và thông qua Hội đồng nhân dân để thực hiện

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định: Phải gắn việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia; trong đó đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội phục vụ 8 nhóm đối tượng ưu tiên.

Ảnh minh họa.

Chuyển động thị trường

Ngay sau khi Bộ Xây dựng “bật đèn xanh” cho phép chuyển đổi loại hình nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình.

Các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho cao do diện tích căn hộ quá lớn thì tùy theo từng khu vực sẽ được phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở cho phép cơ cấu lại, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động. Những dự án nhà ở tồn kho không bán có thể xem xét chuyển đổi sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch như: bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại...

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước... để giảm giá thành. Giá nhà đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá năm 2008-2010. Mức giảm được ghi nhận kỷ lục là giảm tới 50% so với giá chào bán ban đầu, trở về mốc giá tương đương thời điểm năm 2006.

Điều chỉnh cơ cấu thị trường nhằm lấy lại thăng bằng cán cân cung - cầu được bắt đầu từ chính việc rà soát, phân loại các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới.

Hiện nay, các công cụ tài chính như: Quỹ Tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, Cơ quan tái thế chấp nhà ở... nhằm tạo nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản cũng sẽ sớm được hoàn thiện. Đây cũng là những yếu tố được kỳ vọng sẽ tạo đà cho thị trường bất động sản chuyển động theo hướng tích cực.

Thu Hằng