Luật hóa chung cư ?

Quyết định số 4520/QĐ-UBND ngày 29/9/2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy định cụ thể về mức trần phí dịch vụ chung cư. Cụ thể, mức cao nhất là 4.000 đồng/m2/tháng, thấp nhất là 2.400 đồng/m2/tháng và một mức khác là 3.100 đồng/m2/tháng, mức giá dịch vụ tương ứng với dạng nhà chung cư, loại dịch vụ và thành phần công việc.

Hỗn loạn phí

Chung cư Keangnam là một ví dụ. Được coi là hiện đại vào bậc nhất Việt Nam với môi trường sống văn minh nhưng trong thời gian gần đây tại đây đã có những tranh cãi nảy lửa, dai dẳng giữa cư dân và chủ đầu tư về phí quản lý liên tục xảy ra.

Cụ thể, theo phản ánh của những hộ dân sinh sống tại đây thì Công ty TNHH Chestnut Vina - đơn vị đang vận hành, quản lý tòa nhà mặc dù chưa thỏa thuận với cư dân nhưng đã tự ý nâng mức phí quản lý của mình cao gấp gần 4 lần so với mức trần của Hà Nội - 15.080 đồng/m2/tháng.

Trước đó, Keangnam cũng đưa ra mức phí trông giữ phương tiện "không giống ai", thậm chí có loại phí cao gấp 5 lần quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội. Cụ thể, phí trông giữ xe ôtô tháng theo Công ty Keangnam là 1.462.000 đồng/xe/tháng (Ủy ban nhân dân thành phố quy định tối đa 875.000 đồng/xe/tháng); trông xe ôtô theo lượt là: 20.000 đồng/2 giờ (thành phố quy định là 10.000 đồng/xe/lượt),…

Không chỉ Keangnam, tại một số chung cư cao cấp khác mức phí cũng vượt xa so với quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội như Vincom B với 14.000 đồng/m2; Sky City 88 Láng Hạ với 8.000 đồng/m2, Ciputra 6.300 là đồng/m2, Keangnam gần 21.000 đồng/m2,…

Tại TP. Hồ Chí Minh, tình trạng loạn giá phí chung cư cũng diễn ra khá gay gắt, điển hình như dự án Saigon Pearl thu đến 160.000/m2/tháng.

Bên cạnh mức phí quá cao (quy định của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh với mức giá cao nhất là 9.000 đồng/m2/tháng) thì ban quản lý tòa chung cư này cũng nâng giá các khoản phí khác như phí giữ xe tăng lên 1,6 triệu đồng dù hợp đồng ghi rõ tầng hầm bãi đậu xe của ba tòa nhà Ruby, Topaz, Sapphire thuộc sở hữu chung của cư dân và mức phí mỗi tháng là 40 USD (tương đương 800.000 đồng mỗi tháng).

Ngoài ra, các khu vực giao thông nội bộ trong tòa nhà bị chiếm dụng kinh doanh giữ xe với mức 20.000 đồng mỗi giờ đối với ôtô,…

Giải pháp phân loại

Ông Nguyễn Hoàng Long - giám đốc Công ty bất động sản Phú Lợi cho biết, thông thường trước khi bàn giao căn hộ cho các hộ dân, chủ đầu tư do phải bán hàng, phải lấy lòng người mua nhà để đẩy nhanh tiến độ bán nên phí dịch vụ vận hành chung cư thường rất thấp, thậm chí không đáng kể. Nhưng sau khi đã bán và bàn giao hết các căn hộ, chủ đầu tư thường tự mình thành lập một doanh nghiệp quản lý tòa nhà và quá trình tăng phí dịch vụ cũng bắt đầu từ đây.

Dưới góc độ chuyên môn, Luật sư Nguyễn Phúc Thái – Giám đốc Công ty Luật Minh Phước cho biết mặc dù tại Điều 3 Thông tư số 37/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng có quy định giá dịch vụ nhà chung cư bao gồm: Chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành, chi phí cho Ban quản trị; lợi nhuận định mức hợp lý; thuế giá trị gia tăng,…

Đồng thời, lợi nhuận được tính tối đa là 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi khoản thu được từ kinh doanh dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. Tuy nhiên, quy định này chỉ mang tính hình thức do không nói rõ là với loại chung cư nào thì mức phí phải thu bao nhiêu và ban quản lý thường dựa vào kẻ hở này để tự áp đặt mức phí. 

“Có thể chia làm 3 cấp độ là căn hộ cao cấp, trung bình, bình dân để đưa ra 3 mức giá phù hợp. Khung giá dịch vụ chung cư có thể không mang tính bắt buộc nhưng sẽ là cơ sở để chủ đầu tư và người dân tham khảo. Căn cứ theo đó, chủ đầu tư đưa ra mức phí hợp lý và không thể “làm mưa làm gió” được”,ông Thái đề xuất.

Ở góc nhìn vĩ mô hơn, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, bên cạnh việc đưa ra mức trần cho phí chung cư thì cũng nên phân phí dịch vụ thành 2 loại: Loại thứ nhất là mức phí cơ bản cho các dịch vụ thiết yếu mà tất cả các khu chung cư phải có như bảo vệ, thu gom rác, vệ sinh chung, chiếu sáng công cộng...

Thứ hai là phí phụ trội đối với các dịch vụ gia tăng khác như hồ bơi, sân tennis, phòng gym, các tiện ích công cộng... đối với những dự án chung cư cao cấp hơn. Mức phí này cao hay thấp tùy chất lượng dịch vụ do thỏa thuận của cư dân với chủ đầu tư và được thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ để ràng buộc trách nhiệm đôi bên.

Ngoài ra, cũng nên ban hành một bộ luật riêng về chung cư do hình thức này càng phổ biến tại các đô thị lớn hiện nay.

Theo DĐDN