Mua nhà: Người Mỹ sau 15 tháng còn Việt Nam mất 33 năm

Trong một bài viết mới đăng tải trên trang cá nhân, TS Alan Phan nhận định, trong nền kinh tế tuân theo quy luật thị trường, thì giá trị thực của sản phẩm phải dựa trên "nhu cầu" và "khả năng chi trả" của người tiêu dùng. Tuy nhiên, một trong những đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam là "giá cả" không dựa trên "thu nhập".

Để hiểu rõ nghịch lý này về bất động sản tại Việt Nam, TS Alan Phan dẫn một mẩu tin nhỏ trên mạng cho biết, ở Mỹ, một căn nhà trung bình gọi là family home thường có 4 phòng ngủ và 2 phòng tắm, phòng khách, phòng chơi, phòng bếp, phòng chứa đồ... rộng khoảng 200m2 cùng với vườn bao quanh bằng diện tích căn nhà khoảng 200m2 chỉ có giá khoảng 65 - 97 nghìn USD.

Trong khi đó, thu nhập trung bình của một người Mỹ thống kê năm 2013 khoảng hơn 81.000 USD, cao gấp nhiều lần so với mức thu nhập 1.922 USD của một người Việt  trong năm 2013.

"Một căn nhà 4 phòng ngủ, 2 phòng tắm tại Cleveland, Ohio có giá  64.993 USD (tương đương với 1,378 tỷ đồng hay 6,8 triệu đồng/m2). Một người Mỹ có thu nhập trung bình có thể mua căn nhà này sau 15 tháng làm việc còn người Việt mất khoảng 33 năm. Các nhóm lợi ích luôn luôn bào chữa “cái xứ mình nó khác”. Nhưng nếu nói chuyện tiền bạc, về lâu về dài, không có gì khác cả", TS Alan Phan đánh giá.

Những phát biểu của TS Alan Phan không có nhiều điểm mới bởi đây không phải là lần đầu các chuyên gia cho thấy nghịch lý về giá nhà của Việt Nam khi mang đi so sánh với các nước khác.

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhiều lần đề cập tới thực trạng thị trường với miêu tả như: giá nhà cao gấp vài chục lần thu nhập, bất động sản tồn đọng nhiều nhưng giá chỉ hạ tới mức nhất định, nhà ở xã hội nhận được nhiều ưu đãi của Chính phủ nhưng thậm chí có giá còn cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại...

Trong một báo cáo thực hiện riêng cho thị trường Việt Nam với tiêu đề: "Việt Nam: Mua hay thuê nhà - Lựa chọn nào tốt hơn", hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE cho rằng, khả năng tài chính là vấn đề cản trở rất nhiều người trong việc mua nhà. Trong khi chi phí sở hữu nhà ở so với thu nhập bình quân đầu người ở Mỹ là 8 lần, ở một vài nước châu Âu là 9 lần, tỷ lệ này cao hơn một chút ở các nước châu Á như Nhật (25 lần), Singapore (34 lần), Đài Loan (32 lần). Tại Việt Nam, tỷ lệ này trung bình là 26 lần ở Hà Nội và 15 lần ở TPHCM.

CBRE còn cho rằng, dựa vào các tính toán chi tiết cho thấy, một cặp vợ chồng trẻ cần phải có ít nhất 7 năm tích lũy mới có thể nghĩ tới việc đi mua nhà. Và với môi trường lãi suất như hiện nay, nếu người mua không có đủ 60% giá trị căn nhà thì tốt nhất nên chọn phương án đi thuê.

Trên thực tế, tại Việt Nam, giá bất động sản vẫn thường cao so với mức thu nhập trung bình của người dân. Giá đã trở nên đặc biệt cao khi nguồn cung hạn chế trong khoảng 5-10 năm trước. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại trong vài năm trở lại đây, giá bất động sản đã được điều chỉnh xuống mức thấp hơn.

Ngoài ra, với việc ngày càng có nhiều đơn vị cả trong và ngoài nước tham gia thị trường, nhiều nguồn cung đã được bung ra làm tăng thêm lựa chọn cho khách hàng và do đó, thị trường trở nên cạnh tranh hơn. Cuối cùng, giá bất động sản đã trở nên phù hợp hơn đối với những khách hàng tiềm năng.
 
10 năm trước, khi lựa chọn chủ yếu cho người mua là nhà đất, căn hộ cao cấp và hạng sang, việc sở hữu một ngôi nhà thường nằm ngoài tầm với của đa số người dân. Tuy nhiên, trong 5 năm qua, nhiều sản phẩm với các khoảng giá khác nhau đã được các chủ đầu tư đưa ra thị trường. Đặc biệt, sự tràn ngập của các dự án căn hộ giá rẻ trong năm 2012 với những căn hộ nhỏ có giá cả phải chăng, từ 500 - 800 USD/m² đã làm cho việc sở hữu một căn hộ trở nên khả thi hơn.

Về phía chủ đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn cũng thừa nhận, khó có thể mang so sánh giá nhà tại Việt Nam với các nước khác. Nguyên nhân theo vị này là, giá bất động sản tại Việt Nam được hình thành bởi nhiều yếu tố, Việt Nam có lợi thế nhân công rẻ nhưng các máy móc, nguyên vật liệu cho một dự án hầu như đều nhập khẩu nhưng mức giá nói là cao nhưng trên thực tế lại không cao.

"Nhân công Việt Nam có năng suất lao động khá thấp và cần số lượng nhân công lớn. Giá đất bao gồm phần chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phần đền bù nên cơ cấu giá khá khó khăn. Giá bất động sản Việt Nam tuy cao so với thu nhập nhưng không nên so với thế giới", ông này cho biết.