Nên hay không nên cứu thị trường bất động sản ?

Nhiều ý kiến trái chiều

Thị trường bất động sản đóng băng, người mua không có, lãi suất cao, tín dụng thắt chặt khiến không ít doanh nghiệp bất động sản được cho là “cường tráng” những năm trước, giờ sức cũng đang đuối dần và mong chờ thị trường được “cứu”. Tuy nhiên cũng nhiều ý kiến ngược lại, không nên đổ thêm vốn vào quả bóng đang căng.

Đại diện cho phía ý kiến này là ông Đặng Hùng Võ (nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường). Theo ông “Hãy để bất động sản tiếp tục “xì hơi”.

Phải nhìn cao hơn hệ quả và khó khăn của doanh nghiệp từ việc thắt chặt tín dụng và mục tiêu chống lạm phát. Chính sách của chính phủ không thể nao núng với việc thắt chặt vì lo cho việc đi cứu thị trường bất động sản nhất là khi chính siêu lợi nhuận từ BĐS đang gây ra lạm phát. Cứ để thị trường trải qua “cơn đau” để tự thanh lọc”.

Ông Nguyễn Văn Đực - Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty Địa ốc Đất lành ví von doanh nghiệp bất động sản  đã có thời kỳ  “gió yên biển lặng, trúng mùa cá thì thắng lợi to”.

Lúc đó “Doanh nghiệp bất động sản là số một”. Cũng bởi sự hấp dẫn này mà phần lớn các doanh nghiệp địa ốc đầu tư chỉ phải bỏ vốn từ 10 – 30%,  vay ngân hàng từ 20-40%,  phần còn lại lên đến 40-60% là tiền khách hàng.

Tuy nhiên, với nguồn tín dụng bị thắt chặt, tỷ lệ khống chế cho vay bất động sản chỉ ở mức 16% mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra trong năm 2011 và tiếp tục thắt chặt cho vay trong năm 2012, thị trường bất động sản đầy lo lắng và  không ít doanh nghiệp đang đứng trước sự sống còn mong manh. 

Không có nguồn bổ trợ từ ngân hàng, doanh nghiệp đầu tư đứt vốn, người mua cũng không có cơ hội bổ sung nguồn tài chính để mua.

Vị lãnh đạo Công ty Đất lành này đã  đưa ra “một kịch bản nguy hiểm”. Đó là ngân hàng ngừng cho vay, khách hàng không đóng tiền hoặc không mua khiến doanh nghiệp phải dừng dự án, doanh nghiệp xây dựng cũng phải dừng thi công. Nhưng doanh nghiệp vẫn phải trả lãi và chi phí điều hành, các khoản chi khác để duy trì hoạt động.

Giả sử, với một doanh nghiệp có 200 tỷ đồng, đi vay ngân hàng: 300 tỷ đồng, tiền khách hàng: 200 tỷ đồng và nợ doanh nghiệp thi công: 50 tỷ đồng, tổng cộng là 350 tỷ đồng. Nếu dự án bị dừng kéo dài, doanh nghiệp không cầm cự nổi đến mức phải phát mãi tài sản.

Lúc đó cả doanh nghiệp, khách hàng, ngân hàng và doanh nghiệp thi công đều thiệt hại và tổng thiệt hại là cả 450 tỷ đồng. Rõ ràng, với kịch bản này, ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, đến an sinh xã hội.

Ông Đực cho rằng, không ít doanh nghiệp đã tính đến các phương án: bán sản phẩm, dự án, chấp nhận để tồn tại hoặc bán doanh nghiệp cho ngân hàng hay doanh nghiệp khác. Nhưng cả hai phương án bán đều khó thực hiện. Vì thế, theo ông “phải cứu thị trường”.

BĐS sẽ dần phục hồi khi lãi suất giảm

Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty cổ phần dịch vụ địa ốc Đất Xanh -  ông Lương Trí Thìn cho rằng “Bất động sản là ngành có tác động rất lớn đến xã hội, và tác động đến các ngành khác. Thị trường trầm lắng kéo dài sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy, ảnh hưởng đến doanh nghiệp, đến ngân hàng và toàn xã hội.  Cần có chính sách hỗ trợ, nhằm ổn định thị trường”.

TS.Phạm Đỗ Chí cho rằng, giá cả thị trường năm nay có thể còn sụt thêm 15-20% nữa, nhất là với phân khúc nhà ở cao cấp. Xu hướng này sẽ diễn ra tới năm 2013 trước khi chạm đáy giá thực tế hơn. Ông Chí cho rằng, chỉ hy vọng thị trường phục hồi vào năm 2014,  dĩ nhiên với những tác động từ chính sách của Chính phủ.

Theo ông “tác động xấu tiếp tục của  bất động sản  lên nền kinh tế trong năm 2012 là chuyện phải lo và phải có giải pháp. Nhưng các khó khăn của thị trường không dễ gỡ với chính sách vá víu tạm thời. Bên cạnh các chính sách vĩ mô ngắn hạn thị trường đòi hỏi phải tái cấu trúc để tạo lối ra cho thị trường.

“Tình hình kinh tế vĩ mô phải có bước ngoặt nhanh chóng để gây lại niềm tin và Chính phủ thực sự sẽ kiểm soát được tình hình kinh tế vĩ mô”. 

Theo TS.Chí, giải pháp tối ưu và khả thi hiện tại rõ ràng là phải dùng chính sách tài khóa để hỗ trợ thực sự chính sách tiền tệ nhằm giảm tổng cầu và lạm phát, và từ từ sẽ nới lỏng chính sách tiền tệ để giảm lãi suất.“Cần giảm lạm phát trong các quý 1-2 và dẫn đến giảm lãi suất cuối quý 2.

Thị trường bất động sản cũng sẽ phục hồi từ từ khi lãi suất có dấu hiệu giảm thực sự”, ông Chí tin tưởng. Ngoài ra các chính sách tái cơ cấu nền kinh tế sẽ tiếp sức mạnh mẽ cho nhu cầu bất động sản nếu khu vực tư nhân được đóng vai trò chủ đạo trong nỗ lực giảm thật sự đầu tư công. Việc giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống 20% sẽ là bước đầu cho chính sách này.

Theo P.Anh