Nghịch lý hiện tại và những vấn đề cần giải quyết

1: Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình năm của người lao động (trong khi ở các nước khác tỷ lệ này là 2 - 4 lần), nếu người lao động tiết kiệm được 25% thu nhập thì cũng phải 100 năm sau mới mua được nhà. Đến nay, tỷ lệ này đã giảm tới mức 10 lần trong khu vực nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội. 

 

2: Thừa cung nhà ở giá cao đã tạo nên kho BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu mà không có cầu, trong khi đó thiếu cung trầm trọng đối với nhà ở giá thấp có cầu rất cao. Đây là nghịch lý của sự không gặp nhau giữa đường cung và đường cầu trong hoàn cảnh cả cung và cầu đều rất cao. Tổng cung và tổng cầu lúc này không có nghĩa. 

 

3: BĐS tồn đọng nhiều nhưng giá BĐS chỉ hạ tới mức nhất định, không có hiện tượng phá giá vì vốn tồn đọng chủ yếu từ vốn góp của người tiêu dùng trong phương thức "mua nhà trên giấy", vốn tín dụng từ ngân hàng chiếm tỷ lệ không cao và có một lượng vốn khá lớn từ các ngân hàng thương mại đầu tư trực tiếp cho thị trường BĐS chứ không thông qua cơ chế vay tín dụng. 

 

Kho BĐS giá cao tồn đọng gắn với nợ xấu của các ngân hàng thương mại đang tồn tại và coi đây là một điểm trong tâm cần tháo gỡ cho thị trường. Nhà đầu tư dự án đã giảm giá tới "mức sàn" nhưng vẫn không có giao dịch. "Kho tồn đọng" này tiếp tục tồn tại chờ Nhà nước cứu giúp. Nhà đầu tư kêu ca nhiều nhưng chỉ có rất ít nhà đầu tư chủ động tìm giải pháp cho mình. 

 

Trong ngữ cảnh này, có 2 đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam cần được nhìn nhận thật rõ ràng. Thứ nhất, nợ xấu trong BĐS nhà ở không phải chủ yếu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại mà có thể ước tính có khoảng 50% từ nguồn tiền góp vốn của người tiêu dùng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư kêu ca rất thảm thiết về giá BĐS xuống dốc nhưng họ vẫn chấp nhận để BĐS tồn đọng mà không chịu hạ giá. Tình trạng xung đột giữa các nhà đầu tư và người góp vốn đang xẩy ra khá phổ biến ở nhiều nơi. Chính vì vậy mà nợ xấu ước tính từ các ngân hàng thương mại trong BĐS tồn đọng vẫn chỉ khoảng 6% tổng dư nợ tín dụng nhưng nhiều ý kiến cho rằng nợ xấu trong BĐS cao hơn rất nhiều. Thứ hai, các hoạt động của thị trường BĐS vẫn diễn ra bình thường kể cả về giao dịch nhà giá thấp, hoạt động xây dựng, hoạt động tín dụng và đầu tư từ nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư đang tập trung vào khu vực giá thấp, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. 

 

Theo nghiên cứu của Dragon Capital, tổng BĐS tồn đọng của cả Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh đã lên tới 70.000 căn hộ, mỗi nơi có khoảng hơn 35 nghìn căn hộ sẵn sàng để bán mà không có giao dịch. Nếu mức giá là 1,5 tỷ đồng mỗi căn thì ước tính tổng số vốn bị tồn đọng trong BĐS tồn đọng lên tới 100.000 tỷ đồng. Nhiều chuyên gia đã ước tính rằng thông thường để giải quyết số lượng tồn kho BĐS này phải mất ít nhất 7 năm. 

 

4: Các nhà đầu tư BĐS nói rằng rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn, gần như phá sản nhưng trên thực tế vẫn có tới 80% đang kinh doanh có lãi, thực - hư quả khó lường. Các nhà đầu tư BĐS kêu cứu thảm thiết nhưng số lượng M&A không cao. 

 

5: Giá nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi của Chính phủ có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở xã hội đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường. 

 

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS hiện nay không đóng băng hoàn toàn vì vẫn có nhiều giao dịch trong phân khúc nhà ở giá thấp. Tại khu vực Hà Nội, trước đây là dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2. Cả 2 dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn. Theo thông tin của hệ thống sàn BĐS Tp. Hồ Chí Minh, lượng giao dịch thành công đối với những sản phẩm BĐS giá trung bình và giá thấp tăng lên khá cao, biểu hiện xu hướng thị trường ấm lại trong phân khúc này. 

 

Từ góc nhìn khác, giá nhà ở xã hội cao hơn 10 triệu đồng/m2 vẫn đang là một thách thức với các cơ quan quản lý. Sự thực, giá nhà ở xã hội đang được quản lý theo kiểu bao cấp nên giá không có động lực tác động từ thị trường. Hiện nay, nhà ở xã hội đang được nhiều người quan tâm, cả khu vực quản lý của Nhà nước, cả những người lao động chưa có nhà ở và cả các nhà đầu tư. Việc đưa giá BĐS giá rẻ xuống mức thấp hơn được coi như một quy luật tất yếu của thị trường nhưng lại gây khó khăn đáng kể cho giá nhà ở xã hội do cơ quan Nhà nước xét duyệt giá. Giá nhà ở xã hội của Nhà nước, được hình thành với nhiều ưu đãi của Nhà nước hiện cao hơn giá các nhà ở thương mại giá rẻ. Sự thực, để giải quyết tình trạng này không khó vì giá cả nhà ở luôn phụ thuộc vào công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, chi phí huy động vốn, v.v... Giá nhà ở xã hội cũng sẽ giảm nếu có những thay đổi tốt hơn về xây dựng, quản lý và huy động vốn. 

 

6: Gói tín dụng ưu đãi cho người có thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng với giá trị lên tới 21.000 tỷ đồng nhưng người có nhu cầu rất khó tiếp cận vốn, chưa biết bao giờ mới giải ngân xong và liệu người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này. 

 

Những nghịch lý này nghe ra có vẻ bất thường nhưng thực sự lại rất bình thường trong thị trường BĐS hiện nay. Tất cả do tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường BĐS, từ quản lý tới nhà đầu tư và tới người tiêu dùng. Thông tin không đầy đủ,thiếu chính xác. Các rủi ro gần như không được quản lý. 

 

 

 

Như trên đã nói rất rõ, có 2 việc phải làm cho thị trường BĐS hiện nay: một là giải quyết kho BĐS tồn đọng để giải phóng khối lượng nợ xấu đang tồn đọng; hai là tăng cung cho khu vực nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết nhà ở cho người lao động có nhu cầu về chỗ ở. Giải pháp cho cả 2 việc này đã được đề cập khá rõ trong Nghị quyết 02. 

1. Giải pháp Nhà nước hỗ trợ tín dụng với gói 30.000 tỷ đồng 

 

Đến nay, các phương tiện thông tin đại chúng đã đưa thông tin rằng tiêu chí người thu nhập thấp chưa rõ ràng, người có thu nhập thấp đi vay tiền ở ngân hàng cũng rất khó khăn và nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ cũngchưa tăng được bao nhiêu. Từ đây, nhiều ý kiến hoài nghi về hiệu quả thực hiện gói trợ giúp tín dụng 30.000 tỷ đồng. Cơ chế thực hiện vẫn là bài toán cần quan tâm hiện nay. 

 

Một vấn đề đang tồn tại là: Các quy định về mức thu nhập, việc xác nhận thu nhập và xác nhận tình trạng thiếu nhà cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ đang gặp khó khăn, nhiều cơ quan có trách nhiệm không xác nhận với lý do không biết rõ. Với những ách tắc này, Bộ Xây dựng đã có những hướng dẫn chi tiết: (a) mức thu nhập thấp là mức thu nhập dưới mức chịu thuế thu nhập; (b) cơ quan sử dụng lao động có trách nhiệm xác nhận thu nhập; và (c) diện tích nhà ở hiện tại được xác định chỉ tại nơi đang đăng ký hộ khẩu chính thức. Trong hoàn cảnh hiện nay khi chưa có công cụ quản lý thu nhập của người lao động tại một đất nước tiêu tiền mặt là chủ yếu và hồ sơ địa chính về nhà đất đang được quản lý chia cắt theo địa bàn huyện, chắc cũng không có giải pháp khá hơn so với giải pháp đưa ra của Bộ Xây dựng, mặc dù ai cũng biết rằng các giải pháp đang hướng dẫn chưa có độ chính xác cao. Sự thực, xác định đúng được đối tượng được hưởng ưu đãi tín dụng theo thứ tự ưu tiên là một việc bất khả thi ở nước ta hiện nay. 

 

Việc bắt người có thu nhập thấp muốn vay tiền phải chứng minh khả năng trả nợ tại các ngân hàng thương mại đang có biểu hiện thiếu khả thi. Đã là người có thu nhập thấp thì khó có thể chứng minh được thu nhập của mình có khả năng để ra một phần thu nhập cho nhà ở. Tất nhiên, việc đòi hỏi của các ngân hàng thương mại là chính đáng vì không thể để khoản tín dụng này lại rơi vào nợ xấu. Đây là những lý do chính làm cho việc giải ngân đối với 70% gói 30 nghìn tỷ đồng trợ giúp tín dụng cho người có thu nhập thấp mua nhà ở. Theo phương thức hiện nay - phương thức cho người nghèo vay tiền giống như cho người giầu vay tiền (phải có tài sản thế chấp và chứng minh được khả năng trả nợ), việc trợ giúp chỉ chỉ có thể đến với nhóm thu nhập tầng trên của những người có thu nhập thấp. Bộ Xây dựng cũng đã có thống nhất với các ngân hàng thương mại về việc kết hợp cho người mua nhà vay tiền với các dự án thuộc diện được vay tín dụng ưu đãi. Đây cũng là sáng kiến giúp cho việc đẩy tiến độ giải ngân nhanh hơn và chắc hơn. Tất nhiên, những sáng kiến này chưa giải quyết tận gốc bài toán cho người nghèo vay tiền. 

 

 

Giải quyết các BĐS giá cao, giá trung bình đang tồn đọng hiện vẫn đang trong giai đoạn chuẩn bị giải pháp cụ thể. Các tổ chức, thể chế mua bán nợ xấu vẫn chưa được thảo luận ở mức độ chi tiết, và càng chưa có chương trình cụ thể về việc thành lập công ty quản lý tài sản tồn đọng. Việc rà soát để sửa đổi pháp luật mới chỉ đang tập trung vào đề xuất của Bộ Xây dựng về mở rộng diện người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam như người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng có thời hạn (hoặc hai lần 50 năm hoặc một lần 70 năm). Nội dung sửa đổi Luật Đất đai cũng chưa có điểm nhấn đối với phát triển lành mạnh và hiệu quả của thị trường BĐS. Các luật khác còn ở vị trí xa hơn nữa, chưa trong tầm tay với để xem xét. 

 

 

Trước hết, quy định đối với người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ mang tính thí điểm và chỉ có quyền sử dụng để ở cho mình và gia đình, không có các quyền liên quan tới giao dịch bất động sản. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có diện được sở hữu nhà rộng hơn, loại nhà ở và thời hạn sử dụng cũng rộng hơn, tương đương như người Việt Nam trong nước. Trên thực tế, số lượng người nước ngoài cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam cũng chưa nhiều. Một phần vì Việt Nam chưa tạo được niềm tin về sự ổn định pháp lý, phần quan trọng hơn vì thủ tục làm giấy chứng nhận chủ quyền còn đang có nhiều vướng mắc trên thực tế. 

 

Bộ Xây dựng đã đưa ra kiến nghị sửa đổi pháp luật về nhà ở trên nguyên tắc diện được sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tương đương như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, loại nhà ở cũng tương đương nhưng có thời hạn và cũng có phương án đề xuất mở rộng quyền giao dịch BĐS. 

 

Giải pháp này trước hết mới chỉ tính đến mở rộng cầu có khả năng thanh toán đối với cung đang tồn đọng. Vấn đề sở hữu nhà cho người nước ngoài còn phải xem xét nhiều mặt khác nữa như quy tắc tương đương trong ngoại giao và cơ chế quản lý hoạt động của cư dân nước ngoài tại Việt Nam. Việt Nam chỉ có thể cho quyền công dân nước ngoài tương đương như nhà nước đó cho quyền đối với công dân Việt Nam. Như vậy, việc sở hữu nhà cũng cần xem xét cho từng nhóm nước theo quan hệ ngoại giao đã được thiết lập cũng như pháp luật của nước đó. Việc tiếp theo cần làm là phải bổ sung ngay những quy định về quản lý cư dân, cộng đồng người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam. 

 

Thị trường BĐS Việt Nam đang thiếu vốn do nợ xấu liên quan tới các BĐS tồn đọng. Cơ chế giải quyết kho tồn đọng này bằng nguồn vốn nào là điều cần tìm kiếm. 

 

Khi pháp luật đã cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam thì cơ chế cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài cần được xem xét để đổi mới. Đây chính là 2 vấn đề mang tính đối ngẫu về pháp lý, hoặc không thừa nhận cả hai, hoặc cho phép cả hai. Khi cơ chế thế chấp này được pháp áp dụng thì chúng ta sẽ khai thông luồng vốn để giải quyết các BĐS sản tồn đọng bằng cơ chế thế chấp tại các ngân hàng nước ngoài. Nếu còn gì băn khoăn thì trước mắt, việc thế chấp như vậy cần đặt dưới sự quản lý trực tiếp của Ngân hàng Nhà nước về đối tượng nhận thế chấp và Bộ Xây dựng về đơn vị BĐS đem ra thế chấp. 

 

Giải pháp giải quyết BĐS tồn đọng thông qua cơ chế xử lý tài sản gắn với vốn Việc hình thành một doanh nghiệp quản lý các BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu đã được đưa ra trong Nghị quyết 02 nói trên. Hình thái công ty như thế nào, cơ chế tạo vốn để xử lý và biện pháp xử lý cụ thể vẫn chưa được đặt ra. 

 

Trước hết, khi kiểm đếm các BĐS tồn đọng lại cho thấy có tới 2/3 là đất nền mà chỉ có 1/3 là đất và nhà ở gắn liền. Như vậy, thông tin thực tế đã khác với tư duy trước đây là BĐS tồn đọng chủ yếu là nhà ở đã hoàn thành. Những thông tin thực cần biết chính xác để đưa ra quyết định xử lý gồm: (a) số lượng vốn tồn đọng là bao nhiêu, trong đó bao nhiêu là tiền đất và bao nhiêu là nhà ở; (b) cơ cấu vốn tồn đọng như thế nào, bao nhiêu là vốn của chủ đầu tư, bao nhiêu là vốn góp từ dân, bao nhiêu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại qua thế chấp, bao nhiêu là vốn đầu tư trực tiếp từ các ngân hàng thương mại và bao nhiêu là các dạng vốn khác bị tồn đọng. Khi có câu trả lời chính xác cho các câu hỏi trên thì mới có thể đưa ra giải pháp phù hợp. Các giải pháp có thể cần được xem xét bao gồm: (a) nếu chủ yếu là đất nền thì đấu giá đất nền tồn đọng là một cơ chế hiệu quả đối với đất nền ở những khu vực thuận lợi được nhiều người quan tâm; (b) thay đổi mục đích sử dụng đất nền cho phù hợp với những dự án đầu tư khác có tiềm lực về vốn; (c) thế chấp để tạo vốn tại các ngân hàng nước ngoài; (d) giải pháp thành lập các doanh nghiệp quản lý BĐS tồn đọng như trước đây vẫn nghĩ. Các giải pháp chưa thể quyết định khi chưa có số liệu thống kê BĐS tồn đọng chính xác và chi tiết.

 

 

Cải cách thực hiện thủ tục hành chính: Song song với các giải pháp trọng tâm nêu trên, Hà Nội cũng như nhiều tỉnh, thành khác đang cho đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở thuộc nhiều nhóm khác nhau. Đây là việc làm muộn so với quy định của pháp luật nhưng thế cũng là tốt. Một mặt để thực hiện tốt nhiệm vụ hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận vào cuối năm 2013, nhưng mặt khác có tác động tích cực cho việc tăng niềm tin vào thị trường BĐS. Người bỏ rất nhiều tiền ra mua BĐS được Nhà nước bảo hộ về tài sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận pháp lý. 

 

Các sáng kiến tăng niềm tin đối với thị trường: Hiện nay, niềm tin của người dân vào nền kinh tế cũng như niềm tin của những người đang tham gia góp vốn đầu tư BĐS đang chưa được khôi phục. Nhiều người đã góp vốn vào dự án đầu tư nhưng đang rơi vào hoàn cảnh chủ đầu tư không thực hiện dự án, thậm chí dự án chưa có bảo đảm pháp lý. Người góp vốn đang rơi vào tình trạng hoang mang và mất niềm tin thực sự vào thị trường. Việc lấy lại niềm tin vào thị trường phải bắt đầu từ các chủ đầu tư dự án và sau đó là các cơ quan quản lý ở Trung ương và địa phương. Đây là việc khó nhưng có thể làm được, chỉ cần các nhà đầu tư hãy nghĩ đến thương hiệu lâu dài của mình. Trường hợp không thể giữ thì một phương án M&A cần được xem xét và quyết định. Các cơ quan quản lý cần hướng các chủ đầu tư tới những giải pháp lấy lại niềm tin cho thị trường.  

 

Các nhà đầu tư hiện nay tiếp tục lâm vào tình trạng thiếu vốn, muốn làm nhưng không có vốn. Khi người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường thì khó khăn do thiếu vốn được nhân lên nhiều lần. Như vậy, giải pháp vốn là một bài toán khó trong hoàn cảnh khó khai thác nguồn vốn trong dân do mất lòng tin vào lợi ích từ thị trường. Chúng ta lưu ý rằng hiện nay nhiều nhà đầu tư vẫn đang huy động được vốn từ dân, gốc của vấn đề là chữ tín của nhà đầu tư với người tiêu dùng. 

 

 

Hệ thống pháp luật của ta chưa có cơ chế điều tiết quỹ đất khi rơi vào "sốt giá" hoặc "đóng băng". Khi "sốt giá" thì Nhà nước đưa thêm đất vào thị trường thông qua đấu giá, khi "đóng băng" thì Nhà nước chủ động mua BĐS dư thừa từ thị trường. Hệ thống pháp luật hiện nay mới chỉ tính đến cơ chế Nhà nước thu hồi đất mang tính đặc trưng của cơ chế bao cấp. Công cụ pháp luật đất đai cần được đổi mới sau cho giảm được tham nhũng và khiếu kiện của dân; công cụ pháp luật BĐS phải tập trung vào công cụ tài chính để quản lý rủi ro cho mọi người yên tâm tham gia thị trường. 

 

Tái cấu trúc thị trường BĐS để có một thị trường hợp lý, tránh tư tưởng thả cho thị trường phát triển tự do không được điều chỉnh và cũng cần tránh tư tưởng áp đặt theo kiểu bao cấp lên thị trường. Các doanh nghiệp BĐS cần được cấu trúc lại để loại bỏ đi kiểu kinh doanh "tay không bắt giặc". Tiêu chí của doanh nghiệp BĐS cần được xác lập, chỉ số thị trường cần được thống kê thường xuyên. Muốn vậy, thị trường BĐS phải bảo đảm tính minh bạch. 

 

Giải pháp từ phía nhà đầu tư BĐS: Cổ nhân đã có câu "cùng tắc biến, biến tắc thông", câu này rất phù hợp với cách hành xử đối thị trường BĐS nước ta hiện nay. Nói như vậy không có nghĩa là nhà đầu tư ngồi chờ để thị trường BĐS "sẽ thông". Trong quy luật này đã chứa đựng nỗ lực tự giải cứu của người trong cuộc là các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư phải tìm cách cứu mình trước khi tính đến các khả năng trợ giúp của Nhà nước. Tại điểm trầm lắng cùng cực của thị trường BĐS sẽ xuất hiện một thị trường BĐS mới hiệu quả hơn, phát triển vì mục tiêu có nhà ở cho tất cả mọi người và cũng mang lại lợi ích xứng đáng cho các nhà đầu tư.