(DNVN) - Theo đánh giá các nhiều chuyên gia kinh tế, thị trường nhà đất đang tiềm ẩn nhiều rủi ro và cần có giải pháp xử lý phù hợp, kịp thời, hiệu quả.
Theo tin tức trên báo Kiến Thức, năm 2015, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá tăng trưởng mạnh mẽ với các thị trường chính là Hà Nội và TP. HCM, trong đó số lượng căn hộ cao cấp được mở bán mới tại Hà Nội chiếm tỷ trọng tới 28% trong tổng số căn hộ chào bán mới trên toàn thị trường.
CBRE Việt Nam đưa ra ước tính, có hơn 21.100 căn được giao dịch cả năm trong các phân khúc. Các phân khúc cao cấp và hạng sang có sự cải thiện trong tỷ lệ giao dịch sau mỗi quý và đạt tỷ lệ khoảng 32% tổng lượng giao dịch tại thời điểm cuối năm, tỷ lệ này thường thấp hơn 20% trong các năm trước. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn tái khởi động các dự án trước đây, định vị lại dự án và triển khai đưa hàng hóa ra thị trường.
Tại TP. HCM, năm 2015, thị trường phục hồi và tăng trưởng mạnh trên tất cả các phân khúc nhà ở, văn phòng cho thuê, bất động sản công nhiệp, nghỉ dưỡng, thương mại, y tế dịch vụ. Theo đó, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở toàn Thành phố thêm được 8,56 triệu m2; quy mô giao dịch nhà ở đạt trên 26.000 giao dịch, tăng 1,5 lần so với năm 2014. Ngoài ra, các công ty bất động sản tại TP. HCM cũng cho biết, năm 2016, họ đang xây dựng kế hoạch sẽ bung số lượng lớn căn hộ ra thị trường.
Ảnh minh họa.
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam dẫn số liệu nghiên cứu của Công ty dự báo, thị trường nhà ở sẽ đón nhận nguồn cung khoảng 16.500 căn hộ trong năm 2016, trong đó lượng cung lớn là những dự án căn hộ cao cấp.
Đánh giá thị trường năm 2016 đầy khởi sắc như vậy, nhưng cũng đang tồn tại nhiều ý kiến quan ngại. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, theo thống kê của Sở Xây dựng TP. HCM, hiện toàn Thành phố có 1.409 dự án, với khoảng 570 dự án đã hoàn thành. Như vậy, 839 dự án chưa hoàn thành, trong đó 228 dự án còn hoạt động. “611 dự án còn lại như những con ngựa đang thoi thóp, thậm chí đã tắt thở”, ông Đực ví von.
Cũng theo ông Đực, trong số các dự án đang hoạt động, có đến khoảng 60.000 căn hộ có mức giá 3 - 4 tỷ đồng/căn. Đây là con số cực kỳ lớn và dự kiến đến khoảng năm 2017, 2018 các dự án này sẽ hoàn tất. Như vậy, trong vòng 2 - 3 năm nữa, nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường cực kỳ lớn. “Nhưng liệu hơn 60.000 căn hộ cao cấp tung ra trong vòng 2 -3 năm tới có bán được khoảng 30.000 căn hay không. Tôi lo ngại cho những doanh nghiệp nào bán dưới 50% căn hộ của dự án, thì đó là một cảnh báo cho mối nguy hiểm đang cận kề”, ông Đực nói.
Trong khi đó, nhiều chuyên gia về bất động sản cũng chỉ ra việc, TP. HCM đang trong quỹ đạo ngược với quy luật cung cầu. Đó là hàng giá rẻ với nhu cầu ở thực lớn, nhưng nguồn cung thì ít mà hàng có giá cao, nhu cầu ở thực ít. “Đặc biệt, nhà dưới 300 triệu đồng thì không có bao nhiêu, nhưng nhà trên 1 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng lại rất nhiều.
Chưa kể, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay “rất giỏi”, để khách hàng có thể bị tác động những dự án cao cấp, nhiều sàn giao dịch đã tung ra từ 500 - 1.000 nhân viên, hoạt động như những nhân viên bán hàng đa cấp. Vì thế, có thể thị trường bất động sản trong năm 2016 vẫn còn sung mãn từ tác động bên ngoài như ngân hàng, sàn giao dịch bất động sản, nhưng vào cuối năm 2016 tới năm 2017 và 2018, thị trường sẽ có nguy cơ bóng bóng vì nguồn cung quá nhiều, mà nhu cầu sẽ ít đi”, một chuyên gia bất động sản nhận định.
Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp. thì lo ngại, hiện nay có quá nhiều doanh nghiệp bất động sản tung sản phẩm căn hộ cao cấp ra thị trường. Trong khi đó, nhiều dự án không sở hữu vị trí đẹp cũng như đủ chuẩn để có thể “tự xưng” là căn hộ cao cấp. Sự bất cẩn của các doanh nghiệp bất động sản vô tình sẽ làm cho thị trường hình thành một mặt bằng giá mới, chỉ có điều, sự “cố tình sai lệch” đó sẽ gây hại cho thị trường bất động sản chung.
“Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản nên cẩn trọng khi quyết định tung hàng trong thời điểm này. Có như vậy mới tái lập sự ổn định và tránh tình trạng bong bóng bất động sản trở lại như năm 2007”, ông Trung nói.
Ngoài các nhân tố trên, nhiều chuyên gia cũng nhận thấy những bất ổn có thể hình thành từ chính sách hiện hành. Cụ thể, tại Khoản 1, Điều 59 Luật kinh doanh BĐS 2014 đã cho phép “Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền…” và Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-C P ngày 10/9/2015 của Chính phủ cũng đã quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng hơp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM các quy định trên có tác động tốt, tích cực trong ngắn hạn, giúp cho thị trường BĐS phục hồi nhưng về dài hạn có thể bị những nhà đầu cơ lợi dụng để bao chiếm nhiều nhà ở nhằm thủ lợi cao nhất và có thể sẽ dẫn đến tác động tiêu cực đến tự trường. Ví dụ như: nhà đầu tư mua 100 căn hộ, mỗi căn trị giá 2 tỷ đồng, tổng trị giá 200 tỷ đồng.
Theo thông lệ thị trường thì nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 10% giá trị căn hộ, tương đương 20 tỷ đồng nhưng lại có quyền chuyển nhượng cả 100 căn hộ trị giá đến 200 tỷ đồng. Trong khi đó, theo quy định trước đây, nhà chưa được cấp chủ quyền thì không được chuyển nhượng.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết để đối phó bong bóng nhà đất, các nước thường đánh thuế rất cao các chuyển nhượng BĐS trong 1-3 năm đầu tiên sở hữu. Khi đánh thuế cao, lợi nhuận nhà đầu cơ thu được không lớn sẽ giảm tình trạng đầu cơ, thổi giá nhà đất. “Bên cạnh giải pháp thuế chống đầu cơ, cần sử dụng thật đầy đủ công cụ tín dụng bao gồm điều tiết khối lượng tín dụng ra thị trường, điều tiết lãi suất, chọn lọc đối tượng và kiểm soát dòng tiền” - ông Châu đề xuất.
Tán đồng với quan điểm này, gần đây các chuyên gia cảnh báo về nguy cơ bong bóng nhà đất đang cận kề, nếu các cơ quan hữu quan không có các giải pháp hữu hiệu như kiểm soát chặt dòng tiền đổ vào lĩnh vực này.
Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, nói kinh tế vĩ mô hồi phục, chính sách tín dụng cởi mở đã góp phần làm thị trường nhà đất sôi động. Vấn đề ở đây là cần có chính sách minh bạch, ổn định và quản lý chặt chẽ của cơ quan quản lý để đảm bảo thị trường này phát triển bền vững, tránh đổ vỡ.
Bên cạnh đó, để phát triển lâu dài các nhà đầu tư nên nhắm vào đối tượng khách có nhu cầu ở thực. Còn đối với các nhà đầu tư thứ cấp mà tiềm lực tài chính chủ yếu dựa vào các khoản vay của ngân hàng sẽ gây nhiều rủi ro.
Nên đọc