Nhà ở xã hội “loạn xạ” do nhà nước vừa đá bóng vừa thổi còi

 

Trong giai đoạn vừa qua, Chính Phủ đã có nhiều biện pháp đáp ứng được yêu cầu của cả nước vấn đề rất quan trọng cho người thu nhập thấp và trung bình. Đó là đối tượng quan trọng nhất không có nhà ở. 

 

Tuy nhiên, chúng ta phải nhận thấy rằng có rất nhiều vấn đề nổi lên, vì có một tình trạng mà chúng ta phải công nhận là thiếu đồng bộ. Chủ trương, chính sách không đồng bộ, chưa hợp quy luật của thị trường. Kinh nghiệm từ các nước cho thấy, họ thực hiện điều đó một cách rất đồng bộ, từ quy hoạch và chuyển cho thị trường.

 

Không khéo, chúng ta lại quay lại thời kỳ Nhà nước bao cấp và Chính Phủ không quản lý được. Tôi cho rằng, phải làm tương tự như cách trước đây của Hàn Quốc, Đài Loan, Úc, rồi gần 2 năm trở lại đây là In-đô-nê-xi-a, Ma-lai-xi-a. Họ đưa ra một chính sách đề nghị Nhà nước phát triển, thậm chí lãnh đạo của Ban chỉ đạo Nhà nước về nhà ở, về lâu dài là các tiểu ban. Đây là vấn đề ổn định lâu dài chứ không phải chỉ gói này gói kia. Đó là mục tiêu của luật nhà ở lâu dài. Nhưng muốn thế, phải thực hiện một cách thật đồng bộ.

 

 

Nguyên nhân làm cho nhà ở xã hội trở nên loạn xạ là do việc cấp phép xây dựng đã sai, lại còn vượt cấp phép, vi phạm chỉ giới… mà tất cả đều của Nhà nước. Nếu là của Nhà nước theo nghĩa là của Nhà đầu tư quyết định làm nhà. Thì nhà nước vừa là cơ quan quyết định cho nó, ông vừa quản lý nó rồi lúc bắt đầu làm lại nể nó và để cho nó làm bừa…

 

Để quản lý tất cả những vấn đề đó thực sự là câu chuyện theo quy hoạch, làm theo đúng quy trình, kiểm tra chất lượng theo đúng hệ thống, như nước thế nào, đường thế nào, trường, trạm… Nếu không thực hiện theo đúng quy hoạch thì không cho bán.

 

Như vậy rất sòng phẳng, rất minh bạch. Nhưng ở Việt Nam mình mắc bệnh không sòng phẳng, không minh bạch, không công khai. 

 

 

Tôi cho rằng không hoàn toàn phải như vậy. Chính chúng ta quên một điều là đừng nên bao cấp, và lập tức hãy cạnh tranh thì sẽ tốt ngay. Tôi lấy ví dụ như trong kinh doanh, anh xe đạp cạnh tranh sẽ tốt ngay, xe máy cạnh tranh tốt ngay, và tương tự anh ô tô cũng vậy. Nhà ở cũng nên đặt cơ chế cạnh tranh. Nhà đầu tư nào chơi xấu, lập tưc sẽ bị bật ra khỏi thị trường. 

 

Đặc biệt, các công ty doanh nghiệp Nhà nước một thành viên mà đang gọi là doanh nghiệp Nhà nước nên xoá bỏ. 

 

Chính chúng tôi là những nhà làm quy hoạch đã đề nghị theo quy định của Chính Phủ năm 2015, ngành xây dựng hãy trả lại tên cho em, không có công ty nào của Nhà nước nữa. Và cũng xin nói rằng, sắp tới đây cổ phần hoá thì đừng có cổ phần hoá giả vờ, đừng chỉ tạo hình thức.

 

Cổ phần của Nhà nước chiếm 50%, còn 50% hãy để cho các cổ đông bầu rồi từ đó quyết định, ai sống thì sống, chết là chết. Phải cho họ đi một thời gian rất ngắn thôi, khoảng một vài năm rồi anh nào sống sẽ sống, còn anh nào chết thì chết luôn. Anh nào chẳng có vốn chẳng có tiền mà nhảy vào làm chủ đầu tư thì cũng tự giết nguồn lực.

 

Quản lý tầm vĩ mô là phải quản lý theo kiểu ấy, chứ không phải là quản lý như làm cái việc 1 năm không xong gia hạn thêm vài năm, năm năm lên 10 năm, 10 năm lên 15 năm. Phải thay đổi chính sách cho đối tượng này đối tượng kia, đối tượng thủ tục. Mà các thủ tục cực kỳ đơn giản. 

 

Những đối tượng này phải được ưu tiên về chính sách, vì không có ai giàu mà đi ở nhà 4m2 cả. Còn ai muốn ở nhà 4m2 thì cứ cho vào đấy. Hai vợ chồng làm ăn kha khá thì chả ai ở 4m2 cả, phải ở nhà to hơn, phải để cho người ta bán đi và mua nhà to hơn chứ. 

 

Cho nên, chúng ta đang mắc phải một tình trạng không chịu hạ theo cơ chế thị trường. Chính vì thế mà không đồng bộ. 

 

 

 

Thứ nhất là vấn đề quy hoạch. Vùng nào, dự án nào hay bất cứ khu đô thị mới nào đều cần một tỷ lệ thích hợp thể hiện bằng một tỷ lệ. Thậm chí, có nơi quy định chỉ trong 40 – 50% nhưng đều chuyển cho chủ đầu tư các nhà thương mại. Nhà nước không trực tiếp quản lý để chủ đầu tư làm đồng bộ khu đó. Ví dụ, tỷ lệ 50% là nhà liền kề, nhà cao cấp, biệt thự thì số  còn lại vẫn do chủ đầu tư quản lý. Nếu Nhà nước quản lý theo quy hoạch rồi thì Nhà nước sẽ ưu tiên một cơ chế, chính sách đối với quy hoạch đó. Như chúng ta thực hiện liên quan đến việc giảm thuế đất, đầu tư hạ tầng… nhà đầu tư phải có trách nhiệm đến cùng với cái người mà người ta quản lý đồng bộ toàn bộ quy hoạch nhà ở xã hội và kể cả nhà ở thương mại. 

 

Thứ 2 là vấn đề chọn quỹ đất dùng thử cho các nhà xã hội, đó là những khu đất ít phải xử lý nền móng và người ta quy định rằng, khu ấy chỉ được xây nhà. 

 

Như ở Ma-lai-xi-a thời kỳ đấy, người ta chỉ cho xây nhà 5 – 6 tầng, không có thang máy, không có tầng hầm. Thế nhưng, phải luôn có chỗ để xe để phục vụ. Điều quan trọng nhất là phải đưa ra một số tiêu chí nhà ở theo chất lượng đảm bảo hoàn toàn tuyệt đối về khung sườn, an toàn tuyệt đối về xây dựng. 

 

Có một điểm cuối cùng mà tôi muốn nói, đó là giành một quỹ rất lớn của Nhà nước liên quan đến việc hỗ trợ không phải cho bên A là chủ đầu tư, mà người ta qua bộ ngành nào đó cho bên B vay với lãi suất thấp. Thậm chí cần đầu vào không thế chấp, tạo điều kiện tối đa. Tuyệt đại đa số ở các nước phát triển, họ đều cho vay trực tiếp, cho vay bằng quỹ. Đặc biệt, nước nào càng giàu, càng phát triển thì người ta càng tạo điều kiện cho người mua nhà, còn chủ đầu tư với ngân hàng làm đối tác, làm ăn thương mại theo một cơ chế thị trường. Như thế sẽ lành mạnh hơn, tránh kiểu bao cấp. Mà đã là bao cấp thì thường là không đồng bộ, không có cạnh tranh. Đó là  một vấn đề bức xúc nhất đòi hỏi luật nhà ở kỳ này phải có cơ chế kèm theo Nghị định đồng bộ nhà ở.

 

 

Tôi chỉ đề nghị một điều là nhà ở nói chung và nhà XH nên trả nó về thị trường, vấn đề cho vay, không cho vay đối với các chủ đầu tư.

 

Nếu cấp dự án mới thì phải cấp một cách đồng bộ và làm rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan. 

 

Nếu cấp dự án khu công nghiệp, làm công nghiệp mà không có hệ thống xử lý nước thải thì không được vào xây dựng. Trong cái dự án xây dựng khu công nghiệp ấy, phải có hệ thống xử lý nước thải được phê duyệt rồi. Bất cứ một công trình nào mà không có hệ thống xử lý nước thải thì không được xây dựng.