Nhà "trên giấy" và những rủi ro của ngân hàng

TS Đỗ Thiên Anh Tuấn - Giảng viên chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright chỉ ra những rủi ro mà ngân hàng sẽ đối diện nếu cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, ngân hàng không nên tham gia vào trò chơi này trừ khi được bảo hiểm thích đáng. Nhà nước có thể bảo hiểm cho ngân hàng nhưng khi đó rủi ro sẽ có tiềm năng chuyển sang vai của Chính phủ mà xét cho cùng cũng là người dân nộp thuế phải gánh chịu.

Gây rắc rối cho ngân hàng

Đề xuất mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, mua bất động sản hình thành trong tương lai của Bộ Xây dựng đã được thông qua. Tuy nhiên, phía ngân hàng lại tỏ ra không mặn mà với quyết định này. Ông có đánh giá như thế nào về quy định mới này?

Bất động sản thường mang lại mức sinh lợi lớn cho nhà đầu tư nhưng cũng gây ra không ít rắc rối cho các ngân hàng. Tôi nghĩ các ngân hàng đang hiểu hơn ai hết những rắc rối hiện nay mà họ đang gặp phải.

Ngay cả khi cho vay để mua một dự án bất động sản đã hiện hữu thì ngân hàng cũng đã hết sức thận trọng, chưa cần phải nói đến một dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, nếu đây là quyền mà không phải là nghĩa vụ thì có quyền vẫn tốt hơn là không có quyền nhưng nếu cố tình lập lờ quyền đó với cái nghĩa vụ thì không được. Trao quyền ở đây cũng phải có nghĩa là trao quyền tự quyết, tự chủ cho ngân hàng trong việc lựa chọn thực hiện hay không thực hiện quyền của mình. Nếu như không phải vậy mà là cái “bẫy” trá hình như một số ý kiến bình luận gần đây thì đúng là tai hại.

Quy định đó có thể mang lại một số lợi ích nhưng cũng có thể là rủi ro cho chính ngân hàng. Tôi nghĩ các ngân hàng đủ khôn ngoan để biết sẽ hành xử như thế nào, trừ khi có một quyết định có tính áp đặt nào đó từ chính nội bộ ngân hàng hoặc từ bên ngoài khiến cho ngân hàng không thể hành xử theo cái duy lý của họ.

Theo quan điểm của ông, việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có thể tiềm ẩn những rủi ro nào? Ông có thể phân tích cụ thể, trong trường hợp dự án đã thế chấp nhưng chưa hoàn thành, doanh nghiệp mua nhà, người dân hay ngân hàng sẽ phải chịu thiệt hại?

Đứng ở góc độ ngân hàng, tôi nghĩ sẽ có rất nhiều rủi ro phát sinh. Đầu tiên là rủi ro thị trường. Như chúng ta biết tình hình thị trường bất động sản hiện nay nói chung vẫn rất ảm đạm, tồn kho bất động sản vẫn lớn. Theo tôi, thị trường bất động sản khó khởi sắc trong tương lai 5-7 năm tới.

Phải nhìn nhận rằng, thị trường bất động sản của chúng ta hiện nay rất bất cân đối, tức là chỗ thừa, chỗ thiếu, cả ở phía cầu lẫn ở phía cung. Nếu trước đây Chính phủ kịp nhận ra vấn đề và có động thái can thiệp và điều tiết kịp thời thì vẫn đề không quá trầm trọng như hiện nay.

Các phân khúc nhà ở giá cao thì dư cung, trong khi lại dư cầu ở phân khúc nhà ở giá thấp. Chính vì vậy, hiện nay cũng như trong tương lai, các dự án nhà ở giá thấp sẽ vẫn luôn có đủ sức cầu để hấp thụ. Nếu như ngân hàng chấp nhận tham gia vào các dự án này thì rủi ro có thể giảm đi, song phải chấp nhận là sẽ không thể có lợi nhuận nhiều được nhưng cái quan trọng ở đây chính là sự ổn định.

Rủi ro thứ hai là rủi ro tín dụng. Rủi ro này thực ra liên quan đến rủi ro thị trường. Các khoản nợ xấu của ngân hàng hiện nay phần lớn là do cho vay các dự án bất động sản không thể thu hồi.

Nếu bây giờ ngân hàng tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản thì sẽ hết sức rủi ro. Nguyên tắc đầu tư là không nên để chung trứng vào trong một rổ. Cái rổ trứng bị đổ vỡ còn chưa lấy lại được thì liệu có nên bỏ tiếp trứng vào cái rổ đó không?

Rủi ro tiếp theo là rủi ro về dòng tiền. Chúng ta không biết được các dự án bất động sản khi nào sẽ hoàn thành, khi nào sẽ bán được, bán được bao nhiêu, bán được với giá nào... và thu nhập của người đi vay.

Nếu như dòng tiền từ dự án bất động sản được tạo ra không khớp với kế hoạch trả nợ và tái tài trợ của ngân hàng cũng sẽ tạo ra nguy cơ nợ xấu, hoặc nếu không sẽ phải tái cơ cấu lại kế hoạch trả nợ, làm phát sinh thêm chi phí giám sát và quản lý cho ngân hàng.

Rủi ro nữa là rủi ro kỹ thuật. Định giá một bất động sản hiện hữu đã hình thành đã khó, nay định giá một bất động sản hình thành trong tương lai càng hết sức khó khăn. Chúng ta có rất nhiều mô hình định giá nhưng quan trọng là các giả định thông số đầu vào.

Một rủi ro cũng không thể không nói đến là rủi ro đạo đức. Như tình hình thực tế thời gian qua cho thấy người ta có sơ sở để lo ngại đến vấn đề đạo đức của nhân viên thẩm định tín dụng, các tổ chức thẩm định giá tài sản…

Tình trạng cố tình nâng giá khống tài sản đảm bảo để tăng hạn mức cho vay vốn đã được phản ánh. Nay việc định giá tài sản hình thành trong tương lai lại càng có cơ sở để thổi phồng các giả định lạc quan về triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản.

Rủi ro cuối cùng là rủi ro pháp lý. Mặc dù đã có các hướng dẫn cụ thể về các thủ tục thế chấp, công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm… song với tình trạng bất cập trong các quy định xử lý tài sản đảm bảo nợ vay tại ngân hàng hiện nay thì các thủ tục trên đây không đủ để giải quyết.

Như chúng ta biết, việc xử lý nợ xấu hiện nay gặp một trở ngại là xử lý tài sản đảm bảo. Mặc dù trong các hợp đồng thế chấp có công chứng luôn có điều khoản dành cho ngân hàng có quyền xử lý nợ để thu hồi nhưng lại có quy định phải có sự đồng ý của khách hàng. Quy định mâu thuẫn này vẫn chưa được tháo gỡ.

Bên cạnh đó, nhiều lo ngại có tính pháp lý khác, chẳng hạn như việc dự án chậm tiến độ, giao nhà không đúng hạn, chủ dự án bị giải thể, phá sản, tình trạng chủ đầu tư thế chấp dự án ở nhiều ngân hàng khác nhau… Để giải quyết hết được các rủi ro này đòi hỏi phải có một hệ thống tòa án hữu hiệu. Rõ ràng đòi hỏi này là quá “xa xỉ” với chúng ta hiện nay.

Ngân hàng bị “ép” tham gia?

Thời gian vừa qua, liên tục những chính sách chỉ có lợi cho doanh nghiệp bất động sản được đưa ra khiến dư luận đặt câu hỏi về vấn đề lợi ích nhóm giữa những người ban hành chính sách và doanh nghiệp bất động sản. Ông có đồng tình với quan điểm này không? Áp vào việc cho thế chấp trên giấy vừa được thông qua, biểu hiện lợi ích nhóm được thể hiện như thế nào (nợ xấu bất động sản vẫn rất cao, ngân hàng bị đặt vào một chính sách tiềm ẩn đầy rủi ro)?

Tôi không có ý kiến liệu có lợi ích nhóm giữa những người ban hành chính sách và doanh nghiệp bất động sản hay không. Tuy nhiên, dựa trên nhiều quy định pháp lý liên quan, tôi nghĩ ngân hàng hoàn toàn có quyền chủ động trong việc chấp nhận cho vay hay không cho vay đối với bất kỳ một khách hàng nào dựa trên mục tiêu và chiến lược hoạt động của bản thân ngân hàng. Các đánh đổi giữa lợi nhuận và rủi ro, cũng như yêu cầu phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng.

Ngân hàng không nên tham gia vào trò chơi này trừ khi được bảo hiểm thích đáng. Rủi ro sẽ có tiềm năng chuyển sang vai của Chính phủ mà xét cho cùng cũng là người dân nộp thuế phải gánh chịu.

Tuy nhiên, điều người ta lo ngại chính là cái cấu trúc sở hữu chéo, sở hữu ngầm trong hệ thống ngân hàng, khiến cho các quyết định phân bổ vốn không dựa trên chuẩn mực thị trường, các hành vi ra quyết định bị che đậy, các quy định đảm bảo an toàn bị vô hiệu hóa.

Đối với các ngân hàng thuộc sở hữu nhà nước, sự lo ngại là do các khoản cho vay chỉ định của Chính phủ. Bởi vì trên thực tế cho thấy Chính phủ thường có các can thiệp vào hoạt động của các ngân hàng này, trong khi đó cơ quan giám sát ngân hàng lại trực thuộc Ngân hàng Nhà nước – một định chế vốn đã không được độc lập với Chính phủ - nên thường thiếu trách nhiệm giải trình.

Như vậy, nói là quyền nhưng lại có thể là nghĩa vụ. Nếu trước đây, khi không được trao quyền này thì bản thân các ngân hàng có thể xem đó như một rào cản pháp lý để có thể từ chối trách nhiệm tài trợ.

Song bây giờ thì rất khó lẩn tránh nghĩa vụ nếu như có quyết định nào đó áp đặt một chỉ tiêu cho vay lên các ngân hàng. Điều này có nguy cơ xảy ra không chỉ đối với các Ngân hàng thương mại nhà nước mà còn đối với cả các Ngân hàng thương mại cổ phần khi tình trạng sở hữu chéo hiện nay, cùng với sự mù mịt về người sở hữu cuối cùng, vẫn chưa được nhận diện và xử lý.

Liệu ông có thể dự đoán khả năng đi vào thực tế của chính sách cho thế chấp nhà trên giấy này, liệu có lặp lại kịch bản gói 30.000 tỷ hay sẽ rơi vào tình trạng… bi đát hơn? Liệu có khả năng ngân hàng sẽ bị “ép” cho vay để chính sách được đi vào thực tế không và vì sao, thưa ông?

Điều quan trọng là ngân hàng phải đánh giá được uy tín tín dụng và năng lực trả nợ của khách hàng một cách khách quan. Nếu tài trợ cho chủ dự án thì phải đánh giá năng lực tài chính và tính khả thi của dự án nhà ở; còn tài trợ cho người mua nhà thì phải căn cứ vào thu nhập của họ.

Với một giả định hoàn hảo là mọi thứ này đều tốt, khi đó ngân hàng vẫn nên tài trợ vốn cho khách hàng và thậm chí không cần phải quan tâm đến tài sản đảm bảo, chưa cần nói đó là tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai.

Trên thực tế, một khoản cho vay tín chấp trả góp từ nguồn thu nhập trong tương lai của khách hàng cũng có bản chất là đảm bảo bằng nguồn tài sản (tức thu nhập) hình thành (tức kiếm được) trong tương lai. Do vậy, việc cho phép thế chấp một tài sản là nhà ở chẳng hạn hình thành trong tương lai cũng không phải là điều gì đó quá xa lại với nguyên lý cho vay.

Tuy nhiên trong thực tế, đặc biệt khi nhìn vào tình hình hiện nay thì quả là hết sức rủi ro, hết sức mạo hiểm để đưa ra các quyết định cho vay không có đảm bảo hay cho vay dựa trên sự đảm bảo không chắc chắn trong tương lai.

Tôi nghĩ bản thân các ngân hàng sẽ thừa biết phải cân nhắc như thế nào rồi. Nếu như các lãnh đạo ngân hàng là độc lập thì họ sẽ hành xử theo kiểu ngại rủi ro và họ sẽ hành xử rất thận trọng.

Ngược lại, khi có một số cổ đông lớn có quyền chi phối hoạt động điều hành thì hành xử của ngân hàng sẽ khác. Trong điều kiện một số ngân hàng đang bị suy yếu vốn, thì tâm lý là thích rủi ro, có thiên hướng chấp nhận rủi ro nhiều hơn.

Biểu hiện của nó là các ngân hàng này sẽ chấp nhận tài trợ vốn nhưng đòi hỏi một mức lãi suất cao hơn. Tuy nhiên cũng cần phải lưu ý là trong một thị trường tài chính không hoàn hảo thì lãi suất có thể bị đẩy lên cao do bất cân xứng thông tin và tình trạng định giá sai. Trong trường hợp này thì nguy cơ ngân hàng bị “ép” cho vay là hoàn toàn có thể xảy ra.

Để cứu thị trường bất động sản đồng thời hỗ trợ người dân có nhà, theo ông, sự can thiệp của ngân hàng có thể có là gì?

Cứu thị trường bất động sản và hỗ trợ người dân có nhà là hai việc khác nhau, không nên nhầm lẫn mà ghép chung vào. Mong muốn người dân, đặc biệt là người nghèo, người có thu nhập thấp có nhà ở là hoàn toàn chính đáng.

Đối với nhiều người, đặc biệt là người nghèo, có được một căn nhà để ở mà không phải ở nhờ hay đi thuê là ước muốn, thèm khát nhưng nhiều khi nó lại trở thành cái mà người ta lợi dụng.

Ở góc độ ngân hàng, họ không có lý do gì và càng không thể can thiệp nhằm đảm bảo nhu cầu nhà ở cho người dân nói chung. Hơn nữa, bản thân ngân hàng hiện cũng đang sa lầy vào cái “của nợ” bất động sản mà tự bản thân họ cũng khó có thể thoát ra được, lấy gì có thể gọi là hỗ trợ người dân có nhà.

Nếu nhìn tích cực hơn một chút thì rõ ràng các ngân hàng cũng muốn cho vay hỗ trợ nhà ở cho người dân. Tuy nhiên đừng quên rằng mục tiêu của họ vẫn phải là lợi nhuận.

Tôi thiết nghĩ ngân hàng không nên tham gia vào trò chơi này trừ khi anh được bảo hiểm thích đáng. Nhà nước có thể bảo hiểm cho ngân hàng nhưng khi đó rủi ro sẽ có tiềm năng chuyển sang vai của Chính phủ mà xét cho cùng cũng là người dân nộp thuế phải gánh chịu.

Nếu như một chính sách thuế có tính công bằng dọc thì một chính sách bảo hiểm như vậy của Chính phủ vẫn có thể chấp nhận được. Thế nhưng trên thực tế không dễ như vậy. Sự chi phối của các nhóm lợi ích, đặc quyền đặc lợi luôn làm cho các chính sách, từ khâu thiết kế cho đến khi thực thi luôn bị bóp méo hoặc thậm chí là bị lợi dụng, ngay cả khi ý định của những nhà hoạch định chính sách là hết sức tốt đẹp.

Xin trân trọng cảm ơn ông!