Những điều cần biết khi có ý định mua chung cư

Hiện nay, trên thị trường có rất nhiều sản phẩm nhà chung cư được các Chủ đầu tư và Sàn giao dịch bất động sản rao bán. Tham gia vào thị trường này cũng có nhiều sản phẩm lỗi, sản phẩm không đủ điều kiện mua bán – giao dịch…và các sản phẩm do các Chủ đầu tư làm ăn chưa nghiêm túc; một số Sàn giao dịch bất động sản tiếp tay cho các hoạt động “gian dối” của các Chủ đầu tư.

Việc này cần được nhận diện để khách hàng hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình và làm rõ với các đơn vị Sàn, các Chủ đầu tư cũng như tìm hiểu kỹ các thông tin Dự án trước khi ký Hợp đồng mua bán.

Các vấn đề pháp lý của Dự án

Khi tìm hiểu về Dự án, khách hàng cần yêu cầu các Sàn giao dịch và Chủ đầu tư cung cấp các tài liệu theo Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Bởi hiện nay, theo khảo sát của PV thì nhiều thông tin không được các Chủ đầu tư và Sàn giao dịch BĐS công khai, tuân thủ công bố trên các phương tiện như: Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản.

Đa số phương thức kinh doanh hiện nay của các Chủ đầu tư đều là che dấu thông tin, các Sàn giao dịch bất động sản cũng che dấu thông tin và các Sàn giao dịch bất động sản thường giao khoán cho nhân viên kinh doanh của mình lập mỗi người một website riêng về dự án và tự cạch tranh nhau để vẽ ra các viễn cảnh kỳ ảo về dự án nhưng “giấu nhẹm” những thông tin mà họ buộc phải công bố theo đúng khoản 2, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:

a) Loại bất động sản;

b) Vị trí bất động sản;

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;

d) Quy mô của bất động sản;

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất như (Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của Dự án; Giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư; Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh của Chủ đầu tư; Giấy phép xây dựng của Dự án;Văn bản thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất Dự án; Văn bản xác nhận/cho phép của Sở xây dựng về việc Dự án tòa nhà chung cư đủ điều kiện được phép huy động vốn hoặc giao dịch mua bán/chuyển nhượng; Văn bản bảo lãnh của Ngân hàng thương mại về việc bảo lãnh nghĩa vụ của Chủ đầu tư liên quan đến việc Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ cam kết trong Hợp đồng mua bán (Ngân hàng này phải nằm trong danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai do Ngân hàng nhà nước công bố).

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Lưu ý khi đàm phán, giao dịch

Thường, Sàn giao dịch và các đại diện bán hàng của Chủ đầu tư đều đưa ra những lời quảng cáo “có cánh”, nhưng thực chất đã có rất nhiều Dự án bất cập trên địa bàn TP.Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh đã được cơ quan nhà nước, cơ quan báo chí và người dân chỉ ra. Do đó, người đi mua nhà cần lưu ý một số vấn đề sau:

Hợp đồng môi giới giữa Sàn giao dịch bất động sản ký với người mua cần quy định rõ trách nhiệm của Sàn giao dịch đối với việc thẩm định hồ sơ pháp lý của Chủ đầu tư theo đúng quy định tại điều 72 Luật kinh doanh Bất động sản 2014:

1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.

2. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Gần đây, sau khi nhiều Chủ đầu tư bị phanh phui các hoạt động làm ăn “gian dối” thì gần như chưa thấy bất kỳ Sàn giao dịch bất động sản nào bị khách hàng khởi kiện xử lý trách nhiệm bồi thường (trong khi người mua phải trả phí môi giới thường khoảng 1-5 triệu/m2 tùy Dự án) do cung cấp thiếu trung thực hồ sơ và vẽ ra những viễn cảnh thần tiên nhưng thực tế khi nhận nhà người mua mới té ngửa khi phát hiện quá nhiều bất cập mà nhiều khi đấu tranh không nổi vì Chủ đầu tư quá yếu kém hoặc chây ì, thách thức cư dân trong khi Sàn giao dịch bất động sản lại “vô can”?

Người mua nhà cũng cần biết và tìm hiểu ngay việc Chủ đầu tư đã đăng ký hợp đồng mẫu theo quy định của Luật bảo vệ người tiêu dùng, Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa:

+ Đăng ký tại Sở công thương đối với Chủ đầu tư đăng ký hợp đồng mẫu với 01 Tòa nhà trên địa bàn 01 tỉnh; và

+ Đăng ký tại Cục quản lý cạnh tranh với Chủ đầu tư đăng ký hợp đồng mẫu áp dụng cho 2 tỉnh trở lên:  http://www.vca.gov.vn/HopDongMau.aspx?lg=1&Cate_ID=453&lhh=25.

Đây là một việc hết sức cần thiết bởi hợp đồng mua bán đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định nội dung, hồ sơ pháp lý, …và các thỏa thuận mang tính áp đặt của Chủ đầu tư đã phải giải trình và loại bỏ trong quá trình này. Nếu Dự án chưa được đăng ký hợp đồng mẫu tức Chủ đầu tư đang vi phạm pháp luật trong việc người mua nhà cần lưu ý theo quy định tại Điều 2, Thông tư 03/2014/TT-BTX thì:

1. Ban hành kèm theo Thông tư này bản hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ.

2. Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành (8/4/2014), các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu ban hành kèm theo Thông tư này thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu quy định tại Thông tư này với cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng”.

Các vấn đề cần lưu ý trong Hợp đồng mua bán

+ Yêu cầu ghi rõ thông tin về diện tích sở hữu chung Dự án để đảm bảo quyền lợi của mình khi có Dự án phải được có các tiện ích như đường giao thông, sân chơi trẻ em, các tiện ích công cộng, cây xanh…..

+ Yêu cầu Chủ đầu tư/Sàn giao dịch bất động sản cung cấp Phối cảnh tổng thể của Dự án và cam kết đầu tư đầy đủ như phối cảnh của Dự án;

+ Thiết kế mặt bằng điển hình căn hộ dự kiến mua, căn hộ mẫu…;

+ Yêu cầu Chủ đầu tư chỉ rõ và xác định nơi bố trí Nhà sinh hoạt cộng đồng, diện tích và trang thiết bị…của Nhà sinh hoạt cộng đồng;

+ Yêu cầu Chủ đầu tư/Sàn giao dịch bất động sản cung cấp giá dịch vụ quản lý Tòa nhà (khi chưa thành lập được Ban quản trị tòa nhà chung cư thì Chủ đầu tư quản lý);

+ Yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp thông tin về Nhà máy điện, nước…và đặc biết là chất lượng nước mà Dự án sẽ đấu nối (bởi đã quá nhiều Dự án khi được Chủ đầu tư quảng cáo là cao cấp nhưng thực chất khi cư dân về ở mới biết mình bị dùng nước giếng khoan hoặc dùng các nguồn nước do các nhà máy không đạt tiêu chuẩn cung cấp với giá cắt cổ và liên tục mất nước);

+ Yêu cầu Chủ đầu tư cam kết bàn giao toàn bộ công trình cho người dân phải hoàn thiện các công trình: Phòng cháy chữa cháy được nghiệm thu, tòa nhà đã có đầy đủ điện, nước, xử lý nước thải, nhà để xe, khu sinh hoạt cộng đồng, khu chức năng, cây xanh…mới được coi là hoàn thiện và bàn giao chứ không nhận bàn giao khi Chủ đầu tư chưa đầu tư đồng bộ;

+ Yêu cầu Chủ đầu tư cần cam kết và công khai ngay khi ký hợp đồng số tiền kinh phí bảo trì phần diện tích mà Chủ đầu tư giữ lại và dự kiến thu của người mua nhà và các tầng thương mại nếu có và phải phong tỏa số tiền này trong tài khoản tại Ngân hàng bởi bản chất Chủ đầu tư chỉ thu hộ Ban quản trị Tòa nhà chung cư sau này chứ họ không được phép sử dụng và tiêu vào khoản tiền này.

+ Yêu cầu Chủ đầu tư làm rõ và chỉ kích hoạt điều khoản bảo hành đối với các trang thiết bị trong căn hộ khi nhận bàn giao căn hộ;

+ Xác định rõ trong hợp đồng đúng theo khoản 2, Điều 85 Luật nhà ở năm 2014 là: “Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

+ Quy định về việc bồi thường cho người mua Nhà nếu không thực hiện trách nhiệm tổ chức hội nghị Nhà chung cư để cư dân bầu Ban quản trị đại diện cho mình;

+ Đàm phán việc bố trí chỗ để xe máy, ô tô bởi đa số chủ đầu tư hiện nay không bố trí đủ chỗ đỗ ô tô cho cư dân và các cơ quan Nhà nước cũng đang cố ý bao che phê duyệt Dự án khi không tuân thủ tiêu chuẩn Việt Nam về diện tích đỗ xe đối với các Tòa nhà chung cư;

+ Cần đàm phán yêu cầu trách nhiệm bàn giao kinh phí bảo trì là trách nhiệm với mỗi cư dân để cư dân có thể yêu cầu báo cáo, giám sát nếu Chủ đầu tư cố tình cản trở không thực hiện việc Tổ chức hội nghị Nhà chung cư;

+ Đàm phán việc yêu cầu Chủ đầu tư cam kết không xây dựng nhà chung cư trái với thiết kế được duyệt, nâng tầng, không nghiệm thu được PCCC, điện nước…phải bồi thường trách nhiệm ra sao?

Những vướng mắc có thể gặp phải

Chủ đầu tư không bố trí Nhà sinh hoạt cộng đồng;

Không đầu tư cảnh quan đồng bộ như thiết kết (thiếu cây xanh, khu vui chơi của trẻ em không có bất kỳ sự đầu tư nào và cố ý bàn giao là khu đất trống hoặc chiếm dụng biến tướng thành các khu sân tenis, sân bóng…., không chịu hoàn thiện phần diện tích thương mại để trống rỗng các tầng thương mại mọc cỏ, đọng nước và tiềm ẩn các nguy cơ về an ninh, an toàn của Tòa nhà;

Không bố trí được chỗ đỗ xe hoặc hầm đỗ xe cứ mưa là ngập hỏng hóc xe cộ và mất an toàn;

Không có đường đi hoặc không thể đấu nối hạ tầng giao thông; Đường xá ngập nặng mỗi khi mưa xuống bởi không có hệ thống thoát nước và hệ thống xử lý nước thải gây ô nhiễm môi trường và tiềm ẩn rủi ro dịch bệnh…;

Không bàn giao quỹ bảo trì và/hoặc đã tiêu hết quỹ bảo trì vào các mục đích khác hoặc cố ý không tính toán và hoàn trả Ban quản trị các Tòa nhà đầy đủ kinh phí bảo trì, tiền lãi từ việc gửi kinh phí bảo trì ….;

Đấu nối bừa bãi vào hệ thống cấp nước bắt chẹt của 1 vài đơn vị cấp nước sân sau khiến chất lượng nước không đảm bảo tiêu chuẩn và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn nhưng cư dân cứ kêu hoặc phản đối thì sẽ bị cắt nước, cắt điện….rất phức tạp;

Nhốt cư dân vào một Tòa nhà và các tòa nhà xung quanh, không gian cảnh quan không được đầu tư đồng bộ dẫn đến việc ảnh hưởng đến đời sống, an ninh …cũng như không biết mình thuộc tổ dân phố, đơn vị hành chính nào quản lý;

Cố ý không tổ chức hội nghị Nhà chung cư, cài người, mua chuộc….để có được 1 Ban quản trị Tòa nhà nhưng lại đồng thuận tuyệt đối các sai phạm của Chủ đầu tư và thỏa thuận (%) hoặc cho tiền để được các thành viên Ban quản trị này lờ đi các sai phạm hoặc không đấu tranh các sai phạm.

Đặc biệt, một số Chủ đầu tư ghi trên hợp đồng mua bán diện tích sử dụng chung của các căn hộ rất lớn thường là cả khu đô thị nhưng khi làm sổ hồng họ chỉ làm diện tích sử dụng chung là khuôn viên của Tòa chung cư (việc này thường xảy ra đối với các Chủ đầu tư mua lại Dự án của các đơn vị đầu tư hạ tầng) và thậm chí họ còn được cơ quan quản lý Nhà nước hậu thuẫn để biến diện tích sử dụng chung thành sở hữu riêng của họ;

Ngoài ra, cư dân lưu ý thêm để giám sát các quyền lợi của mình như toàn bộ chi phí dịch vụ sẽ được hạch toán vào tổng thu phí dịch vụ để chi cho Ban quản lý tòa nhà gồm: tiền gửi xe máy tại tầng hầm, % tiền gửi giữ xe ô tô, tiền gửi giữ ô tô tại các cung đường hành lang và các diện tích công cộng của Tòa nhà, tiền phí quản lý đối với diện tích Chủ đầu tư giữ lại, diện tích tầng thương mại do bên thứ 3 quản lý, thu phí quảng cáo của các bên thứ 3;

Với những nội dung trên, hi vọng rằng người mua nhà sẽ tìm được căn hộ ưng ý, đầy đủ cơ sở pháp lý, tránh những rủi ro không đáng có.