Những vướng mắc ở dự án Golden West và nỗ lực của chủ đầu tư

Được biết, Golden West trước kia là dự án do Tổng công ty Cơ khí xây dựng – Công ty TNHH MTV (COMA) làm chủ đầu tư, được thiết kế bởi các kiến trúc sư của Singapore. Dự án có tổng diện tích là 8.777m², bao gồm 3 tòa tháp chung cư với khoảng 300 căn hộ, diện tích căn hộ nhỏ nhất là 140m², diện tích căn hộ lớn nhất là 275m². Dự án có 3 mặt tiền khá đẹp nằm trên các tuyến đường chính, đó là, mặt phía Đông Nam tiếp giáp với tòa Time Tower( HACC1), một mặt tiếp giáp đường Lê Văn Thiêm, mặt phía Nam đi ra đường Nguyễn Tuân, còn lại mặt phía Tây quay sang Làng sinh viên Hacinco, tạo thành một quần thể đồng bộ tại khu vực này. Trong quá trình triển khai do phía COMA gặp khó khăn về tài chính nên đã chuyển nhượng và Vietradico mua lại dự án theo quyết định số 7116/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội, hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên ký ngày 20/01/2015.

Sau khi mua lại dự án, do thị trường bất động sản thời điểm đó đóng băng, với loại diện tích căn hộ lớn, tiện ích và không gian cao cấp với giá cả ước tính 35 đến 36 triệu/m² và phân khúc hướng tới là nhóm khách hàng thu nhập cao; chính điều đó làm cho dự án không thể thanh khoản được nên Vietradico đã đề xuất với Thành phố Hà Nội điều chỉnh dự án, tăng số lượng căn hộ thành hơn 600 căn, với diện tích nhỏ nhất chỉ là 75,7m², diện tích lớn nhất là 107,5m². Vì vậy đã giúp cho dự án đang ở trạng thái đóng băng trở lên “hot” trên thị trường giao dịch. Bởi ở diện tích này, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của hầu hết người dân có mức thu nhập tầm trung. Bên cạnh đó, để giải quyết một phần khó khăn về vốn, Vietradico đã ký kết hợp đồng ủy quyền phân phối căn hộ với Công ty Cổ phần Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc với mức giá khoảng từ 22 triệu đồng/m² và việc bán căn hộ được Đất Xanh Miền Bắc thực hiện giao dịch với khách hàng. Tuy nhiên, việc chuyển đổi căn hộ thành diện tích nhỏ hơn và cân bằng các tiện ích đi kèm cũng làm cho Vietradico gặp không ít khó khăn, vướng mắc do phải hoàn thiện thủ tục pháp lý phát sinh sau khi chuyển nhượng, các thủ tục điều chỉnh dự án; không những thế, tại thời điểm nhận bàn giao từ COMA, dự án cũng đang bị chậm tiến độ khoảng 03 tháng. Đặc biệt là công năng của 3 tòa tháp thay đổi cả về thiết kế, bố trí lại vị trí căn hộ, các thiết bị thuộc hạng mục Phòng cháy chữa cháy (PCCC), cấp thoát nước, hộp kỹ thuật, vệ sinh, các ô thoáng của tòa nhà,… thay đổi khá nhiều, điều đó đã làm tiến độ dự án phải kéo dài. Quá trình triển khai dự án sau chuyển nhượng, Vietradico đã cố gắng huy động mọi nguồn lực đẩy nhanh tiến độ.

Về thiết kế đã được phê duyệt, tòa nhà có chiều cao hơn 104m, với 25 tầng nổi, 3 tầng hầm, 2 tầng kỹ thuật (thuộc trên tầng 2, tức tầng 2A và trên tầng 19, tức tầng 19A). Hai tầng hầm gồm: Tầng hầm 2 (B2), tầng hầm 3 (B3) được thiết kế làm nơi để xe của cư dân và văn phòng cho thuê, tầng hầm 1 (B1) làm khu dịch vụ thương mại, khu kỹ thuật và một phần để xe của trung tâm thương mại, có nhiều nét tương đồng với dự án Vincom Royal City. Tiếp đó là tầng 2 và tầng 19A làm tầng kỹ thuật. Còn lại từ tầng 3 đến tầng 25 là tầng căn hộ.

Việc một số người dân mua căn hộ thuộc dự án đã được nhà nước điều chỉnh về phần diện tích, không gian tiện ích nhưng vì chưa hiểu rõ hết nên có một số yêu cầu như bản vẽ thiết kế cũ của COMA cho rằng tầng 19A là tầng cây xanh, sân chơi là hoàn toàn không chính xác với thiết kế và phê duyệt của cơ quan chức năng. Qua tìm hiểu chúng tôi được biết, việc người dân hiểu tầng 19A – tầng kỹ thuật là tầng cây xanh một phần do quá trình phân phối dự án, để thu hút khách hàng, đã xuất hiện một số tờ rơi quảng cáo tầng 19A là tầng cây xanh, sân chơi (theo thiết kế cũ với diện tích căn hộ lớn và tiện ích cao cấp) mà không thông qua chủ đầu tư là hoàn toàn sai lệch với thiết kế và phê duyệt của Thành phố Hà Nội; thực tế, tầng 19A theo bản vẽ thiết kế được thẩm định là tầng kỹ thuật. Đây là việc quảng cáo không đúng  so với thực tế, gây ra rất nhiều hiểu lầm giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Nếu nhìn sang hàng trăm dự án chung cư căn hộ từ nhỏ đến lớn, kể cả những dự án đình đám như: Vincom Royal City, Hapulico Complex, Hồ Gươm Plaza, Dương Nội,… cũng chưa có một chủ đầu tư nào dành hẳn một tầng làm tầng cây xanh, sân chơi. Bởi những chi phí đầu tư là không nhỏ sẽ có nguy cơ dẫn đến dự án thua lỗ.

Mặt khác, về diện tích sinh hoạt chung cũng như diện tích nhà trẻ theo bản vẽ thẩm duyệt vẫn được Vietradico đảm bảo tuyệt đối, nhất là lối ra vào và bối cảnh xung quanh tòa nhà. Phía chủ đầu tư Vietradico cũng cam kết thực hiện đến cùng theo đúng như thiết kế, song do hiện nay, còn một số hạng mục phụ nhỏ đang hoàn tất nên phía chủ đầu tư mới thực hiện mua vật tư, đồ dùng phục vụ sinh hoạt chung của cư dân khi xây dựng xong diện tích này sẽ đưa vào sử dụng.

Để đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua nhà theo hợp đồng mua bán căn hộ, cũng như tại thời điểm tháng 5/2016, nhiều khách hàng có đơn đề nghị được nhận bàn giao căn hộ thô để tiến hành sửa chữa nên chủ đầu tư đã chấp nhận cho một số khách hàng tạm thời vào sửa chữa căn hộ. Đồng thời, phía Vietradico cũng nỗ lực hoàn thiện thủ tục pháp lý còn lại của dự án trong thời gian sớm nhất để giải quyết những khó khăn về chỗ ở của khách hàng mua nhà.

Mặt khác, do dự án chậm tiến độ đến từ hai phía, cả khách quan và chủ quan nên mặc dù đã bàn giao cho khoảng 200 căn hộ vào tiếp tục hoàn thiện và ở từ tháng 6/2016, tức hơn một năm nay song chủ đầu tư vẫn chưa thu bất cứ một đồng tiền phí dịch vụ nào. Hiện Vietradico đang phải gồng mình lên để vận hành tòa nhà bởi mỗi tháng chủ đầu tư phải tự cân đối tài chính bỏ ra hàng trăm triệu đồng thuê Công ty cổ phần kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản Home Care là đơn vị chuyên nghiệp quản lý, vận hành tòa nhà, chi phí vệ sinh, thang máy, bảo vệ,... Đây là nỗ lực rất lớn từ phía chủ đầu tư dự án.

Một số ý kiến phản ánh công tác an toàn khi thi công và một số vật thể lạ rơi từ trên cao xuống sân nội bộ xảy ra trong thời gian qua, Vietradico cho biết đã luôn đôn đốc, nhắc nhở và có chế tài xử phạt theo hợp đồng đối với các nhà thầu thi công tại dự án nếu không tuân thủ biện pháp thi công, biện pháp đảm bảo an toàn lao động, các quy định về an toàn lao động theo pháp luật hiện hành. Đến nay, về phía các nhà thầu thuộc quyền quản lý của Vietradico, chưa ghi nhận trường hợp nào gây mất an toàn. Tuy nhiên, hiện nay bên cạnh dự án còn có 2 công trình của HUD (Tòa nhà Văn phòng) và HACC1 (Dự án Timetower) thi công, quá trình thi công 2 dự án này đã để một số dụng cụ lao động rơi xuống đường nội bộ, làm vỡ kính tại lối lên xuống của dự án, phía Vietradico đã có ý kiến và biên bản xác nhận của chủ đầu tư dự án Timetower.

Cùng với đó, Vietradico đã nhiều lần làm việc với cơ quan Cảnh sát PCCC tiến hành nghiệm thu hạng mục PCCC, dự kiến thời gian tới sẽ tiến hành kiểm tra để nghiệm thu hệ thống đưa vào sử dụng. Đối với hành lang, ô thoáng tại các tầng của dự án, việc đổ kín sàn bê tông tại các ô trống tầng của dự án đã được Sở Xây dựng Hà Nội chủ trì các bên liên quan kiểm tra và Thanh tra Sở Xây dựng lập biên bản vi phạm hành chính và quyết định phạt vi phạm hành chính số 48/QĐ-XPVPHC ngày 09/6/2016. Sở Xây dựng Hà Nội đã có văn bản số 4054/SXD-Ttr ngày 23/5/2016 báo cáo UBND Thành phố Hà Nội về việc này; đến ngày 30/5/2016, UBND Thành phố Hà Nội có văn bản số 3166/UBND-ĐT đồng ý với đề xuất của Sở Xây dựng Hà Nội, trong đó yêu cầu Vietradico dừng thi công xây dựng công trình, chỉ được phép thi công xây dựng khi hoàn thiện các thủ tục điều chỉnh theo quy định của pháp luật. Vì vậy, cho đến nay, Vietradico vẫn nghiêm túc chấp hành theo chủ trương của UBND Thành phố Hà Nội, giữ nguyên vị trị ô thoáng, đồng thời liên hệ với các cơ quan chức năng xin phép điều chỉnh dự án. Song để đảm bảo yêu cầu an toàn, Vietradico đã tiến hành lắp dựng lan can an toàn bằng thép (chiều cao 1,1m) tại các vị trí trên và thường xuyên nhắc nhở, cảnh báo an toàn đến cư dân.

Việc một số thông tin cho rằng Vietradico bán các ô thoáng, song trên thực tế, đến nay chủ đầu tư  Golden West khẳng định chưa ký bất kỳ một hợp đồng nào với khách hàng, do vậy những thông tin trái chiều về việc chủ đầu tư bán các ô thoáng là không chính xác.

Về diện tích sở hữu chung (tức sinh hoạt cộng đồng), diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng của dự án được tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng và được ghi rõ trong nội dung hợp đồng. Vietradico cam kết tuân thủ đúng các quy định này. Đối với Phòng sinh hoạt cộng đồng, theo thiết kế được thẩm định đặt tại vị trí tầng 2 của dự án và sẽ được tiến hành thi công sau khi Vietradico hoàn chỉnh các thủ tục về điều chỉnh dự án theo quyết định 3166/UBND-ĐT của UBND Thành phố Hà Nội.

Một chi tiết khác, để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (GCNQSH), Vietrdico sẽ chịu trách nhiệm tiến hành các thủ tục xin cấp GCNQSH căn hộ cho các khách hàng sau khi hoàn thiện các thủ tục điều chỉnh và nghiệm thu dự án theo đúng quy định của pháp luật. Cùng với đó là Quỹ bảo trì của dự án, hiện tại, chỉ có một số ít khách hàng đã nộp Quỹ bảo trì, còn một số lượng lớn các khách hàng chưa đóng phần phí này. Về nguyên tắc, số tiền bảo trì đã được Vietradico gửi tài khoản riêng theo đúng quy định của pháp luật và sẽ được bàn giao cho Ban quản trị tòa nhà sau khi Vietradico tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu