Ông Phạm Sỹ Liêm: "Dự án BĐS muốn đưa vào kinh doanh phải có giấy phép xây dựng"

Xung quanh vấn đề thắt chặt các điều kiện của luật kinh doanh bất động sản, PV Doanh nghiệp Việt Nam đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tich Tổng hội Xây dựng Việt Nam.

Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi vừa được Bộ Xây Dựng công bố đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ hơn: Đối với dự án thì phải có hồ sơ, bản vẽ thi công, tiến độ phê duyệt. Ông đánh giá thế nào về các điều khoản mới này?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Khi duyệt một dự án thì đầu tiên là duyệt chủ trương của dự án. Chủ trương của dự án là báo cáo tiền khả thi hoặc là báo cáo khả thi của dự án. Nếu có một vài bản vẽ chẳng qua chỉ để thuyết minh thôi. Nếu có chủ trương thì mới làm còn nếu không đến lúc vẽ ra tốn bao nhiêu là tiền của và công sức lại không được duyệt thì lại lãng phí. Duyệt là duyệt báo cáo, hoặc đối với dự án lớn thì duyệt báo cao tiền khả thi trước. Rôi đến duyệt báo cáo khả thi để người ta khỏi mất công. Tuy nhiên, việc siết chặt các điều kiện trong luật kinh doanh BĐS sẽ đem lại độ an toàn cao hơn cho người mua nhà. 

Đáng chú ý là trong luật kinh doanh BĐS mới có điều khoản: Đối với các dự án BĐS muốn được đưa vào kinh doanh phải có thêm giấy phép xây dựng, điều này gây khó khăn gì cho các chủ dự án, thưa ông?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Giấy phép xây dựng không phải để duyệt năng lực của chủ dự án. Giấy phép xây dựng có nhiệm vụ là kiểm tra tất cả các quá trình trước đó người ta đã tuân thủ pháp luật hay chưa. Ví dụ, đất đai có hợp pháp không? Đã được quyết định như thế nào? Các khảo sát thiết kế có đủ tư cách không? Người thiết kế có đủ tư cách không và các thiết kế này có phù hợp với các tiêu chuẩn của nhà nước không? Vấn đề môi trường thế nào? Có ảnh hưởng gì không? Nghĩa là kiểm tra tất cả mọi vấn đề mà luật pháp yêu cầu trước khi xây dựng là phải có đủ. Nếu không có thì chưa thể cấp giấy phép xây dựng.

Việc thắt chặt các điều kiện trong luật kinh doanh BĐS có hạn chế được các dự án ma, tình trạng bán nhà trên giấy và tình trạng huy động vốn trái phép như một số vụ việc xảy ra thời gian gần đây?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Theo tôi việc thắt chặt này không thể giải quyết triệt để vấn đề vì nó còn liên quan đến nhiều quy định khác. Nó chỉ bảo đảm rằng dự án đó là có thật, không phải là dự án ma. Tuy nhiên, tiến độ như thế nào, chất lượng dự án có đảm bảo không thì chưa thể kiểm soát được. Và chỉ một vài điều kiện này thôi thì vẫn chưa giải quyết được tình trạng bán nhà trên giấy hay chiếm dụng vốn của người mua nhà như một số vụ việc gần đây.

Vừa qua nổi lên một số vụ việc về chiếm dụng vốn hoặc huy động vốn trái phép của các chủ đầu tư mà người dân đang không có cách nào đòi lại được, vậy đây có phải là kẽ hở của luật kinh doanh BĐS?

Ông Phạm Sỹ Liêm: Thời gian gần đây có một số vụ việc xảy ra như Tricon Towers chủ dự án huy động vốn trái phep rồi bỏ trốn và một số vụ gần đây hơn. Đây là một kẽ hở mà hiện nay người mua nhà đang phải chịu thiệt.

Tôi cho rằng việc cho huy động vốn hiện nay là vô lý, là do sáng kiến của Bộ Xây Dựng, về luật dân sự không có chuyện như thế. Góp vốn có nghĩa là góp cổ phần. Nhưng ở đây khách hàng là người đi mua thì phải có một cam kết rằng khách hàng đã xem bản thiết kế, nếu chủ đầu tư làm đúng thiết kế, đúng thời hạn giao, đúng giá tiền thì cam kết sẽ mua. Cam kết nghĩa là giúp cho chủ đầu tư yên tâm khi xây xong đã có người mua. Khi đã cam kết mà chỉ trên giấy tờ thì chỉ là cam kết suông. Cho nên, luật dân sự quy định phải bảo đảm cam kết ấy bằng tiền. Tức là người mua phải đặt cọc một khoản tiền vào ngân hàng cho người bán, gọi là tài sản phong tỏa, hoặc giao thẳng trực tiếp cho người cam kết một khoản tiền gọi là tiền ký quỹ. Nhưng người bán không được huy động số tiền này. Và ngân hàng phải trả lãi cho người bán một khoản lãi.

Như vậy, khi có cam kết thì chủ dự án vừa được thu tiền lãi, vừa có điều kiện đảm bảo để vay ngân hàng. Còn đối với người mua nhà, từ khi đóng tiền có thể một năm cũng có khi là hai hoặc ba năm và khoản tiền đó không sinh lời.

Đồng thời, khi hai bên cam kết với nhau là hai bên phải có trách nhiệm với nhau, chứ không phải chỉ có 1 bên chịu trách nhiệm. Nhưng hiện nay góp vốn chỉ có bên mua có trách nhiệm. Cho nên vấn đề đặt ra như thế đã là không đúng. Khách hàng mua là mua sản phẩm chứ không phải là mua một thứ chỉ là hứa hẹn. Vì chỉ có cam kết sẽ mua chứ chưa phải đã mua.

Chính vì thế nên đã dẫn đến tình trạng lộn xộn như vừa rồi. Tức là người mua nhà đưa tiền đi đóng cho chủ dự án sử dụng. Hai ba năm sau không thấy nhà mới bắt đầu tả hỏa đi đòi.

Trân trọng cảm ơn ông!