Sẽ thắt chặt cho vay bất động sản?

NHNN vừa công bố Dự thảo sửa đổi TT36/2014/TT-NHNN ngày 03/02/2016 với một số thay đổi. Đáng chú ý tại những quy định trong Thông tư đã có những thay đổi chính liên quan đến cho vay bất động sản bao gồm: giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn và tăng hệ số rủi ro của cho vay bất động sản (BĐS) từ 150% lên 250%.

Theo phân tích Công ty CP Chứng khoán VPBank (VPBS), những động thái này phát ra tín hiệu cho thị trường và hệ thống ngân hàng về những rủi ro đi kèm với việc tăng trưởng nóng ngành bất động sản. Đến cuối tháng 9/2015, cho vay kinh doanh bất động sản chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương đương 358.377 tỷ đồng. Trong 9 tháng 2015, tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản đạt 14,59% trong khi tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 12,09%. 

Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Thông tư 36 “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”, do đó, việc thay đổi hệ số rủi ro của “khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ. Do đó, tác động của sự thay đổi quy định này là không đáng kể đối với các khoản cho vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà. 

Trong năm 2015, NHNN đã ban hành Chỉ thị 05/CT-NHNN tăng cường kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng đối với các dự án BOT và BT giao thông. Các ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, nhưng những dự án này lại đòi hỏi nguồn vốn trung và dài hạn, do đó có thể dẫn đến rủi ro thanh khoản cho các ngân hàng. Nguồn vốn cho các dự án BOT và BT giao thông chủ yếu đến từ các ngân hàng như CTG, BIDV và SHB. Nếu chúng ta chỉ nhìn vào 63 dự án BOT, BT do Bộ Giao thông vận tải quản lý thì có đến 89% tổng mức đầu tư là huy động từ các NH, tương đương 135.000 tỷ đồng. 

Trong thực tế, một số dự án BOT đã bị sai lệch về bản chất. Một số rủi ro tiềm ẩn trong quá trình cho vay các dự án này bao gồm: sức khỏe tài chính yếu kém của chủ đầu tư, nhiều dự án chậm tiến độ, một số dự án bị tăng tổng mức đầu tư, (4) theo NĐ 15, nhà đầu tư chỉ cần góp tối thiếu 10-15% tổng vốn đầu tư là được, vì vậy, phần lớn các dự án BOT có tỷ lệ nợ vay lên tới 85 % tổn mức đầu tư hoặc cao hơn, dồn gần hết rủi ro về phía NH, thổi phồng tỷ lệ nợ xấu ngân hàng. 

Ngoài ra, khi các dự án được chính phủ bảo lãnh, NH thường sẽ thiếu thận trong trong khâu thẩm định và giám sát tài chính dự án, mặc định là Chính phủ sẽ giải cứu nếu phát sinh rủi ro. VPBS cho rằng đây là một trong những lý do của việc điều chỉnh giảm tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Theo phân tích của VPBS, Thông tư 36 nếu được thông qua thì một số ngân hàng có tỷ trọng lớn cho vay bất động sản và xây dựng như BID (22,9%) CTG (16,3%), VCB (15%), MBB (13,%), STB (12,9%), TCB (22,4%) sẽ bị ảnh hưởng, vì họ phải thắt chặt cho vay bất động sản, mảng cho vay lợi nhuận cao với kỳ hạn dài hơn. Đồng thời, các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường như: Tập đoàn Vingroup (tỷ lệ đòn bẩy 1,1), Sudico (tỷ lệ đòn bẩy 0,7), PDR (tỷ lệ đòn bẩy 1,2) cũng sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực do họ đang triển khai nhiều dự án cùng một lúc. 

Tuy nhiên, vì đây là một dự thảo sửa đổi quan trọng, VPBS kỳ vọng thời gian phê duyệt sẽ kéo dài và thị trường thường có một năm để chuẩn bị sẵn sàng cho những thay đổi này. Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư thường tác động đến thị trường chứng khoán rất sớm trước khi quy định có hiệu lực, do đó, các nhà đầu tư nên theo dõi sát sao các cổ phiếu bất động sản trong nửa cuối năm 2016.

"Thông tư 36 sửa đổi nhìn chung sẽ hạn chế dòng tiền cho vay vào lĩnh vực bất động sản, trong ngắn hạn có thể làm giảm cả cung và cầu và kiềm chế đà tăng của thị trường bất động sản trong thời gian qua. Tuy nhiên động thái này là phụ hợp với tình hình hiện tại, về dài hạn thông tư 36 sửa đổi sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững hơn, giảm thiểu rủi ro bong bóng của thị trường bất động sản", VPBS cho biết.

Nên đọc