Sở hữu đất nền khu đô thị khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Lưu ý tính pháp lý khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo luật sư Lưu Thị Quỳnh Trang, Cty Luật TNHH Lưu Trang, để bảo vệ người mua nhà, trong quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy, tính chất của việc mua nhà ở hình thành trong tương lai là mua sản phẩm chưa tồn tại. Vì vậy, nhiều khách hàng vẫn e ngại khi mua sản phẩm này. Vì thực tế hiện nay có khá nhiều dự án ma, tự vẽ quy hoạch, hoặc dự án chưa hoàn thiện về pháp lý, hoặc chủ đầu tư không uy tín... khiến cho khách hàng gặp rủi ro.

Tuy nhiên, nếu khách hàng lựa chọn được dự án đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý, chủ đầu tư uy tín và hiểu rõ các quy định của pháp luật liên quan thì đây có thể sẽ là cơ hội đầu tư tốt vì khách hàng không phải bỏ ra một ngân sách lớn ngay một lúc. Các quy định đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng cũng đã được “luật hoá” cụ thể trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Với quy định này, khách hàng có thể “hoãn binh” được khá lâu với nguồn tài chính của mình, giảm sức ép trong việc phải huy động vốn nhiều ngay một lúc như việc mua bán các loại hình bất động sản khác.

Chị Kim Ngọc, một công chức làm việc tại quận 1 cho biết: “Cách đây 4 năm, khi mới lập gia đình, vợ chồng tôi chưa có tài chính tốt nên đã mua một căn nhà phố trong dự án nhà ở hình thành trong tương lai tại Khu đô thị Đông Tăng Long, Q.9. Hiện nay, chủ đầu tư đã lên kế hoạch xây dựng nhà. Việc trả tiền theo tiến độ giúp chúng tôi có thời gian thu xếp tài chính và có cơ hội được sở hữu căn nhà liên kế. Nếu chủ đầu tư không có các phương án hỗ trợ thì chúng tôi không bao giờ đủ khả năng mua nhà”

Sự khác biệt với dự án phân lô bán nền

Một dự án đất nền được bán ra thông thường bị quy định chặt chẽ bàn giao nhà hoặc thô hoặc hoàn thiện cho khách hàng chứ không bán đất và để khách hàng tự xây. Thứ nhất, để tránh những dự án mà một số chủ đầu tư chỉ phân lô bán nền. Thứ hai, làm như vậy sẽ mất quy hoạch của toàn khu, không đồng bộ và mất mỹ quan. Hầu hết khách hàng trước khi đặt bút ký hợp đồng đều hiểu rõ điều đó vì khi quy hoạch một khu đô thị bao gồm rất nhiều tiện ích và dịch vụ và các khu nhà liên kế hoặc biệt thự ... chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng toàn khu và sau đó giá trị khu đất sẽ tăng thêm khi có đầy đủ các tiện ích.

Hiện nay, một số khách hàng vẫn nhầm lẫn giữa hai loại hình mua bán bất động sản này. Khi khách hàng đã kí hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư vẫn hiểu rằng họ có quyền tự xây dựng nhà ở của họ miễn là theo thiết kế của chủ đầu tư, hoặc không xây dựng nhà khi họ chưa có nhu cầu giống như họ đang sở hữu đất. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều quy định khá chi tiết việc xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng trong dự án là thuộc về trách nhiệm của chủ đầu tư.

Luật sư Thiên Trang cho biết thêm: Trước đây, khách hàng có thể ký hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở… với chủ đầu tư để mua nhà ở. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, khi chủ đầu tư đã có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai thì khách hàng đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở với chủ đầu tư đều phải thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng đã ký và chuyển sang ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Điều này đem lại an toàn về pháp lý cho chủ đầu tư. Trường hợp các bên không thống nhất chuyển sang ký kết hợp đồng mua bán, có thể vì lý do khách hàng muốn tự xây dựng nhà ở hoặc chưa muốn xây dựng nhà ở…, thì các bên buộc phải chấm dứt hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng góp vốn đã ký. Về nguyên tắc, khi chấm dứt hợp đồng, các bên sẽ giải quyết căn cứ theo quy định tại hợp đồng đã ký, cụ thể bên đơn phương chấm dứt sẽ chịu phạt một mức phạt nhất định theo quy định tại hợp đồng. Trong tình huống chấm dứt hợp đồng, thì thiệt hại vẫn nghiêng về khách hàng vì khách hàng cũng chỉ nhận lại được số tiền mình đã góp vốn cộng thêm một khoản phạt vi phạm, thông thường từ 10% đến 30% giá trị hợp đồng đã ký. Theo đó, khách hàng không đạt được mục đích ban đầu của mình khi ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn là nhận được nhà ở hình thành trong tương lai.

Nếu khách hàng chọn được dự án đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý và chủ đầu tư uy tín, thì họ hoàn toàn được hưởng lợi về việc được sở hữu một căn nhà mơ ước, trong khi không phải bận tâm việc thiết kế, xây dựng… như mua các dự án đất đai thông thường. Ngoài ra, khách hàng hoàn toàn yên tâm về tiến độ bàn giao nhà ở bởi Sở xây dựng cùng các sở, ban, ngành, cơ quan liên quan sẽ thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai. Nên các chủ đầu tư bắt buộc phải nghiêm túc triển khai thi công đúng tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

Thêm vào đó, khi sở hữu căn nhà trong các khu dự án được quy hoạch, cư dân có điều kiện được sống trong cộng đồng dân cư văn minh, môi trường sống hiện đại, đầy đủ tiện ích, có ban quản lý dự án thực hiện công tác an ninh, trật tự... Đó là lý do khu dân cư compound luôn có tính thanh khoản trong tương lai.