Tại sao chủ đầu tư dự án treo nên "xin" sớm "bị" thu hồi?

 

 

“Kiên quyết thu hồi những diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê nhưng không đưa vào sử dụng, chậm đưa vào sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích”. Đó là một trong những nội dung của Dự thảo Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ về triển khai thi hành Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014.

 

Theo báo cáo của các địa phương, tính đến tháng 11/2013, cả nước có 4.015 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, với tổng mức đầu tư ước tính hơn 4,486 triệu tỷ đồng.

 

Theo đánh giá của các chuyên gia, đây là điều không phù hợp với quy hoạch cung - cầu hiện tại của thị trường, bởi lượng cung này là để đáp ứng cho nhu cầu nhà ở đến năm 2030. Điều này cho thấy, trước đây, thị trường bất động sản đã phát triển thiếu kế hoạch, thiếu quy hoạch.

 

Đứng trước thực tiễn đó, Nghị quyết 02 của Chính phủ đã yêu cầu các địa phương rà soát, phân loại và đưa ra quyết định những dự án nào được triển khai, dự án nào phải điều chỉnh và dự án nào phải dừng lại.

 

Để triển khai Nghị quyết 02, trong năm qua, lần đầu tiên trong nhiều năm, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương rà soát, phân loại, điều chỉnh cơ cấu các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

 

Qua hoạt động rà soát, đã xác định được 3.258 dự án (chiếm 81%) được tiếp tục triển khai, 455 dự án (chiếm 11,2%) cần phải điều chỉnh cơ cấu cho phù hợp, 287 dự án tạm dừng triển khai và còn 470 dự án chưa có báo cáo.

 

Tuy nhiên, theo đánh giá của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, một số địa phương chưa thực sự quan tâm chỉ đạo, chưa kiên quyết tạm dừng hoặc dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển và nhu cầu của địa phương. Vì vậy, việc điều chỉnh cơ cấu hàng hóa mà thị trường đang cần còn rất chậm.

 

Nhiều doanh nghiệp lớn cũng đã bị nêu đích danh vì bỏ hoang đất nhiều năm như Tổng CTCP Xuất nhập khẩu xây dựng Việt Nam (Vinaconex), Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD), Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, Tổng công ty Sông Đà, Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội...

 

Để khắc phục tình trạng này, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất tạm dừng, không cho triển khai tiếp các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị chưa giải phóng mặt bằng, hoặc giải phóng mới chỉ đạt 30% diện tích tại các địa phương trên cả nước. Đối với những dự án giải phóng mặt bằng dưới 70% diện tích thì các địa phương phải chủ động đưa ra các phương án giải quyết.

 

 

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhìn nhận, một điểm rất quan trọng, có liên quan tới tính ổn định của môi trường đầu tư là cách xử lý đối với các dự án đầu tư chậm tiến độ, hay vẫn gọi là "dự án treo". Tại các tỉnh, thành có nhiều dự án đầu tư, nhất là các thành phố trực thuộc Trung ương, mỗi nơi đều đang có từ vài chục, tới hơn một trăm dự án chậm tiến độ cần phải xử lý. Hiện các địa phương đang đẩy mạnh việc thu hồi dự án treo.

 

Lúc này, cần xác định ranh giới rõ ràng để quyết định loại dự án nào là vi phạm pháp luật đất đai tới mức phải thu hồi đất mà không bồi thường mọi giá trị đã đầu tư vào đất (sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng) và loại dự án nào chỉ bị đánh thuế luỹ tiến (đầu tư chậm hoặc bỏ hoang không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn).

 

Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 đã lựa chọn phương án trung dung là "trường hợp không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa, thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời gian được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng".

 

“Trước khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, dự án nào rơi vào tình trạng bị treo thì nên ‘xin’ bị thu hồi lại đất theo quy định của pháp luật hiện hành để được trả lại tiền đã đầu tư vào đất. Còn nếu để sau ngày 1/7/2014, những dự án này sẽ bị thu hồi và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại nặng. Ngoài ra, cũng còn phương án ‘tốt’ nữa là, bằng mọi cách, chủ đầu tư phải chứng minh rằng, dự án của mình là bất khả kháng trong hoàn cảnh thị trường đang rất khó khăn”, ông Võ đưa ra lời khuyên.

 

Về phía cơ quan quản lý, ông Nam kiến nghị, Chính phủ cần yêu cầu các địa phương trong năm 2014 tiếp tục thực hiện một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, trong đó cần khẩn trương, nghiêm túc rà soát các dự án phát triển bất động sản trên địa bàn để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, những dự án cần điều chỉnh, chuyển đổi cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và kiên quyết tạm dừng, dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển, cũng như nhu cầu của địa phương.

 

“Các dự án đã giải phóng mặt bằng, nhưng không phù hợp với nhu cầu và kế hoạch phát triển của địa phương thì tạm thời điều chỉnh mục đích sử dụng đất có thời hạn và cho phép chủ đầu tư khai thác kinh doanh tạm làm bãi đỗ xe, kho tàng…, không để đất trống và chỉ đầu tư tiếp khi được cấp có thẩm quyền cho phép”, ông Nam nhấn mạnh.

 

 

Việc trả lại dự án như lời khuyên của ông Võ không phải là không có. Mới đây, thị trường khá bất ngờ khi Tập đoàn Nam Cường xin trả lại 2 khu đô thị là Quốc Oai và Thạch Thất cho Hà Nội với lý do thị trường trầm lắng, doanh nghiệp phải cơ cấu lại danh mục đầu tư cho phù hợp.

 

Tiếp sau Nam Cường, CTCP Xuất nhập khẩu tổng hợp Hà Nội (Geleximco) cũng xin trả lại Dự án BT đường cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình do tổng mức đầu tư quá lớn, sự suy thoái của nền kinh tế và thị trường bất động sản đóng băng. Điều này đồng nghĩa với việc đơn vị này sẽ không thực hiện 4 dự án đối ứng là Khu đô thị Yên Quang 150 héc-ta, Khu đô thị Trung Minh 130 héc-ta, sân golf Trung Minh 36 lỗ tại Hòa Bình và Khu đô thị Nam Láng - Hòa Lạc có diện tích 600 héc-ta tại Hà Nội.

 

Ngoài ra, mới đây, UBND TP. Hà Nội cũng đã có quyết định dừng triển khai theo hình thức BT đối với 4 dự án và tạm dừng triển khai theo hình thức này với 41 dự án khác.

 

Với sự khó khăn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng còn kéo dài, những trường hợp trả lại dự án như Nam Cương, Geleximco, hay dừng, thu hồi dự án của chính quyền địa phương không còn cá biệt trong thời gian tới.

 

Đây là những động thái tốt, giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực tài chính, trong khi chính quyền cũng có thể lựa chọn nhà đầu tư mới phù hợp để triển khai dự án, tránh tình trạng dự án treo, gây lãng phí tài nguyên đất. Dù vậy, việc nhận lại dự án đối với chính quyền địa phương cũng là một bài toán hóc búa. Nguyên nhân vì địa phương không đủ tiền để hoàn trả lại các chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra, bởi chi phí này không phải nhỏ, trong khi việc tìm chủ đầu tư mới có đủ năng lực để thế chỗ vào dự án cũng không phải dễ trong điều kiện hiện nay.

 

Theo quy định hiện hành, khi Nhà nước tiến hành nhận lại hoặc thu hồi dự án thì phải trả lại những khoản đầu tư hoặc tài sản mà doanh nghiệp đã triển khai trên mảnh đất đó.

 

Dù khuyên doanh nghiệp trả lại dự án, nhưng trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Võ cũng cho rằng, việc thu hồi hay nhận lại dự án là giải pháp nói chung khó thực hiện, vì các dự án đã đầu tư rồi, có tài sản ở trên đất, khi thu hồi, Nhà nước lại không có tiền để trả cho tài sản đã đầu tư. Điều này còn khó khăn hơn nếu tài sản đã được doanh nghiệp đem thế chấp ở ngân hàng.